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房屋買賣,是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人,而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同,並必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據,也是日後處理房屋買賣糾紛的重要依據。
商品房買賣合同中許多條款均為空白條款或可選擇條款,意在由雙方協商一致後共同填寫與確定。而實踐中,開發商所提供的合同文本,一般均為格式文本,即單方提前填寫或直接確定了本應由雙方協商的合同條款,相對人對合同的內容只能完全接受或者拒絕接受兩種情況,而不得更改合同內容,這便行成了『霸王條款』的成因。
『霸王條款』不是一個法律術語,一般是指免除或者限制其責任,加重對方責任,排除對方主要權利的合同格式條款。由於主管部門行業保護和監管不力,訂立合同的當事人享有的信息資源不對等,購房人的消費心理不成熟及相關知識的饋乏等原因,導致商品房交易中出現了大量的『霸王條款』。
如何充分認識『霸王條款』的表現形式並加以分析,將是購房者維護自己合法權益的重要手段。針對於此,我們列舉了一些在房屋買賣合同中比較常見的『霸王條款』,並分別進行分析,提醒廣大購房者在簽訂合同之時擦亮雙眼,注意格式合同中的『霸王條款』,避免合同陷阱,拿起法律武器,依法保護自己的合法權益。
表現一:預付訂購金
簽訂商品房買賣合同之前,預先交訂購金,交付定金容易,返還則難上加難。如開發商預先沒有說明房子的情況,而在與購房人簽訂合同時,就向購房人提出新要求,但在簽訂認購書中已明確寫明訂購金在簽約不成時不予退還,有些購房人在沒有考慮充分的情況下,就聽從售樓員的話交了定金,到後來不想買了,自然就要不回定金了,於是使自己的利益受到損失。
表現二:質量問題
在合同中約定開發商應當對所售商品房承擔質量保修責任,經鑒定為主體結構質量不合格的,購房者可以退房並追究其違約責任。但實踐中,因為趕工期或節約成本,開發商另尋它徑,繞過主體結構質量,從而導致了其他一些質量問題的顯現。如牆體或樓板開裂、滲漏,地板、門窗變形等問題也讓購房者頭痛不已,並且還會遇到一些開發商推諉責任、不予修復等情形。
表現三:面積爭議
根據規定,如果房屋面積絕對值誤差比超過3%的,購房人就有權退房,但實際情況由於一些開發商在合同中做出不利於購房人的約定,在面積的漲水和縮水違反規定,購房人很難索賠。由於面積縮水的數額很大,計算的依據透明度也差,因此造成了很多的面積爭議問題。
表現四:違約責任不清
合同違約責任規定含糊,開發商承諾不兌現,對一些關鍵的問題,開發商與消費者簽定合同時或者不約定,或者在約定中設下陷阱,出現糾紛後千方百計地推卸責任,如延期交房問題,物業公司『易請難送』,還有的甚至擅自改變規劃布局,增加樓棟或是樓層,侵佔綠地、水體等公用面積,利用合同僅約定『購房者有權退房』來迫使購房人放棄追究責任,從而以極小的違約成本來牟取高額的利潤。
表現五:宣傳不一
開發商為了賣掉房子,會在售樓宣傳廣告中對小區的規劃如樓棟、樓層、樓間距、綠化、會所、游泳池、健身房、車位等作出讓人無限向往而又詳細的描述,但在合同中往往又設定了項目廣告和宣傳資料僅供參考,以買賣合同及補充協議為准的內容。盡管最高人民法院對銷售廣告和宣傳資料在何種情況下可視為要約作出了司法解釋,並且規定即使未載入商品房買賣合同,該說明和允諾亦應當視為合同內容。但在涉訴時,開發商常以廣告並不明確具體作為理由,而對此類廣告承諾是否『具體明確』尚有爭議,因此購房者一般很難得到賠償。
表現六:產權證辦理
合同中關於產權證辦理的條款也常有陷阱,有的開發商不具備銷售的資格,或者以舊城改造的名義,把房屋改頭換面,繼之以商品房交易,拿不到政府的一些手續和證件,就會用各種借口拒絕或者拖延辦理產權證,還有的開發商要先向購房者收取委托房產證代辦費,比如合同規定開發商要於購房人付清辦理產權證所需全部稅費及代辦費,且購房人收齊全部所需資料之日起十八個月內將購房人名下的房屋權屬證件辦理完畢。這意味著如果沒有交齊資料,就無法辦理房產證,顯然很不合理,而且十八個月的時間太長,減輕了開發商自己的責任,此外還有的在合同中沒有約定具體的產權證辦理時間,這些都容易產生很多問題。
種種合同中的陷阱,導致了實踐中房屋買賣糾紛時有發生,以上僅為常見的幾種,事實上,其他如借口合同無效惡意毀約、精裝修的保修年限問題、開發商拒簽補充協議等問題也很多。
《合同法》第39條的規定:『采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,並采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。』
格式條款是否有效,要看制定格式條款的一方是否利用格式條款的特征使得合同『顯失公平』,並且其在簽訂合同之前,是否已對相對人進行了合理的提示,使其同意格式的條款的約定。若經營者以格式合同作出對消費者不公平、不合理的規定,或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任,則該條款無效。
因此特別提醒購房者,在房屋買賣合同當中,作為購房方一定要充分注意格式合同中的『霸王條款』,並可從以下幾個方面衡量:一、該條款是否免除了對方的責任;二、該條款是否加重自己的責任;三、該條款是否排除了自己的主要權力。
在了解房屋買賣合同中的陷阱後,要在購房時多加仔細,要培養成熟的購房消費心態,不盲目從眾,不輕信開發商售樓人員的口頭承諾。對於開發商提供的格式合同,購房人應當認真審查,反復研究,必要時要聘請專業人士提供幫助,盡可能的增加自我權益保護的砝碼。
房地產是個民生問題,我們需要房地產的繁榮,但不是無限制的繁榮,而是理性的繁榮,也就是將房地產市場進一步規范後的有序發展。有關部門的監管和媒體的監督固不可少,但購房者的自我救濟及發生糾紛後主動的尋求司法救濟是最直接和有效的手段。
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