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地段法則是顛撲不破的選房要素。在市場低迷時,地段價值水落石出,正是機會所在。因此,了解地段概念,把握黃金地段是准備逆市淘房首先要做的功課。但是對於天津這樣處於高速建設發展中的城市,地段價值無疑也在『時過境遷』。
作為離北京最近的奧運協辦城市,正值蓬勃發展期的天津,在奧運推動下,城市各項配套設施建設速度加快,新開通的城際高鐵、數條高速公路、數十條奧運迎賓道路及景點的修建和美化,促進了天津居住環境及地段功能的改變,塑造了新的地段概念。由城市快速軌道和路網形成引發的新『距離』觀念,由新商圈及新街區規劃設計帶來的『新市中心』概念,以及由產業型綜合開發帶來的新『休閑就業居住區』概念,正在成為奧運後天津新地段概念的核心內容。
通達時間決定地段距離
說到地段距離,人們的第一反應就是離城市中心區或自己工作地點『遠不遠』。一直以來,這個『距離』是以『多少米或公裡』來描述的。而城市快速路網、城際高速鐵路及公路的形成及新交通工具的使用,將把這個距離改為用『通達時間』來決定。
據專業人士介紹,一般平面道路的多少和容量並不能表明車程的時間,因為目前很多平面道路有很多交叉路口,每一個路口都可能成為塞車誤時的因素。所以,這種道路不會產生『縮短』距離感,也無助於人們的『恐遠』心理。而地鐵及立體快速路等可以直接通達目標地的路網及交通工具,則可以真正實現通達時間准確。因此,軌道交通與快速路帶來的區域間通達時間,是新城市地段距離的決定因素。在廣東、北京、上海等城市,因軌道和快速路發展而使傳統意義的地段概念發生巨變的現實已證明了這一點,這一趨勢也將在天津進一步實現。
近兩年在軌道交通方面,本市繼地鐵1號線通車後將完成地鐵2號線、3號線主乾線的建設。這兩條地鐵線通車,將使兩端居住地通達市中心的時間縮短至20分鍾以內,這必然會改變地鐵沿線特別是兩端區域距離觀念,使地段價值提高。
比如地鐵1號線從2006年通車以來,其全線約半個多小時的運行時間使瑞景居住區和小海地居住區、雙林居住區樓盤全面昇值,兩端相同類型房屋均價從最初的3000元/平方米左右提昇到地鐵開通時的5000元/平方米左右,目前達7000元/平方米左右。有2號線通達預期的中北鎮、東麗區及向東延伸至天津濱海國際機場區域的樓盤建設速度因此加快,房價也從4000元/平方米左右快速上漲到6000元/平方米左右,東麗及天津濱海國際機場區域高層開盤價也在7000元/平方米左右。
城市快速路網絡的形成也在縮短行政區間距離的同時,淡化行政區的概念,使一些價格低窪區域有較大的昇值潛力。按照計劃,本市今年將加快快速路西北半環和東縱通道的建設,力爭2009年底全面完成規劃的200公裡快速路網建設。
另外,以京津城際軌道及京津塘高速公路二線、薊平高速公路為代表的一批城際交通設施的建設,促進了天津與其他城市特別是與北京經濟及居住需求的融合,使具有北京概念的沿線區域地段更具吸引力。
新商圈及街區塑造新中心區
人們對地段的選擇還在於是否具有成熟的城市生活配套設施,如商業和娛樂場所、學校、醫院等設施,而新商圈及新街區規劃設計打破了過去的城市功能劃分界限,使市區任一地段都可能因具有與繁華區相同的生活設施和環境而成為新的中心區。
如近年來以水上公園、體育中心商圈帶動的水上及奧體中心區新居住中心地段的形成、海河上游區域三岔河口區域開放式街區設計的泰達城綜合居住區等,都是在城市整體功能規劃的基礎上,系統地對區域地塊進行了以商業、商務為重要組合的現代城市區域功能綜合設計開發,形成了具有成熟感、大家氣派的市中心人文居住環境,從而使其地段功能及價值具有市中心地段特點。
同時,一些邊緣區域項目如早期的水晶城和現在的金地·格林世界等項目,因規劃設計采用了有很強歸屬感及親切感的街區設計,在居住區的布局特別是商業布局中,形成了與市中心諧美的生活氛圍,因此也帶動了地段價值的提高。
這些新街區的個性在於,以中心商業和公眾休閑景觀為代表特征的現代開放式街區;住區規劃中將居住者的停車、步行、購物等日常生活均安排在合理步行尺度內解決,並借助區域整體規劃優勢,形成一個成熟的滿足生活、商業、教育、醫療等需求的新混合型功能高級住區。
今年本市還有海河沿岸金融商務、娛樂區為標志的高端新中心區、以邊緣新家園等為標志的現代中心區新項目推出。
人文環境營造地段韻味
人們喜歡老城區的地段,不僅因為這些地段設施齊全,還因為老城那些特有的韻味,即傳統的居住文化和具有相似人文層次的交流氛圍。這些人文方面的特征一方面表現在地段中居住人群的整體素質上,另一方面也表現在由居住模式帶來的高品質文化娛樂及健康休閑的生活方式和氛圍,以及和諧的新鄰裡關系上。專業人士認為,人們懷念過去的生活但並不滿足過去的建築硬件,人們懷念的是當時的居住環境和氛圍,所以『城市的味道』在新建的社區中完全可以通過充滿靈性的整體規劃設計及人文環境營造來實現。
如早期的天津奧園等大型社區,以運動為主題,在配套設施和建築組團設計方面都體現了健康氛圍,挖掘了健康概念價值;近期的奧體中心配套區及泰達城的整體設計體現了中心城區綜合功能的特點。現在出現的一些圍合院落式居住區規劃設計,也體現了天津老城的居住形態。
在新城市地段營造方面的大手筆是今年天津周邊多個以休閑娛樂為主題的大型現代綜合居住區,這些居住區都位於擁有自然生態資源的區域,在整體設計及功能配套上突出了以地段資源優勢為基礎,擁有以高端酒店及娛樂設施甚至包括商務設施在內的現代城市功能,從而營造養生休閑的人居氛圍,拓展了地段的長期昇值空間,成為城市未來就業、居住的新目的地。
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