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家在四川省自貢市的李某花31.8萬元從成都市的劉某夫婦處購買了一套70多平方米的二手房,裝修時卻從鄰居處驚聞此房三年前發生過凶案。6月18日,成都市金牛區人民法院對此案公開宣判,認定被告劉某夫婦違背誠實信用原則,其行為已構成欺詐,判決撤銷李某與劉某簽訂的房屋買賣合同,李某向劉某夫婦退房,劉某夫婦向李某退款。
法院審理查明,因居住需要,李某看中了一套位於成都市內的二手房。2007年9月,李某經成都一家中介公司向房主劉某夫婦交付了購房定金5000元,簽訂房屋買賣合同,約定劉某夫婦將上述二手房以31.8萬元的價格賣給原告。10月12日,李某支付了全部房款。第二天,李某聘請裝修公司進屋裝修時,鄰居一位大媽悄悄告訴他,2004年間,就在這套房子裡,劉某夫婦20歲的兒子將一名到他家做客的10歲小女孩殺了,還殘忍地將小女孩的屍體肢解成多塊後藏在屋頂上的水箱邊,好幾天後屍體纔被鄰居發現。
聽到這一消息,李某頓時毛骨悚然,立即到轄區派出所求證,不幸消息被證實。
為此,從此以後夜不能寐的李某多次找劉某夫婦商量退房事宜,結果均遭到拒絕,無奈之下只能向法院提起訴訟,請求撤銷其與劉某夫婦簽訂的房屋買賣合同,並要求退還購房款。
庭審中,李某稱劉某夫婦故意隱瞞房屋真實情況,誘使自己簽訂房屋買賣合同。李某說,整個房屋買賣過程中,劉某夫婦從來沒有提及房屋曾發生過如此惡劣凶殺案的事實,屬於刻意隱瞞事實,構成了對自己的欺詐。現在,該房屋的價格因凶殺案實際上已經極大降低,因此,劉某夫婦的欺詐行為已嚴重損害了他的財產權益和精神利益。
劉某夫婦則表示不能理解李某的感受,辯稱自己賣的是房子,不是房子的歷史。劉某夫婦認為,誰家都有生老病死、旦夕禍福之事,如果就因為房內曾經死過人就要求退房,那我國的老房子就都不能住人了。買賣過程中,他們沒有義務主動告訴買方這些情況,因此當事雙方的買賣完全合理合法。劉某夫婦還稱,盡管兒子做了錯事,但法律已對兒子予以了應有的懲罰,而且事情已經過去多年了,李某也已經付錢收房,因此,李某在房屋沒有任何質量問題的情況下,舊事重提揭人傷疤,並以此為借口要求退房,實屬極不合乎情理。劉某夫婦最後認為,依照規定,他們作為房屋賣方已將手續齊全、產權明晰、不存在安全隱患的房屋交給了李某,履行了相關義務,故請求法院駁回李某的訴請。
法官說法
買賣應當誠信
宣判後,本案主審法官舒旭東介紹說,當前房屋價值,實際上是由建築成本、交通、地理位置、居住環境、人文環境等多種綜合因素構成。根據現實生活中人們的觀念和風俗習慣,對住宅內發生的凶殺碎屍事件感到恐懼和忌諱,這是一種客觀存在的普遍現象。根據價值規律及現實生活實際,發生過凶殺碎屍事件的住宅,雖然在實物形態上沒有受損,但是依據人們現實生活的觀念,房屋會因購買者的忌諱而大大貶值。因此,房內曾發生凶殺碎屍這一事件,已經構成了合同標的物的重大瑕疵。根據《中華人民共和國合同法》第六條"當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則"之規定,被告劉某夫婦在出售其房屋時應當遵守誠實信用原則,向原告李某告知房內曾發生過凶殺碎屍事件的事實。
舒旭東認為,本案中,由於被告劉某夫婦未履行告知義務,其行為就構成欺詐,因此,原告要求撤銷購房合同、退還購房款的請求符合法律有關規定,法院應予以支持。同時,由於原告訂立合同時沒有全面了解房屋狀況,對糾紛的釀成亦有一定責任,故其應承擔部分訴訟費用。
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