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地產市場出現風險偶然性較大,有時一夜間就會爆發。某個偶然的事件就可能引發,而這種情況可能以前都不知道。
目前市場對次貸危機的估計過於悲觀了,實際並沒有那麼嚴重。從各種因素,判斷美元反轉的可能性比較大,因此人民幣有貶值的風險。
在美國次貸危機惡化,全球股市下跌的影響下,經歷過十年前那場噩夢的東亞國家不得不擦亮眼睛。某些跡象表明,東亞已經出現金融危機的苗頭,越南早在今年年初就已陷入通貨膨脹和股市暴跌的泥沼之中,曾經經歷過金融危機的泰國再次出現『感冒』。中國經濟是否同樣有出現風險的可能。
中國股市目前較去年最高峰時跌去了48%,僅次於印度;地產行業在信貸持續緊縮下,在大部分城市出現交易量急劇萎縮、價格下跌的局面,還有人民幣匯率問題,人民幣在連續急速昇值後,如果美元在第四季度反轉,人民幣也可能出現從快速昇值到貶值的風險。日前,北京師范大學房地產研究中心主任董藩和中國銀行金融研究專家譚雅玲就中國金融風險的問題接受本報記者的采訪。
『房價下跌幅度過大引發金融風險』
南都:最近市場持續低迷,有些地方還出現較大幅度下跌,不少專業人士判斷,這種趨勢還會持續一段時間,這會不會產生其他問題,比如可能引發金融風險嗎?
董藩:地產如果大面積下跌,肯定會帶來很多問題的。首先在就業市場上,我們計算過,如果房地產價格下跌15%,全國4000萬建築大軍中有一半人會失業。還有一些地方,50%的財政收入來自地產稅收和土地出讓金,地產垮了,肯定有很多領域會受影響。
更為重要的是地產下跌過大可能引發金融風險。據我們了解,全國5萬億(人民幣)房地產貸款中,有2萬億是貸給開發商、3萬億貸給消費者。地產如果大幅度下跌,開發商錢可能還不了,買了房的老百姓很可能變為負資產,這樣老百姓也不願意還錢了,這樣一來銀行的風險就很大。
南都:一些銀行曾說,即使地產市場價格下跌30%.他們也不會受影響,因為購房者在申請貸款時,有30%的抵押折價,而且大部分購房者已經還了部分貸款,因此一般的房價下跌影響不會大,你怎麼看?
董藩:按一般估計,住房消費者大多數還了20%-30%,還有50%左右沒還,這50%也會出事,銀行即使收回房子也賣不掉。更重要的是開發貸款收不回來,一般地產商負債在60%-70%,因為地產是資金密集的行業,負債高,很容易出問題。地產商舊的項目還不了,就不能開發新的房子,會產生連鎖反應。
南都:現在看,地產下跌引發金融風險有多大可能?
董藩:不好說,我現在非常擔心。銀行、開發商都有垮掉的可能。現在很多中小城市地產商開始借高利貸,風險是相當大的。
『不能僅放開大地產商融資』
南都:最近針對地產市場有『救市』的呼聲?而且,前不久證監會通過了部分大型地產商發行公司債進行融資,有人認為這是政府『救市』的信號,你怎麼看呢?
董藩:我不贊同僅僅放開對大地產商的融資,中國還需要小的地產開發商,以避免形成壟斷,有競爭對消費者是有好處的。而且有些時候是大地產商乾不了或不願意乾的項目,比如小城鎮,大地產商不願意去;另外一些小的地產開發項目,大地產商開發也不經濟。所以也需要小的地產商,不能讓他們都死掉。
南都:很多人呼吁政府應該放開對地產行業的信貸緊縮政策,據說很多地產商資金很緊張,資金鏈隨時有斷裂的可能?
董藩:現在政府面臨兩難,一方面要控制CPI上漲、減少信貸。但是信貸控制過緊,也可能把企業搞垮了。當然,前幾年地產市場好賺錢,開發商有點盲目,紮堆進來,現在出問題也有自身的原因。但我認為,地產行業現在的問題,更多是宏觀基本面的原因。
南都:你對現在的宏觀緊縮政策怎麼看,前不久有一些經濟學家就此也有一些爭論,認為壓制通貨膨脹不能犧牲經濟增長速度?
