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斷供:不會引發中國『次貸危機』
主持人:
看完了這個大概起因的情況介紹之後,最近一段時間有很多的評論,比如說有一種評論就想到,由這種深圳市的個別業主『斷供』的現象會不會引發跟美國一樣的次貸危機,因為我們知道美國次貸危機和我們中國目前面臨的樓市有三點是比較一樣的,第一就是貸款者的還款能力比較差,第二,在短期內房價的下跌比較快,第三,銀行在審批的時候比較寬松。人們就想了,會不會有類似的可比性,您覺得呢?
丁志傑:
我覺得在過去一段時間,由於次貸危機進一步地蔓延到美國整個的住房信貸市場,由於房價大幅回落,造成了很多購房者違約,這個和深圳目前出現『斷供』是從原理來看都是一樣的,房屋的價值下跌到它所需要償還的房貸的金額以下。
主持人:
資不抵債。
丁志傑:
對,資不抵債造成的。
但是我覺得在這裡面我們要區別的就是,中國目前的『斷供』和美國在次貸危機中出現的房貸違約還是有很大不同的。第一個不同,在中國房貸的首付比率是高達30%,第二套住房是高達40%,首付以及開發商所提供的各種各樣的擔保使得銀行的資金相對來說還是比較安全的。
主持人:
我打斷您一下,您剛纔說到30%、40%的首付,但是我們通過《經濟半小時》的調查,發現有一些業主在購買的時候實際上只付了10%的首付,甚至更少,甚至是零首付,您怎麼解釋這種現象?
丁志傑:
從這個來看,可能是在2007年房價高起的階段,開發商為了促銷房屋,通過和銀行簽署有關協議,用開發商來提供擔保,這種形式使得購房者獲得低於法律規定的最低首付標准。
主持人:
或者說是開發商為了推銷它的樓盤進行墊付。
丁志傑:
對。
主持人:
業主的『斷供』對於當地的銀行系統來說、金融系統來說產生什麼樣的影響?
丁志傑:
首先來看,如果發生『斷供』,可能銀行的信貸資金就面臨著一個保全,保全可能第一個是通過房屋的拍賣來實現,還有一個它可以追索的就是可以向提供擔保的開發商來行使追索權。
主持人:
剛纔這個片子裡面也反復強調,因為這是在個別城市的一種極端案例。據您的分析來看,這只是一種偶發的個案還是說它有可能演變成為一種未來的趨勢?
丁志傑:
從目前來看,在今年上半年全國房屋的銷售價格增幅有所回落,在個別城市出現了價格的下跌。總體來說,對於在高位購房者來說確實已經出現了一定的損失,但是由於這種高比率的首付,以及我們看到近來存在著很低比率的首付,但是背後有開發商貸款做支持,現在看來還不會成為一種普遍的現象。
主持人:
還有一種說法,雖然說深圳各種個別業主的『斷供』,可以說它是極個別城市的一種極端案例,但是它會對消費者的心態產生非常惡劣的影響,因為我們都知道一種說法叫『買漲不買跌』,眼睜睜地看著樓市一天天的下跌這種低迷的現象,深圳市出現的這種『斷供』舉動會對消費者的信心產生什麼樣的影響?
丁志傑:
據我們從對深圳當地的情況了解來看,自住房的購買者目前來說還基本上不存在『斷供』的現象,即使作為投資者來說,就是說在深圳擁有兩套或者三套住房的這些投資者,目前來看也還沒有『斷供』,目前『斷供』主要出現在可能擁有十套八套的住房,由於資金的緊張,他肯定會選擇其中的一套兩套來『斷供』。
主持人:
剛纔短片裡面也提到了,就是在《經濟半小時》報道了這件事情之後,當大家這種『斷供』的行為廣為人知之後,甚至有人把這種樓市的低迷和第二天股市的下跌聯系在一起,您怎麼看?
