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房貸新政策抬高了購房貸款的門檻，房產交易迅速降溫，那些中小型房產中介公司首先感受到了市場寒流
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇告訴記者，近年來，我國個人住房不良貸款數額已呈攀昇趨勢
中國社科院金融市場研究室副主任尹中立認為，新細則之後還應有相應的新細則出臺，國家可以對已有住房面積較小、固定人口較多的二次置業者提供優惠政策，同時對自住需求並不明顯的二次投資者進行一定的限制 央視《經濟半小時》1月3日報道 2008年1月3日，央視《經濟半小時》播出『房貸新政細則：還有多少空子可以鑽』，以上為節目內容實錄。 在房地產市場上沸沸揚揚的『第二套房貸』政策，就在年前又有了新細則，中國人民銀行、銀監會明確規定，各商業銀行應以家庭為單位執行第二套房貸政策，對於已有房貸記錄的購房者，即使還清貸款，再次購房時也按照第二套房貸的政策執行，這條新細則出臺之後，是否能夠抑制市場上的炒房行為？ 在位於北京東三環附近的金地國際花園，記者見到了一位王先生，他告訴記者，自己從4年前就開始在北京投資房產，通過銀行貸款，他手中最多的時候曾一度持有十幾套房屋，通過不停的倒手，獲利十分豐厚。 就在王先生准備將手中的資金投資更多房產的時候，央行和銀監會下發了第二套房貸提高首付並提昇利率的規定，緊接著，12月5日，房貸新政的補充細則出臺，明確規定：以借款人家庭，包括借款人、配偶及未成年子女，為單位認定房貸次數；對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，即使將貸款還清，再次貸款購房仍然認定為第二套房。 購房成本的增加，讓王先生這樣的投資者望而止步，從銀行繼續貸款投資房產的話，首付款和月供勢必會增加，而回報卻十分有限。 投資者最關心的就是回報，房貸細則出臺後，回報少獲利難，讓許多像王先生這樣的投資客放棄了再次投入購房的想法，而王先生的投資同行們的日子也並不好過。 投入的增加讓王先生考慮再三，原先將房屋轉手買賣的方式已經很難獲取利潤，現在他只能把房子全部出租用來償還月供。 央行和銀監會不僅提高了第二套房貸的首付比例，也提高了貸款利率，再加上今年以來，央行已經連續六次加息，如果這樣算下來，給貸款買房者帶來新的利息負擔，就不是一個小數目，像剛纔王先生這種職業炒房人，更是被房貸新政戳到了痛處，那麼，這項貸款新政策對整個房地產投資又會產生多大影響？ 在房產投資者中，有多少是通過貸款買房的？北京中原地產三級市場部副總經理宮萍給出了這樣一個答案：一般的情況下，80%到90%的人士都會選擇利用貸款來做他的投資收益，來回報他的投資收益。 宮女士告訴記者，在進行房產投資之前，每個人都會算這樣一筆帳：就是他的付出和每個月的月供再加上利率，比如他貸款這麼多年，他每一年投資回報是多少，基本上如果達不到5到8這樣的一個投資回報收益的話，那這個投資可能他就要放棄。 而二套房貸細則出臺之後，意味著投資者不光要多支出首付，也要多支出利息。根據中原地產的統計數據顯示，投資者的減少，也讓他們少了不少生意。據宮萍介紹，從門店，中原門店的成交量監測來看是屬於下降，大概下降不到10%這樣一個數據。 不僅如此，在第二套房貸細則明確規定下，首次貸款的優惠政策對於一個需要貸款購房的家庭來說，只能享用一次，即使將貸款還清，再次貸款購房仍然會認定為第二套房，因此目前房地產市場的觀望氣氛十分濃厚。 中原地產華北區董事總經理李文傑告訴記者，由於客戶對於政策不了解，由於銀行在實際對家庭認定每個銀行也要出專門的政策，所以，在新的政策出來之前，客戶的觀望和銀行的等待造成了目前市場交易量的下降。目前的從北京來看，整體的影響大概是在20%左右交易量下降，那在其他有些城市更明顯，比如像深圳交易量下跌了大概超過70%.