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最近,天津一些樓盤打折方式從原來的暗折變為明折,表明開發商資金比較緊張。
『四月底開過房展會,本以為六、七月份樓市會轉暖,沒想到天津樓市反而越發冷淡,房地產開發商的資金壓力也日趨加大』,天津地產界一位人士這樣感嘆。
根據中國指數研究院的統計,4-6月,天津商品住宅的成交量持續低迷,分別為50萬平方米、47萬平方米和48萬平方米,而6月份的商品住宅均價也降到每平方米7086元,環比下降3.5個百分點(5月份為每平方米7343元)。
記者走訪了天津的一些樓盤,發現天津商品住宅打折已比較普遍,而且,與前幾個月相比,最近這些樓盤打折方式從原來的暗折向明折過渡,部分資金鏈比較緊張或前期漲幅過快的樓盤打出了明折,而一些資金面尚可或本身定價較合理的樓盤仍在堅持通過『開盤促銷』、『特價房』等形式暗折。
津門湖難造樓市新概念
在北京,如果哪個樓盤臨水,它的房價肯定會比相似位置樓盤價格高很多,這個概念似乎可以移植到其他城市。然而,在津門湖畔的樓盤,當前卻難享受這種溢價的快樂。
位於津門湖旁的A樓盤已打出了比去年的開盤價便宜約15%的折扣,售樓小姐說,這是這個樓盤開盤以來最大的一次折扣活動,『我們的裝修標准是每平方米2000元,也就是說,如果除去裝修,這個樓盤的毛坯房價格纔8000多元』。
『我們這裡的房價不可能再低了,現在建材、裝修材料和輔料等的成本大幅上漲,像我們這樣的精裝修房已經沒有什麼利潤了,可以說,現在這個價格就是地板價,如果這兩天簽約的話,我們還贈送5000-10000元的購物卡,這個項目雖然是針對老客戶的,但您如果在這段時間簽約,我們也可以給您申請』。售樓小姐如是表示。
雖然售樓小姐一再強調目前的房價已經非常低了,但是,當我們要走的時候,售樓小姐還是補充說:『如果按時簽約,我還可以把你們引薦給我們的經理,和經理談的比較好的話,還可能贏得附加的折扣』。按照行業規矩,一般來說,在通過經理這個環節時,還可以有1%-2%的折扣空間。
在當地從事房地產行業的周小姐告訴記者,由於這個樓盤開發商的資金鏈比較緊張,所以,他們加大了促銷回款力度。
在與A樓盤臨近的B樓盤,售樓小姐給出的毛坯房報價約每平方米10200元,相比之下,比旁邊那個樓盤要貴一些,對於這個溢價,售樓小姐的解釋是,『我們這裡是市政府重點工程,質量和資金都有保證,另外,我們這個樓盤將來的商務配套完善,還臨近即將開通的地鐵5號線,交通十分方便,這些優勢都是其他樓盤所不能比擬的。我們這個樓盤今年以來都沒有漲價,現在也只有在促銷的時候纔會推出一些特價房』,售樓小姐如是表示。前來看房的楊小姐說,這個地方環境不錯,但價格還是很貴,據說這裡的樓盤能通過內部價購買,每平方米7000-8000元。
與A樓盤相比,雖然看房的人不多,B樓盤的售樓小姐顯得從容很多,而且,現金流緊張的程度已經成為競爭對手最易攻克的軟肋。當記者詢問同一區域兩個樓盤怎麼會有近20%的差價時,B樓盤售樓小姐反問記者:『你們先前看的那個樓盤開發商資金已經出現問題,他們現在售出的是期房,如果資金鏈斷裂,能保證一年多以後正常交房嗎?如果您認為資金不是問題,可以承擔風險,那也沒問題』。
中心城區難擋樓價走低
中新城上城位於天津市老城區的中心,這個樓盤的總開發面積近20萬平方米,主要開發的也是精裝修的商品房,這裡的售樓小姐給出的報價是每平方米1.3-1.4萬元。『現在我們最大的優惠活動就是開盤折扣,在開盤時我們都會采取一些優惠,這個活動只有在開盤的時候會有』。所以,售樓小姐建議我們先看好房,准備好款項等七月中下旬開盤時再來購房。
『我們現在的報價當中不僅包括精裝修,還包括裡面的所有家具和電器,我們希望做到客戶能提著包入住的標准』。售樓小姐進一步展示樓盤的優惠。
『那如果大家都是這樣的裝修,這樣的家具會不會使業主走錯門啊?』前來諮詢的陳先生開玩笑似地問道。售樓小姐頗有准備地說,其實,很多購房者都會選擇放棄家具和電器,『我們也考慮到這個因素,所以,如果購房者放棄家具的話,每平方米還可以便宜1000元左右』。
陳先生告訴記者,這個地方開盤的時候他就看過房,去年11月份的時候,這個地方非常火,很多人都來看房、訂房,他當時覺得比較貴,想看一看,沒想到越看房價越便宜,"大家都在觀望,希望房價還有進一步的下降,這個地方還算是有人問津,其他一些樓盤問價的人都很少了。
售樓小姐坦率地說『我們是上市公司,對每個季度的銷售量都有一定的要求,在現在的市場狀況下,公司把銷售量放到了盈利的前面,希望能夠薄利多銷』。
捂盤也成為當前天津樓市的一個特點。記者在網上查出了一些新開盤的項目,但當打通其中兩個項目的售樓電話時,售樓處的工作人員均說,項目推遲銷售,何時開盤並不清楚,奧運前開盤可能性不大。在市中心另一個售樓處前,也赫然豎立著這樣的牌子:因故推遲開盤。
天津樓市幾多愁
最近幾個月來,天津的開發商們心情好的不多,越來越緊的宏觀政策和股市低迷使得開發商的資金鏈條收緊,另外,隨著全國房地產市場由南向北襲來一次寒潮,樓盤銷售也越來越困難。中國指數研究院研究員田靜說『雖然還有開發區的高檔樓盤、萬科城等樓盤銷售還不錯,但整體來看,天津商品住宅市場比較清淡,一些資金鏈緊張的開發商已經有些橕不住了,而只要橕得住的開發商還在橕著,他們通過在產品性價比上下工夫,送物業費、送車位等方式吸引顧客』。
濱海新區是天津樓市的新熱點,而濱海新區主要的樓盤集中在開發區和塘沽。田靜介紹,目前來看,由於吸引了較多的外地投資者,開發區的高檔樓盤還比較平穩;而相比之下,塘沽地區以中檔樓盤為主,特別是大、小樓盤供給也比較多,所以,價格變動很大。
另外,和平區和南開區兩個中心區域房地產市場進入6月份也出現了量價齊昇的情況,而市內六個區的房價也相對穩定,抗風險能力比較強。但遠郊的房地產市場卻出現了較大幅度的調整。
『總體來看,天津房地產市場比較清淡,成交量低是一個主要的問題』,田靜說,目前一些樓盤月銷售量不到兩位數,而個別樓盤甚至一個月賣不出5套房子。
對於京津城鐵即將開通,田靜認為,這雖然為天津房地產市場注入了長期的活力,但這種影響並不是一蹴而就的,需要一段時間的培養,需要人氣的聚積,也需要天津市綜合配套設施的完善。
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