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關於第二套房貸的嚴格界定大大超出了各方預料，尤其令開發商措手不及。因爲在實際操作中，大部分銀行還是採取以借款人爲單位來認定房貸次數
在深圳，迅速下滑的每月新房成交量，投資性購買比例的陡然降低，土地的流拍，這一切顯示樓市的“拐點”早已到來，遠比市場的察覺來得要早。
“現在還討論什麼‘拐點’。”房地產投資人鄒建民，對於所謂“拐點”爭論一臉不屑，“應該討論的是，深圳房價要降多少。”
瘋狂樓市的冰火兩重天
“去年的樓市可以用兩個‘百年不遇’來形容，上半年是百年不遇的熱，下半年是半年不遇的冷。”世華地產總經理樑文華表示。
去年年後開春，深圳的房地產市場以驚人的速度不斷攀升。國家發改委統計，深圳市新建商品住宅價格在去年1～10月，同比漲幅月均達13.5%，每個月都居於70個大中城市的最前列。
中原地產深港研究中心的數據顯示，去年1月份深圳的住宅銷售均價爲10872元/平方米，9月份達到了全年最高，竟然有16777元/平方米，增幅差不多有60%。二手住宅市場就更是火熱，僅6個月的時間內，價格就由2006年12月的8984元/平方米上升爲去年6月份的14572元/平方米，增幅高達62%，部分高檔樓盤的增幅甚至超九成，被稱作又一次“深圳速度”。
而自去年“十·一”黃金週之後，深圳樓市急轉直下，整個黃金週七天內成交量只有82套。深圳統計局2007年11月總結分析也指出，與2006年同期相比，全市的商品房竣工面積大幅減少，同比下降37.5%，其中住宅竣工面積同比下降40.5%；商品房銷售面積同比下降13.2%，幅度均不小。
差不多時候，國家發改委價格司司長曹長慶也在媒體上公開表示，深圳、廣州等先期房價漲幅較高的城市，房價正在逐步回落。
但實際上，“拐點”遠比市場的察覺來得要早。進入去年下半年，中原地產月度數據顯示，市場觀望氣氛不斷加劇，6月份開始，住房銷售面積就逐月下降。從6月份的56萬平方米，下降至12月份的17萬平方米，10月、11月、12月是去年成交量最低的3個月，而2006年10、11、12月是成交最爲活躍的月份。
相應的，新開樓盤的住宅價格在去年9月份達到全年最高後，從10月開始回落，11月、12月價格都在向下調整。
二手樓盤從來都是“春江水暖鴨先知”。二手樓價格自去年8月份之後，上升趨勢就開始止步。中原地產季度統計顯示，第三季度一共才成交二手住宅113.99萬平方米，比第二季度萎縮六成多。
明顯的價格回落開始出現在去年第四季度，成交量低位運行，市場成交僅以自住需求爲主，全市共成交二手住宅66.18萬平方米。二手樓交易價格，已經環比下跌了一成。
但即使如此，收益上半年的瘋狂增長，全年均價仍有較大幅度的上升，2007年深圳全市二手住宅成交均價爲12729元/平方米，同比增長51%。
世華交易系統也顯示，雖然二手住宅買賣成交均價並未出現明顯降幅，但是成交面積卻急劇下降，到了去年10月，35.55萬平方米的成交量甚至低於有農曆新年的2月(51.9萬平方米)，創造了去年的市場新低，“金九銀十”的行業歷史慣象被打破，深圳二手住宅牛市從此拉開了調整的序幕。
“真是罕見的大起大落，用我們業內的話來說就是‘冰火兩重天’。”世華地產總經理樑文華如此形容2007年的深圳二手樓市場。
土地不敗？
土地的有限供應導致價格“只漲不落”的論斷曾經是深州房地產業內的共識。美聯物業市場研究員馮永恆至今也還同意這種說法。“從長期來看，深圳土地供應還十分有限。”他認爲，土地成本是支撐深圳市樓價的剛性因素，預計在未來，隨着深圳住宅用地供應進一步減少，土地價格會繼續走高，深圳樓價也會繼續攀升。