『 房貸新政策抬高了購房貸款的門檻，尤其資金實力較弱的小投資者，難以承受由此帶來的利息負擔，很多都放棄了進一步購房的打算，隨著房產交易迅速降溫，那些中小型房產中介公司首先感受到了市場寒流，像一度擁有50多家門店的北京信一天房產中介公司，最近就傳出了多家門店關門的消息。 在信一天位於雙井橋的一家門店，記者看到，雖然門外依舊懸掛著『信一天』的招牌，可門店裡卻已經是人去樓空，記者隨後致電信一天門店，得到了公司關門了的答復。 那為什麼會出現這樣的局面？中原地產華北區董事總經理李文傑告訴記者，受不斷收緊的房貸新政影響，小中介公司出現這樣的情況十分普遍，由於小公司的交易量低，而且市場在發生變化的時候，客戶通常會優先考慮選大的公司，造成成交受到影響，生存就面臨問題。 買房的人少了，影響的不僅僅是房地產中介機構，開發商們更是直接地感受到了這種衝擊，朝青板塊是北京城內地段較好的地區，記者走訪了幾個樓盤的售樓處，雖然周末應該是看房人比較集中的時候，但售樓大廳內都十分冷清，有的甚至空無一人，開發商國美第一城總經理陳雲峰先生告訴記者，前段時間的銷售盛況已變成開發商們的美好回憶，同時，隨之而來的是巨大的銷售壓力。 為了吸引購房者繼續買房，開發商們也動足了腦筋，開發商打折是普遍的，每個樓盤幾乎都在打折。購房者的減少也讓開發商們不敢再貿然提高房價。 采訪中，記者也了解到，此次受到衝擊的主要是一些中低端樓盤，據中原地產統計，以北京為例，中低端樓盤的銷售量大概下降了30%到40%，而對於高檔樓盤來說，在它們身上顯然感受不到這樣的影響。 山水文園副總經理鄭宏新是山水文園項目開發商，其項目目前每平米單價在3萬元錢左右，戶型面積在110平米到500平米之間，雖然這一樓盤的購買者也有很多是貸款購房，但由於這些購房者經濟實力較強，比起中低價位的開發商們，鄭先生並沒有感覺到明顯的銷售壓力。 房貸新政策，目標顯然直指房產市場上的個人投資者，因為買第二套住房的，很多不是為了出租就是為了倒手賺差價，但是，在購買第二套住房的隊伍裡，也有不少是想住寬敞一點的老百姓，可他們的經濟實力又比不上那些投資者，對這部分老百姓來說，第二套房貸政策出臺會帶來什麼變化？記者也采訪到了北京的兩位購房者。 葛女士是南京人，兩年前和丈夫來到北京，今年6月份，兩人終於下定決心在東四環附近貸款買了一套期房，由於手頭資金有限，住房使用面積大概只有60多平，兩人計劃著攢夠了錢兩三年內再換個大點的房子，但新出臺的二套房貸細則一下子打亂了他們的計劃，由於新細則規定以借款人家庭為單位認定是否為第二套房貸；對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，即使將貸款還清，再次貸款購房會仍然認定為第二套房，對於葛女士想接父母七口人共同生活的想法沒了信心。 高先生在工作之後他買過一套面積40多平米的小戶型，為了結婚，他又看好了一套90多平米的住宅，可是現在按照二套房貸以家庭為單位執行的新規定，高先生名下已有一套房，婚後無論是自己還是女方購房都算第二套住房，高先生告訴記者，他之前按照第一套房的首付比例攢夠了錢，可是現在算上第二套房需要多付的首付、再加上1.1倍的貸款利率，高先生的錢不夠用了。 房貸新政細則出臺後，像葛女士、高先生這樣煩惱的人並不在少數，房價的不斷攀昇，再加上二套房貸可能帶來購房成本的增加，買到一套稱心如意的房，似乎成了部分人一個奢侈的夢想，以北京樓市為例，住宅開發項目主要集中在四五環左右，而根據最新統計數據顯示，目前四五環的房價已經全面超過了15000元/平方米，多數區域的價格已經上漲了一倍左右，房貸新政是否會誤傷一些真正有自住需求的二次置業者？ 中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇：『你要鼓勵自住性住房，抑制投資或者投機性購房，在實踐中有個難界定的問題，或者說界定起來非常難。』 央行和銀監會明確了以戶為單位來實施第二套房貸政策，這個辦法對中低收入家庭的影響要遠遠大於高收入家庭，尤其對節衣縮食買房的工薪階層，想搬個大點的房子，可能更要費些力氣，那麼，面對新規定，銀行現在的日子又好不好過？