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武漢經濟適用房搖號現場
2007年1月15日夜，武漢飄起了雪，紛紛揚揚滿地都是。雖然很冷，但陳世耒覺得溫暖，因爲2007年的開頭確實不錯。
陳世耒先是被武漢房地產局選中，作爲經濟適用房“紅旗公寓”搖號的監督代表，緊接着現場看到自己“中標”。與他同樣幸運的還有其他166人。
見證這些幸運兒產生的是網絡。而在半個月之前，武漢人把經濟適用房搖號搬到了電視上，1230套房在萬千目光注視下尋得買家，這是經濟適用房銷售的最新模式。
對於電視和網絡直播，精明的武漢人說：“沒人搞鬼就行。”在“不患寡而患不均”的中國，形式上的公平似乎更具說服力。而在這一切的背後是“房源緊缺”時代下數以十萬計人的漫長等待。
與此同時，數年之間武漢經濟適用房的單位價格也一路飆升：980元、1950元、2500元……
和現場監督搖號的陳世耒一樣，肖宇豔也擔心、緊張。肖是武漢市房產管理局住房發展處處長，但他又與陳世耒不一樣，他並不爲自己擔心，他更多的是爲全市近60萬戶缺房、少房的人操心。
就連肖宇豔自己也說不明白，“武漢模式”是怎麼被建設部定出來的。他只知道在過去的十來年中，他們專門爲武漢的“窮人們”建起了1179.69萬平方米的房子，改善了近11萬餘戶中低收入家庭居住條件。
現場直播成就“武漢模式”
在他自己的理解中，所謂的“武漢模式”，就是一種能實實在在地讓老百姓“居者有其屋”的方式，“一旦措施得力，方法可行，這種模式就能發揮作用”。
在武漢市物價局房產價格管理處的張運鵬處長看來，“‘武漢模式’主要指的還是武漢市對經濟適用房搖號銷售採取的電視、網絡直播方法”，張運鵬說這種方式公開、透明、合理，它直接將購房代表請到現場，並且在網絡和電視上同步播出，一目瞭然。
不過，他們兩人都明白，這種全新的“板眼”(做法)是被逼後的無奈。
在肖宇豔記憶裏，武漢提出要搞經濟適用房是在1993年。那時全國獨武漢一家，而且那時的名稱是“經濟實用房”。直到1994年國家纔出臺初步的文件，要求全國的其他省份也發展經濟適用房。
房子建起來容易，但如何公正、公平的分配下去卻是一個難題。
“過去排隊銷售，沒搖號，經常有人打招呼，問問能不能安排一套？而有些人不安排不行，”肖宇豔說。另外，排隊也存在開發商的腐敗認購，排不上隊的市民怨聲載道。
到了2005年9月，武漢市經濟適用房開始搖號發送，這雖然解決了排隊之累，但問題還是存在，購房者對搖號方式普遍存有疑慮。一項調查顯示，九成左右的人認爲搖號“不透明，可能有人做手腳”。
而這一切的疑問和困惑直接促成了電視直播的登臺，首演是在2006年的12月30日。
小成本直播僅花3000元
“我們只花了3000元”，對於那場“震驚全國”的直播，肖宇豔有些得意。
“是電視臺要求搞的，他們看到搖號關注度這麼高就過來找我們，他們也要提高收視率嘛”。最初，房管部門心有顧慮，而直播的費用是關鍵。
“錢都是老百姓的，我們不能亂花”，在最初的談判中，房產部門觀點明確，“你們要直播就把車開到現場去”。
而最後的結果皆大歡喜，武漢市房管局用3000元的場地佈置成本換得了2小時的直播時間，“這是一筆十分合算的買賣”。
“通過電視直播，大家都能看到全過程，沒什麼怨言。”肖宇豔說。
“此次武漢市對申請經濟適用房的家庭進行嚴格審覈，採用電視直播搖號，並引入公證監督等方式，就是一次比較有益的探索和實踐。”建設部一位官員評價說。