2006年，深圳市政府共出讓商住、居住用地90.6萬平方米。而2007年截止到目前的數據，深圳市政府共出讓商住、居住用地40.9萬平方米，連前一年的一半都還沒有達到。
政府緊縮地根，又對土地實行競價拍賣，導致巨大供需缺口，進而造成樓價飛漲。從出臺的《深圳市住房建設規劃(06-10)》來看。2007年以後的深圳市住房建設用地供應，肯定呈現出逐年遞減趨勢。
但這種說法出乎意料地遭到中介老總們的一致反駁，樑文華指出：“最近頻頻出現的土地流拍，儘管有捆綁了政策性住房的因素，但市場的考慮還是很重要的。”他認爲，是過熱的市場帶動了地價上升，而不是反過來。
對於“剛性需求”論，鄒建民認爲，“根本不是理由，需求是由價格決定的。買不起房的話，再怎麼需求，還是買不起房。”
在深圳，政府去年12月推出的6塊居住用地竟然罕見地全部流拍。去年12月17日，深圳市土地房產交易中心透露，位於寶安區三宗地塊因爲無人競買宣佈“流拍”。這三宗地塊分別位於西鄉和觀瀾，合計佔地面積近13萬平方米，均爲居住用地。
而這已經是深圳該月內第二次出現土地“流拍”的現象了。前年12月6日位於龍崗11萬平方米的居住用地也未能成交。
同樣，毗鄰深圳的東莞，和位於珠三角另一隅的佛山，去年12月以來相繼有幾塊地，不是以底價成交就是“流拍”。哪怕是地產巨鱷雲集的廣州市場，去年最後一次的“賣”地也格外“遇冷”，最低成交價竟然僅有1602元/平方米。
“開發商也有考慮，並不是只要拿塊地蓋房就能掙錢。”美聯物業總經理王書權憑藉他對香港市場的資深研究，提醒市場理性的重要，他一再強調，既然房地產是個買賣，那麼有漲上去的一天，始終就有它跌下來的一天。
王書權強調了香港的前車之鑑，“這個情形跟香港1994、1995年非常相似，當時大家都認爲地那麼少，迴歸之後內地人又要過來，房價怎麼可能跌呢？結果怎麼樣，香港好多人不是到現在都還套在裏面嘛。”
釜底抽薪是貸款
不過業內人士普遍認爲，深圳樓市成交量快速下跌，主要原因是投資需求急劇減少所致。
世華地產的監控資料顯示，在深圳的二手樓市場上，投資客一度高達八成。去年上半年房地產市場火爆時，投資性購房比例約佔總成交量的八成，而當國家系列政策出臺以後，投資性購買一下子下降到只佔成交比例的10%左右。
而投資背後是信貸。通過對深圳二手住宅市場按揭情況的長期監控，世華市場研究中心發現，緊縮銀根之前，辦理八成以及八成以上按揭的買家達到七成。首付兩成買房的情況最爲普遍，首付三成以及三成以上的買家都十分稀少。
以至於去年第三季度開始，許多銀行已經用完全年的信貸額度，無款可貸。大情勢之下，銀行限貸的傳言也首先來自深圳，雖然官方均未予以迴應，但各大銀行營業網點紛紛表示“暫不辦理房貸業務”。
去年8月22日，中國建設銀行深圳分行已全面停止房貸相關業務，這是首家全面停止房貸的商業銀行。隨後其他銀行也相繼暫停“同名轉按”業務，切斷了投資客的資金來源，最終導致房地產市場低迷。
有數據顯示，在去年的1月至3月份，投資型買家中的50%～70%，其資金來自於“同名轉按”。
而政策面上，央行持續加息，並聯合銀監會強勢出臺了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，這項“9·29”通知明確提出要提高購買第二套住房的貸款首付比例和貸款利率，同時嚴格房地產開發貸款管理和規範土地儲備貸款管理，直接抑制了房地產的投資、投機需求。
去年12月11日，中國人民銀行、銀監會又再度聯合下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，通知關於第二套房貸的嚴格界定大大超出了各方預料，尤其令開發商措手不及。因爲在實際操作中，大部分銀行還是採取以借款人爲單位來認定房貸次數。