丁志傑:
首先,目前關於房地產市場的討論中間存在著很多的非理性。
第二,由於目前房地產市場大家的看法存在很多的分歧,也許一些消息可能會被市場放大,我覺得還看不出這個消息和今天的股市下跌有什麼必然的聯系。
主持人:
您認為沒有必然的聯系。
丁志傑:
沒有必然的聯系。
主持人:
剛纔您也說,可能在短期內這種『斷供』不會成為一種普遍的現象,那它是否會漸漸地成為一種趨勢呢?比如在未來,或者說深圳的這種現象會在多大程度上,在多長時間內會漸漸地蔓延到其它的大城市,有這種可能性嗎?
丁志傑:
從我們來看,從1999年到現在,中國的房地產市場上漲已經經歷了將近9年的時間,在2007年年終的時候達到一個高點,未來可能房地產市場總體來說我覺得就有一個回調階段,在回調階段主要的表現有兩點:第一,對房屋的需求會下降,但是第二,房價有所回落,但是房價不會有大的跌幅。從這一點來看,我覺得深圳這種『斷位』現象不會繼續像有些報道所說的會進一步地蔓延。
主持人:
您覺得在未來即便是從中長期這樣一個觀點來看,深圳市的這種『斷供』的現象也不會成為一種趨勢?
丁志傑:
對。
主持人:
我們再反過頭來說,因為畢竟作為『房奴』一族,剛纔在短片裡面看到的像的確是采取『斷供』這種舉措的深圳市的一些業主來說,他們現在『斷供』是不是一種理性的做法?另外一個從目前這種狀況來看,他們應當怎麼做?
丁志傑:
我們看到,在深圳目前發生『斷供』的這些購房者主要在去年的最高點進入這個市場的,對於這部分來說可能是出現了目前的房屋的價格已經遠遠低於他所需要繼續償還的房貸,所以出現了『斷供』。但是我們看到作為『斷供』者來說,他可能面臨著首先失去了首付,第二,失去了他已經償還的月供,第三,他可能還會被銀行列入信用黑名單。第三點可能對於一個購房者來說可能是一個長期的,也就意味著他在未來可能在信用卡、在銀行繼續授信方面會遇到很大很大的困難,所以一般來說都不會輕易地會選擇去『斷供』。
主持人:
就目前對於那些已經采取了『斷供』的業主來說,有什麼辦法能夠彌補呢?
丁志傑:
從市面的目前情況來看,『斷供』超過6個月的還是很少,有可能在短期的違約之後可以繼續還貸,也是可以彌補的。
主持人:
從我們國家可以貸款買房以來,出現這種『斷供』的現象這是第一次。
丁志傑:
應該說住房違約貸款是一直存在的,比如我們看到過去即使在房屋上漲的期間,銀行的住房抵押貸款的違約率也是達到了0.2%到0.3%之間。
主持人:
但是當時不叫『斷供』。
丁志傑:
對。
主持人:
不是這種說法。
丁志傑:
對,現在用一種老百姓所熟知的『斷供』的新名詞來說明的。
主持人:
但可能起因不一樣,也許以前中斷還款是因為他也許資金出現了緊張,但這一次是作為業主他主動采取一種『斷供』的方式來放棄這套住房,這種情況以前有沒有過?
丁志傑:
這種情況我覺得在過去是很少見的。
主持人:
好的,我們現在在演播室裡關注的是深圳市目前低迷的樓市,接下來我們的節目會關注更多。
主持人:
樓市的低迷在最近一段時間以來已經成為一個共知的話題,但問題是這個問題有多嚴重,另外,需要不需要政府來『救市』?接下來我們不妨就了解一下相關的情況,而且聽聽各方面的信息。
解說:
7月9日,深圳國土資源和房屋管理局發布了一份《2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》,報告顯示,深圳樓市在過去的半年中成交萎靡,半年縮水54%,其中5月份的房價水平比去年最高點下降了36%,銷售面積更是銳減,預計全年銷售面積將跌回1997年、1998年的水平。
該報告一公布便引起了公眾的廣泛關注,而由於報告中提到的『減免交易環節稅收、適度放松貨幣政策』等建議一時引起房地產市場議論紛紛,此報告被不少媒體解讀為官方首次發布的『救市』呼吁。
值得注意的是,就在去年的此刻,深圳房價還是領漲全國的帶頭羊,如今卻已經成為了領跌全國的『冠軍』,人們不禁要問,深圳的樓市究竟在多大程度上反映了全國的樓市現狀,政府到底需不需要拯救樓市?
