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近日,本報對名都新園小區上調物業費一事進行了連續報道,小區部分業主在對上調物業費提出反對意見的同時也提出了查詢物業費去向的要求。此外,也有熱心讀者致電本報詢問小區物業管理活動中業主應如何維護自身合法權益,為解答這些問題,記者走訪了市國土資源和房屋管理局物業管理辦公室相關負責人。
公布賬目物業企業按要求
針對名都新園業主提出的小區物業費公示不明確的問題,市物業辦負責人做出了如下解釋:根據國家發改委、建設部下發的《物業服務收費管理辦法》,業主與物業企業約定的物業服務費用主要有酬金制和包乾制兩種方式,其中酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其餘全部用於物業服務合同約定的支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔;而包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。該負責人表示,目前本市各物業小區均采取包乾制的計費方式,盈虧由企業自負,根據《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》規定,物業企業應向業主公布物業管理服務費的收入、支出狀況,但業主查賬的要求並不合理。
小區主人參與管理要積極
接聽熱線的過程中,記者注意到,部分讀者電話中表示對於物業企業即將付諸實施的舉措『毫不知情』,有些業主甚至表示業主委員會是怎麼成立的,委員是哪幾位都不知道。對此,市物業辦負責人提示,業主要改變『關起門過日子』的方式,樹立主人翁意識,積極參與到物業管理活動中來。
該負責人表示,業主參與小區物業管理活動,主動是非常關鍵的,只有這樣纔能在物業管理活動中的各個環節佔據主動,而不至於到重大事項決定後不知所措。『首先,大家要樹立主人翁意識,認識到除專有部位以外的公共部位是歸全體業主所有的,每個人對於公共部位都負有權利和義務,公共事務的管理與每個人的利益息息相關。』他表示,從這個角度出發,業主應積極參與小區管理規約的制定、物業企業的選聘以及重大事項的決策,日常生活中也要注意依法行使自己的監督權,監督物業企業和業主委員會行使他們的職責,有意見及時提出,避免問題的積累。
小區事項少數需服從多數
該負責人同時強調,國務院《物業管理條例》對需要業主共同決定的事項進行了明確,對成立業主大會的小區,業主委員會要按照要求就業主共同管理的事項組織業主進行表決。業主在物業管理活動中遇到的修改管理規約、選聘和解聘物業企業、機動車位分配、物業費的調整等重大事項一旦經業主大會表決通過,全體業主都應該積極遵守。『目前,按照規定小區任何決定的做出都需經過一定比例業主的通過,那麼只要是按照正常程序做出的決議對全體業主具有約束力,就要求全體業主積極配合執行,在這個時候只能是少數服從多數,滿足小區絕大多數業主的願望,個別業主不能以「我沒有同意」來拒絕執行。』
在此需要說明的是,業主委員會提出的任何議案都應在小區明顯位置上進行公示,表決階段也需將書面材料交與業主代表,由業主代表負責征求所代表的業主意見。如果個別業主因私人原因在公示和表決階段始終未能獲知新議案的情況,只要參與表決人數達到要求,將不影響議案生效。
業主維權認直接責任人
在物業管理活動中,業主與物業企業之間是合同關系,雙方的權利、義務應當在合同中進行明確約定。作為物業企業應按照合同約定的服務內容和標准為業主提供質價相符的服務。作為每一位業主都有監督物業企業履行物業服務合同的權利。
相關負責人提示,廣大業主在維權時應注意以下幾點:一是要重視簽訂好合同。要求物業企業提供的服務內容要明確,每一項服務內容達到的服務標准要量化,比如說要求物業企業提供三級服務,公共樓道保潔每天清掃1次等。二是要按照合同約定條款評判物業企業的服務是否到位。業主與物業企業之間是合同關系,業主評判物業企業的日常服務是否到位一定要依據合同,假如說合同約定物業企業每天清掃1次公共樓道,保潔人員按照約定做好了,就應當說物業企業該項服務到位,兩次清掃之間的公共衛生需要業主自覺進行維護。三是要明確維權責任人。明晰責任是業主維權的前提,業主在維權前一定要知道維權的對象。有的常因開發商遺留問題、未辦理產權證、個人財產受損等原因與物業企業發生衝突,這些都不是物業服務合同約定的內容,不屬於物業企業的職責范圍。四是要理性維權。業主與物業企業之間發生的矛盾糾紛要盡量通過雙方協商解決,雙方協調不了的可以到小區所在地的區縣物業辦申請調解,還可以依法向法院提起訴訟。
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