“殺手鐗”一出，深圳市房地產市場投資、投機現象立刻得到抑制。國土局資料顯示，去年10月交易量跌至年內最低，僅有35.55萬平方米，環比9月下降36.78%。市場高漲之下的突然受冷，中介機構成交明顯萎縮，以至於出現“中天置業”老總不得不失蹤潛逃、“長河地產”直接宣佈關門歇店的現象。
世華的調查顯示，至少有41%的買家，因爲限貸政策而不能支付足夠的首期。而深圳的各大開發商們立刻一改往常捂盤惜售的常態。中原地產資料顯示，通知發佈後的11天內，深圳共推出大大小小共8個項目、5020套單位、48萬平方米，比11月份整月的推盤量還要多出10%。5日後至今拿到批預售的項目就高達13個，83萬平方米，開發商推盤速度異常迅猛。
同時，開發商拿地也變得謹慎起來，流拍現象紛紛出現。
扭曲的市場
但高企的投資氣氛長期刺激之下，已經造成了深圳房地產市場嚴重扭曲的構成形態。
對於投資者們而言，天然傾向於首付款投入和增值獲利比更高的豪宅和大戶型結構。加上各商業銀行在房貸上的趨之若鶩，使得深圳市場的產品供給結構出現嚴重的扭曲。
據中原地產提供的全年數據顯示，2007年深圳全市共推出59453套新房，其中90平方米以下房型比例爲55%，90平方米以上房型比例爲45%，幾乎是五五開，離國家70%目標還有較大距離。
“一個穩定、良好的市場應該是，60平方米左右的戶型最好賣，也佔據市場上的大多數。”王書權表示，“但目前購買者主要的目標是100平方米左右的三、四房戶型。而豪宅的空置率最高。”
在2007年的新房供應中，3房比例爲31%，4房及以上房型比例爲11%，複式及別墅比例爲7%。而適合於大多數一次置業者的2房比例僅爲27%，和1房的17%，加起來才約佔市場的1/3。
扭曲不只是房子，更加嚴重的是購房者的心態。世華的統計顯示，去年上半年投資與自住所佔的比例當中，投資一直高居60%以上。而中原地產的研究數據表明，在5、6月份，投資的比例更是高達80%以上。
“這是一個很不好的信號。這顯示，市場上最活躍的是以投資需求爲主的投資客羣體，市場基礎很不牢固。”王書權強調，“一個正常的市場，應該以第一次置業者佔主要的大多數。”他說，一個成熟的市場應該是首次置業者佔到60%，投資者大約30%，豪宅持有者大約10%；並形成與之相對應的市場供應。
“斷裂”的價格
嚴重的產品結構扭曲之下，現有的市場呈現出來的，是價格的“斷裂”式表現。
“一個在天上，一個在地下。”世華總經理樑文華調侃現在市場行情，“開發商們抱着盤不賣，客戶們摟着錢不買。”
最先頂不住的就是中介，繼中天置業老總突然失蹤、長河地產直接宣佈關鋪之後，金地置業、招商置業等擁有雄厚實力和背景的中介也相繼傳出“門店調整”傳聞。據世華肖小平表示，實際上絕大多數中介都在收縮，只是程度和表現不一而已。
如此低的成交量，在王書權看來，“房價沒有不下降的理由。”而林曉華也判斷，即將入市的大量中低樓盤，也將融化目前的市場，從而帶低價格指數。
事實正如他們所料，深圳的萬科、中海就已紛紛率先實行了降價策略。
“這是一個非常聰明的決定。”樑文華對此極爲讚賞，“現有的市場行情之下，無疑是個‘現金爲王’的時代。這樣做的話，不僅回收現金，又一次地佔據了市場先機，而且還贏得了極高的社會聲譽。”
“大家都需要回歸理性，一個理性的市場對誰都有好處，瘋狂的市場對誰都沒有好處。”王書權提醒道。
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