有人用『喧囂而迷茫』來形容中國樓市的現狀。今年上半年,整個房地產市場首次出現了從1998年以來銷售面積和銷售額同時下降的情況,多年來一直火爆的樓市出現了大幅降溫。統計顯示,除跌幅較大的深圳外,北京4月的房價比3月環比下降0.8%。上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%,上海今年上半年雖然房價平均月漲幅為1.21%,但是仍然比去年下半年的月增速下降超過5%。有專家指出,雖然目前要預言中國房地產業『轉熊』為時過早,但全國樓市普遍轉淡是值得關注的現實。
本月6號,在江蘇無錫舉行的一次房地產高峰論壇上,馮侖、潘石屹、任志強等國內知名房產商紛紛表達了希望『政策松動』、『政府「救市」』的論調,馮侖甚至號召房產商向汶川地震中奇跡生還的朱堅強學習,熬過這輪房地產的『大地震』。隨後,潘石屹也在自己的博客上撰文,『以美國拿出幾千億資金應對房地產市場危機為例,希望政府出手為樓市松綁。』針對各種『救市』言論,中國社會科學院研究員、著名經濟學家易憲容則尖銳地指出『房地產不可救、不需救、不能救』,『「救市說」是房產商對於失去暴利時代的一種恐慌』,『當前房地產市場最大的問題還是房價過高。』大多數『救市論』者則認為,房價下跌所導致的需求萎縮不僅會影響房地產業的發展,還會影響金融安全乃至整個國民經濟的健康發展。
『救』還是不『救』,一時之間眾說紛紜,究竟是各自利益驅動,還是樓市已經難以自報,而這個市場的低迷是否又會如一些人所言,牽連進其它的領域呢?
政府不該救市
主持人:
其實說到該不該『救市』的問題,我覺得首先咱們必須得定義一個問題,就是現在以深圳市為例,它現在的房價剛纔我們短片裡面看到了,從一年前的一萬一、一萬三、一平方米的『裸房』,到現在600多塊錢的精裝房,而且還送很多的東西,那麼六千多塊錢是不是已經進入一個理性的軌道了?
丁志傑:
我們看到剛纔報道來講,房價的跌幅超過40%,我想這個可能是一個個案,從總體來看,深圳市的情況它的各個地區的跌幅或者價格的走勢也不太一樣,基本上來說,關內還是基本穩定的,關外的房價跌幅較大,從全國來看,各個城市房屋的漲幅開始回落,只是個別地區城市出現了下跌。
主持人:
我之所以問您這個問題,是因為我的想法是這樣,如果說房價已經進行一個理性的回落的話,那政府是不是需要出手來救?如果說這種回落是不理性的話,是不正常的話,那政府需不需要救?您怎麼評價目前這種回落?
丁志傑:
我想目前的回落從供給和需求兩方面來解釋。從供給方面來看,2006年和2007年的房價大幅度的攀昇造成了房地產開發商追加投資,成了我們看到今年上半年房屋的供給依然在快速地增加。第二,由於高房價抑制了消費者購房的需求。一方面是供給增加,第二個方面是需求在下降,同時由於從緊的貨幣政策使得銀行的信貸資金提供更為困難,在這種情況下,我覺得房價回穩甚至下跌真是我們宏觀調控的一個結果。
主持人:
在看到了宏觀調控的結果的情況下,剛纔也提到了深圳市的國土局發布了深圳市房地產中心所寫的2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告,希望政府『救市』,您又怎麼看待他們的這種呼聲?