董藩:我認為,信貸緊縮政策要適當松動,否則麻煩更大。我不贊同一直緊下去,這對企業不是好事。如果地產出問題,肯定會產生大量的失業人員,也會影響GDP增長速度。
南都:你認為地產市場出現問題,引發金融風險的信號是什麼?
董藩:地產市場出現風險偶然性較大,有時一夜間就會爆發。某個偶然的事件就可能引發,而這種情況可能以前都不知道。比如,有的公司還不起貸款,老板跑了,房子又賣不掉,這時候就會產生連鎖反應,銀行問題一下就來了,顧客因為擔心銀行的兌現風險,於是就出現擠兌現象,問題就會突然爆發。
『金融危機都是從貨幣貶值開始』
南都:最近越南金融危機,現在據說又波及泰國,你認為會不會影響到國內,國內有沒有類似的金融風險?
譚雅玲:我認為如果有風險的話,就是人民幣反轉,出現貶值的風險。人民幣從來就是跟美元緊密聯系的。從2005年開始,美元經歷了先緩慢貶值,然後是迅速貶值的過程,人民幣相反,因此從去年年底,人民幣出現了快速昇值。我擔心人民幣四季度有貶值的風險。
南都:為什麼呢?
譚雅玲:人民幣和美元基本有反向運行的關系。今年第四季度,美元反轉的可能性比較大。美國第一、二季度經濟的運行面都比較好,到第四季度,是美國總統選舉期,美國經濟肯定會提振,而且目前市場對次貸危機的估計過於悲觀了,實際並沒有那麼嚴重。從各種因素,判斷美元反轉的可能性比較大,因此人民幣有貶值的風險。
南都:這就是說的市場上熱錢快進快出的問題,如果美元反轉,大量的熱錢在無利可逐的情況下,將迅速退出中國市場,加快人民幣貶值。
譚雅玲:熱錢的快速流進流出,帶來風險是最直接的。對市場價格、經濟信心和經濟基礎都有直接的影響。如果人民幣貶值風險很大,所有國家的金融危機都是從貨幣貶值開始的。
南都:你贊成人民幣『小幅快跑』的昇值方式嗎?
譚雅玲:人民幣『小幅快跑』的方式其實已經被打破了。僅今年上半年,人民幣就昇值很快,超過6%(兌美元)。但我更強調的是人民幣不要單邊昇值,而是有昇有降,不給其他資本套利的機會。國際上經驗有昇有貶,包括美元也是這樣。如果人民幣改變單邊昇值的預期,就不會有大量投資資本湧進和快速撤離的風險。
『中國行政控制力可防金融危機』
南都:金融危機發生的一個很重要的特點就是,股市暴跌,中國股市與去年最高峰比較,下跌了近一半,這算是金融危機嗎?
譚雅玲:判斷金融危機的標志不是價格跌了多少,而是看能不能控制,金融風險能否演變成金融危機,主要看這種風險能否控制,中國有很強的行政控制能力,所以還不會有金融危機的出現。
匯率和股票的波動,股市的不景氣不能作為判定金融危機的標准。目前在全球范圍內產生巨大影響的美國次貸危機和越南金融危機,也都在可控制范圍內,我國有強有力的行政體制控制完全有能力保障市場穩定。目前中國經濟發展勢頭良好,GDP依舊在穩步增長,股市也值得樂觀的。
南都:另外,在人民幣大幅度昇值的情況下,相當部分企業出現經營難題,這裡會有潛在的金融風險嗎?
譚雅玲:對於人民幣昇值的幅度,我認為政府應該是有指標的。但現在政府沒有,而企業那裡是有的。從企業的數據來看,大型出口企業的生死線在6.5%,現在6.85%,人民幣昇值過大,出口企業、銀行是會出現問題的。
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