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『凱雷房地產基金在積極介入一線城市樓市的同時,將會積極關注二線城市,有些二線城市的投資前景和空間也不錯。』6月22日,青島『對話奧運城市』論壇上,美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓在接受本報記者采訪時坦言,『目前,凱雷在中國投資的地產項目已達10個。』
凱雷暴露了外資湧入房地產的冰山一角。有權威機構統計,僅今年一季度,房地產業企業獲得的外資投資金額最多,達到4.4億美元,佔一季度外資投資總額的32.6%。
『做多中長期市場』
和眾多外資基金的投資思路相仿,凱雷也開始涉足二線城市的樓市,青島則是其首發站。
2006年,凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海市閔行區馬橋地區的中房·森林別墅110套高級獨棟別墅,又從遠洋地產手中收購了遠洋國際中心B棟。
『選擇一個城市一定會有一個指標數。過去10年,青島GDP增長率平均達到14%,第三產業及服務業的比重佔到了43%,這是一種難得的經濟結構,也決定了其消費和居住需求會有一個很好的增長。』康明訓坦言,城市未來的經濟增長性正是凱雷投資標准的實質所在。
正是有了這種判斷,2007年7月,凱雷開始介入青島CBD核心的凱悅中心。但康明訓不願意透露股份比例等細節。經記者多方渠道了解,凱雷出資10億元入股該項目,佔約70%股份。據項目開發商青島凱悅置業集團有限公司董事長王博介紹,凱悅中心目前公寓的價格均價約3萬元每平方米。有專業評估機構指出,該項目僅住宅項目售罄即可套現12億至13億元,凱雷的投資回報率不低。
但凱雷在中國的地產『算盤』遠不止於此。今年4月,凱雷剛剛以近20億的價格從印尼三林集團手中購得上海濟南路8號西苑項目。
『在我們看來,上海不是一個單純的地方城市,合適的時候凱雷還將繼續在上海投資。』康明訓告訴記者,凱雷在選擇一線城市的同時會積極關注二線城市。『目前,凱雷在中國的10個地產項目大部分位於二線城市,我們十分看好中國中長期的房地產市場。』
『退出只是階段性處理』
有市場傳言,受境內宏觀調控和限外政策的影響,國內樓市出現了『外資退出潮』。對此,康明訓持不同意見。
『投資者要求回報的壓力決定了基金的投資總要退出,目前,部分外資的退出其實只是階段性的處理。』康明訓解釋。
有權威機構統計,僅今年一季度,房地產業企業獲得的外資投資金額最多,達到4.4億美元,佔到一季度外資投資總額的32.6%。
一個不爭的事實是,目前房地產市場已出現局部區域或個別樓盤的下跌,未來樓市走勢不明朗,觀望情緒嚴重。此時,外資依然做多中國樓市是否是明智選擇?
『外資財團對於物業價值的判斷並不完全取決於價格因素,以及昇值空間。很多外資財團追求的利潤空間不過是年回報率8%~10%,至於如過去兩年一兩倍的增長對他們而言是難以置信的。』上述中介機構的有關負責人向記者表示,『外資對於境內房地產市場的熱情並未減退,反而更趨向長期收益、穩定布局。』
至於外資進入的方式,康明訓透露,凱雷講究投資組合,『股權、債權、收購物業以及不同建築階段的物業我們都會考慮。』
上述中介機構負責人則指出,目前很多地產商面臨資金緊繃的處境,自然會考慮出售旗下資產。『民營企業願意吸引外資的例子也越來越多。』
近日,來自香港方面消息,恆大地產已完成35億港元、折合約4.5億美元的私募股權集資。而此次入股的四大投資者為新世界發展董事總經理鄭家純、美林證券、德銀證券和科威特投資局。
除此之外,廈門寶龍集團?重慶金科集團等也在今年一季度內獲得私募股權投資。