此次電視搖號的“麗華苑”項目位於武昌餘家頭鐵機路，除預留給武昌區政府用於安置拆遷戶的915套房源，剩餘1230套全部參加了此次搖號銷售。
直播搖號會成爲常態
今年1月9日，武漢又迎來了另一經濟適用房“紅旗公寓”的開盤發售，這一次，承擔上次直播任務的電視臺缺席，只是在當晚的新聞節目中插播搖號結果。“一次直播就是2個小時，電視臺成本太大。”肖宇豔說。
電視臺的缺席並沒有妨礙直播的正常進行，承擔這一任務的是武漢當地的兩家網站。“我們是全程免費直播，不會增加任何一方的負擔。”武漢億房網採編部的宋毅勇說。
“以後直播將成爲常態。”肖宇豔說。
人們對武漢經濟適用房的瞭解源於那場震驚全國的電視直播，而這一切對56歲的孫秀蘭來說卻是再正常不過。
孫秀蘭是那種哪有零工就去哪做的人，對於不久前的那場直播她記憶猶新。
孫秀蘭的丈夫陳會和是個地道的武漢人，陳會和一家兄弟三人卻只有一套房。過去15年，他夫妻倆過着四處租房的流浪生活。孫秀蘭說15年來她是看着別人臉色過生活的。這些年孫秀蘭一家換了5個地方。而最近房東又告訴她，“物價漲了，房價也得漲”。
孫秀蘭夢想着有一套屬於自己的房子。她前後4次參加武漢當地的經濟使用房搖號，但每一次她都必須面對冰冷的現實，“房源太少，參加搖號就像買彩票”。
而覺得房源少的顯然不止孫秀蘭一個。
武昌“麗華苑”，房源1230套，登記人數近6000，供需比1：5；漢口“紅旗公寓”，房源166套，登記人數2045，供需比1：12！官方數據顯示，武漢經濟適用房供需比是1：12。
對於這一切，肖宇豔有着清醒的認識，“武漢是個欠發達的地區，職工收入不高，過去傳統工業不行，下崗位職工比較多”。這些人顯然不是商品房的潛在客戶。
30萬家庭需要經濟適用房
而在已發的2.1萬個經濟適用房購買資格證中，除了已經買到房的8500戶，仍有1萬多戶的缺口，而對經濟適用房的實際需求顯然遠大於此。
2006年調查顯示，在武漢現有的130萬戶家庭中，有49%都是普通的工薪階層，都需要經濟適用房。除去一部分不具備經濟能力，需用廉租房解決住房問題的家庭，需要購買的經濟適用房的家庭在30萬左右，這與現實的房源相比存在巨大的缺口。
更殘酷的是，其中大量的經濟適用房直接分配給了拆遷戶。最明顯的例子莫過於“紅旗公寓”，該公寓可供房源876套，而其中的710套就直接留給了拆遷戶，剩下的166套顯然無法滿足數千人的要求。
激烈的競爭顯然與經濟適用房相對較低的價格關係密切。
經濟適用房價格6年翻一番
官方數據顯示，2006年武漢當地新開盤經濟適用房的價格大體爲：多層2400元～2500元/每平方米，小高層2600元～2700元/每平方米，高層2800元～2900元/每平方米。“與同等地段、同等樓盤相比一般便宜近1000元～2000元。”
張運鵬說，武漢之所以能夠控制房價，一是靠優惠政策，二是控制開發商利潤。“武漢市對經濟適用房用地實行直接劃撥，減免土地出讓金，並對於行政事業性收費減半，經營服務性減3成，僅此幾項就爲開發商每平方米節約了近300元的成本”。
除此之外，經濟適用房的成本則需經物價部門層層審覈。“一個項目經審覈後高的可以砍下500元/每平方米，少的也能砍下200元/每平方米。”張運鵬說。
儘管價格較低，卻還是止不住市民的怨言。“1998年至2004年武漢市經濟適用住房平均價格從每平方米980元漲至1950元，6年時間上漲一倍，高於同期商品住宅平均價格上漲幅度。”在2006年的武漢市政協會議上，政協委員王少階和蔡玲在提案中指出：“經濟適用住房價格上漲幅度較快，成爲中低收入家庭面臨的新問題。”