記者也電話采訪了幾家銀行。 記者首先撥通了招商銀行的業務諮詢電話，招行方面明確告訴記者，已經開始執行以家庭為單位的二套房貸政策，但對於執行第二套房貸細則之後，部分購房人可能打消了向銀行貸款的計劃，對於貸款業務帶來的影響，銀行方面多多少少也透露著無奈。 緊接著記者又致電了中國建設銀行，對於第二套房貸政策的執行，建行方面同樣給出了肯定的答復，但由於部分二次置業的貸款購房者，即使第一次貸款結清後，再次購房仍按第二套房貸政策執行，對於這部分貸款可能帶來的客戶流失，銀行方面還在做著最後的努力。 采訪中，記者了解到，房貸新政細則出臺後，投資者的退縮以及部分購房者可能的觀望態度，都使得各大銀行的房貸業務受到了一定的衝擊，那央行和銀監會為什麼還會一再收緊房貸政策，使得這一銀行盈利最高的貸款項目不斷吃緊？中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇告訴記者，美國次級風波給全球金融市場敲響了風險的警鍾，近年來，我國個人住房不良貸款數額已呈攀昇趨勢，數據顯示，工、中、建三大行房地產貸款中的個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上昇到2006年末的192.41億。 郭田勇：『隨著房價越來越上漲，那麼這些金融機構他的房貸發放數量特別大，那麼金融機構對房貸的風險這種擔懮也是越來越大。』 專家告訴記者，銀行房地產按揭的風險主要有兩個來源，第一是假按揭，第二是通過銀行信貸資金來炒房的人，這部分人主要通過獲取房價上漲的差價獲利，如果預期未來房價發生逆轉，出現集中性大規模拋售的話，有可能會使房地產市場爆發危機，甚至使銀行出現嚴重的信貸危機，因此給銀行帶來巨大損失。 郭田勇：『所以說這樣的話，出臺二套房政策以後，那麼把這塊需求得到一個有利抑制，那麼從總體上來看我想能夠降低銀行的一個房貸風險。』 而房貸新政細則出臺後，如何保證在抑制過度投資和房價過快增長的同時，保護真正有自住需求的二次置業者？中國社科院金融市場研究室副主任尹中立認為，新細則之後還應有相應的新細則出臺，國家可以對已有住房面積較小、固定人口較多的二次置業者提供優惠政策，同時對自住需求並不明顯的二次投資者進行一定的限制。 中國社科院金融市場研究室副主任尹中立：『希望通過有差別的金融政策來使得這種住房消費要付出更大的這種代價，而對於合理的這種一般的住房消費，政府采取一種保護的態度。』 尹中立同時建議，可以制定相應的稅收政策對房貸新政細則進一步細化，同時對新政細則進行合理的配套補充，以便在遏制投資，平抑房價的同時保護真正有自住需求的二次置業者，實現住房公平。 尹中立：『比如大戶型可能就會在稅收政策方面就會有很大的差異，越是面積越大，可能稅率越高，相對於一般老百姓的這種住房消費而言，可能在稅收政策方面可能有更多的優惠。』 半小時觀察：房貸新政『傷』了誰 一個女孩子打電話給他的男朋友商量推遲結婚時間，男朋友問她原因，她說：『我們先各貸款買一套房子，然後再結婚。要是我們先結婚了，就不能貸款買兩套房子了。』 不知道這故事是真是假，但自從出臺了以家庭為單位執行第二套房貸政策的通知之後，類似的翻版故事每天都在上演。這是有住房需求的人的『對策』。 但是對於那些炒房客來說，二套房貸政策一下子令他們束手無策，處境好一些的再也沒法貸款炒房了；處境尷尬的則突然發現：他們手中的房子根本沒辦法出手，每月高昂的房貸壓得他們喘不過氣來。就像是證券市場上的風險教育一樣，二手房貸和二套房貸政策也算是給那些炒房客上了一堂風險教育課。 在需求持續旺盛的背景下，商品房是關系到民生的稀缺資源。無論是開發商、中介公司還是炒房客，炒作民生資源，注定要承受風險壓力。而對於擁有自住需求的購房者來說，只要是讓房價回歸理性的政策，都是好政策，他們都會舉雙手贊成。 主編：周人傑 記者：劉星 攝像：景延(本文來源：央視《經濟半小時》 )
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