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天津市《濱海新區綜合配套改革試驗方案》日前已獲得國務院正式批復。方案中明確提出,要將天津市濱海新區建為全國金融改革創新基地,確定進一步深化金融體制改革和土地改革的概念。
業內人士認為,該方案的通過無疑給新一輪房地產金融創新提供了絕佳平臺。
業界呼喚房地產金融創新
『中國房地產發展到今天,嚴格地講只有房地產信貸沒有房地產金融。』中國海外發展中心主任、經濟學家孫飛博士近日在天津濱江萬麗大酒店舉辦的『房融2008天津地產金融高峰論壇』上語出驚人。孫飛博士認為:『中國的房地產金融發展到今天,已經進入了變革的時代,進入了創新的時代。』
中國房地產高速增長吸引國際資本紛紛流入中國,房地產企業缺錢,感到資金緊張,另外一方面,銀行錢又太多了,人民幣流動性過剩,金融體系存在結構性矛盾,金融體制也缺位,金融產品非常稀缺,金融通道不暢,基本上大部分的錢還是存入銀行,或者進入股市,或者炒樓。
天津濱海新區的綜合配套改革試點方案的通過無疑給新一輪的房地產金融創新提供了絕佳平臺,這是經濟界人士的基本共識。
孫飛博士認為:『信托在房地產金融創新方面成為一個生力軍,從2002年到現在,信托每年累計為房地產業做的資金貢獻在500億—600億人民幣之間;另外在國內市場幾乎為零的REITs與商業銀行並駕齊驅的時候,將是中國房地產金融市場的理想狀態。』
業內專家提出,除了創新金融工具,房地產在融資模式上也應有改變。2008年以來,房地產企業應該充分利用好房地產業和金融業的組合,最大限度地挖掘信托的優勢,挖掘外資金融機構的潛能,實現內外資銀行互動,組合運用好信托、銀行、證券、資本市場+PE這幾種模式。
REITs帶動百姓參股房地產業
在談到REITs(一種房地產投資信托基金,是英文『Real Estate Investment Trust』的縮寫,從本質上看,REITs屬於資產證券化的一種方式)在國內的前景時,孫飛博士透露:『最新的中國房地產信托的征求意見稿已經經過五家信托公司完成,預計在今年會推出。房地產信托管理辦法裡面涉及到REITs層面的東西,房地產投資信托會有新內容。這裡提到的REITs主要是在證券交易所上市流通的、可以公募的,這種纔是真正標准化的、可流通的REITs產品,這是中國房地產金融未來發展的主流方向。』
由於REITs投資於房地產,可獲得穩定的租金收入,有一筆持續穩定的現金流,而且收益率也比較可觀,在美國,投資房地產的基金遠遠高於銀行存款的收益,其風險卻要小於一般的股票。它是有效利用社會閑置資金,擴大直接融資規模,優化融資結構,降低融資成本,同時為大眾提供了適當收益、低風險的投資品種。
也有專家對此說法表示謹慎,即便有REITs利好消息出臺,但是有關機構既無相關政策儲備,又無必要監管經驗這一事實依然存在。此外,從REITs中所獲收益,與其商業物業的經營狀況直接相關,大多物業的開發運營尚處於起步階段,相當一部分項目租金收益並不高,以個人為主的REITs投資者是否能夠保持投資熱情也待事實檢驗。
倒按揭浮出水面
作為中房集團理事長,同時擔任幸福人壽保險公司董事長的孟曉蘇博士在演講中再次提出,倒按揭也可以作為一個新型的保險產品服務於大眾。
倒按揭是什麼?孟曉蘇形象定義為,『60歲以前叫人養房,60歲以後房養人』。孟曉蘇說:『近年來,通過住房商品化和房改,很多老人都有了房子,在這些老人中也出現與美國類似的情況,叫做「住房富人、貨幣窮人」。有房沒有錢,有沒有一種辦法能使老年人增強自己的支付能力,增強自己的支付生活?保持自己在社會上和子女面前的體面和尊嚴,而且可以住在這個房子裡?在歐洲、在美國這種產品已經比較普遍了,是一種抵押房產領取年金的服務。退休老人62歲以上把自己的產權房抵押給保險公司,由保險公司按照房產價值和人平均餘命計算出每個月給老人多少錢。簽了這個合同,不管老人活多長時間,保險公司要付款。老人去世了,保險公司可把房子收回。這種辦法在美國叫反向抵押貸款,有人把它叫倒按揭。』
孟曉蘇對倒按揭的樂觀源自於他對國內房地產市場發展的信心。他判斷,國內房產逐步昇值這一大趨勢不會有變化,甚至在近兩年內都不會有小范圍的回落調整,這就保證了經營『倒按揭』的保險公司不會將房產『砸』在自己手裡,而國內消費者對這一類保險產品的需求又是迫切的,在國際上亦有成熟可借鑒的運作模式。至少記者注意到這樣一個事實,倒按揭作為從國內經濟學者討論的一個構想,到經營企業著手去運作的一個項目,已經跨出了重要一步。
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