丁志傑:
首先,從今年上半年來看,中國的通脹還是有很大的一個壓力,政府不可能會為某一個行業或某一個局部的市場而去放松從緊的貨幣政策。
第二,深圳目前的房價回穩纔是剛剛開始。深圳市剛纔您提到報告裡面提出的這些政策措施,我想它可能更多的是從預案的角度,也就是說,在未來房屋市場出現大的振蕩或者下跌的時候,我們可以采取的措施並不是說我們現在就應該采取這些措施。
主持人:
當我們看到這份報告的時候,不能不關注裡面提到了這句話,它說『去年以來的房價調整是對前兩年房價過熱的一種理性的修正,它目的是為了使市場回歸到正常的軌道,但基於眼下深圳樓市的持續衰退,開始建議「救市」』,您怎麼看待他們這種說法?
丁志傑:
我覺得現在來看,對於深圳的房地產市場走勢,首先我們還要進一步調研,是不是像大家所說的或者報告中所說的,進入到一個急劇下滑的階段。
主持人:
您覺得應該是再觀望一段時間。
丁志傑:
對,我覺得還需要觀望。
主持人:
如果真的是繼續下滑,您覺得政府是否有必要出手?
丁志傑:
從目前來看,隨著中國的住房市場商品化的發展,我覺得市場機制應該在房價中起越來越重要的作用,政府更多的還是作為一個調控者的角度來參與市場,而不是說像我們一些開發商所說的直接進入市場來進行『救市』,我覺得這個來看,政府不恰當的『救市』反而會不利於房地產市場的健康發展。
主持人:
所以有一種觀點認為,讓政府『救市』的說法實際上都是開發商這樣的一個利益集團提出的,所以有一種觀點不是認為,現在面對這樣的一種情況,政府不能救,不需救,也不可以救,您怎麼看待這種想法?
丁志傑:
我覺得目前的市場上有兩種聲音,一種代表的是開發商的聲音。第二種是代表購房者、消費者的聲音,這兩種聲音都是存在著截然不同的觀點。目前從開發商這一面看,確實說開發商現在的資金非常緊張,特別是中小開發商面臨著資金鏈斷裂的風險,這是我們看到的,為什麼目前開發商呼吁政府要放松對房屋信貸,對住房市場信貸的控制的一個主要原因。
主持人:
丁先生,我們再看一下這樣一組數字,就是發改委剛剛公布了這麼一組數字,說6月份,70個城市房價同比增長了8.2%,為什麼在這種數字提供的增長情況下,樓市普遍還有一種悲觀的感覺,這是什麼原因?
丁志傑:
我剛纔也提到了,在一系列宏觀調控和房地產市場周期性等因素的影響下,在今年上半年,中國的房地產市場開始出現回落、回穩的現象。在今年上半年,尤其是3月份以來,住房銷售價格同比是回落的,同時我們也看到,現在大家對房地產市場的悲觀更多的反映的還是房地商資金的緊張,這一點我覺得對於房地產商來說要合理地控制開發的規模,可能這個是我們眼前可以解決問題的一個手段。
主持人:
您同意『轉折點』這種說法嗎?
丁志傑:
我覺得現在還有待繼續觀望,但總體來說,我覺得房地產商正在向一個有序的方向發展。
主持人:
所以今天我看到了一個非常有意思的問題,就是在網絡上一個網友提出來的,他說,到底是誰最害怕房價跌,是誰最希望房價跌,對這個問題您怎麼看?
丁志傑:
我想這個肯定是說房屋的供給者怕房價跌,買房的人希望房價跌,我覺得咱們看到不同的聲音都是合理的。
主持人:
但是您說買房的人盼望房價跌,它又買漲不買跌。