113戶中標者因價格高放棄
而這些問題顯然也困住了孫秀蘭夫婦。
對孫秀蘭夫婦來說，如果說供兒子讀大學讓他們節衣縮食數載，那麼買一套房子將讓他們耗費一生。
在“紅旗公寓”的搖號中，166房子的銷售基準價已升至2667元/每平方米，孫秀蘭中意的是一套面積爲90.67平方米的三室兩廳。如果足夠幸運，孫秀蘭一家將要爲此籌集24萬元的鉅款，而孫秀蘭夫婦兩人做零工的月收入不足1000元。孫秀蘭說自己現在手上只有12萬元，“若能搖中，得全家一起想辦法”。
並不是所有人都能像孫秀蘭一樣獲得支持。2005年12月，一個經濟適用房項目曾出現這樣的現象：292戶幸運中號的買房者中，因價格原因有113戶放棄了資格。
一邊是相對較低的價格，一邊卻是大量買不起房的市民，市民怨言何在？開發商的利潤何在？是否仍有降價的空間？
“武漢市經濟適用房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，其中，利潤不超過開發成本前4項費用(徵地、拆遷安置補償費；前期勘察設計及工程費；建築及配套費用；小區內基礎、公共設施建設費)之和的3%。”肖宇豔說，但肖自己也明白一個開發商若僅僅是爲3%的利潤而“大動干戈”恐怕有點說不過去，但“控制太嚴了誰都不會幹”。
開發商多種方式增加利潤
“武漢市一般商品房的利潤在30%～50%左右，而個別黃金地段則達到100%或者以上也是可能的。”肖宇豔說。
經濟適用房開發相對較低的利潤阻礙了大房產商的腳步，“現在從事經濟適用房開發的都是中小企業和一些政府部門指定的國有企業，而且地塊比較小，位置相對偏僻。”
那麼經濟適用房的利潤到底幾何呢？“一般情況下，經濟適用房開發商的利潤是3%，但他們也有其他的收入作爲補貼。”張運鵬說。
“一方面經濟適用房的銷售時間、條件比商品房寬，另一方面與經濟適用房配套的經營性面積，儘管同樣享受國家的土地出讓金減免和優惠政策，但不受政府價格控制，可以自行定價，再則經濟適用房需求量大，銷售容易，資金回收快，另外較低的廣告費用也是一個優勢”。
在張運鵬看來，在申報的造價上做手腳也是一種方式，“在開發商所遞交的申報材料中，有的把減半的規費全額報銷，有的把沒有成本的市政配套記入成本，而有的在土地使用費和拆遷補償費上做手腳”。
武漢一從事多年經濟適用房造價諮詢的人士告訴記者：“一些經濟適用房開發商爲獲得政府更高的核準銷售價，想方設法虛報工程量，增加成本。”“我們也經常懷疑材料是否真實！”張運鵬說。
而有些開發商受“成本意識”的驅使，增大房子的面積，從而減少按照每套住房收取的相關水、電、氣等配套費用，而有些開發商則打起了施工隊的主意。
“武漢模式”希望與困境並存
“武漢的住房保障建設走在了全國前列，‘武漢模式’將列入建設部培訓教材。”建設部辦公廳副主任張志新曾明確表示，下一步的目標繼續規範發展經濟適用房建設，分步驟解決低收入家庭住房問題。而記者也在《武漢市住房發展十一五規劃》中看到“十一五期間，全市經濟適用房竣工面積要達到1200萬平方米，佔全市住房建設量的30%左右，計劃竣工面積比前11年竣工的總和還要多。”
顯然，武漢模式仍在路上，還需繼續努力。
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