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『外資進入我國房地產市場,主要原因是看重這個新興市場具備的投資吸引力。』上海五合智庫總經理鄒毅(鄒毅博客,鄒毅新聞,鄒毅說吧)認為,我國房地產市場具備良好的市場環境和豐富的投資機會,能夠滿足投資者市場擴張的策略需要。同時,隨著政策環境的改善和市場成熟度的增加,房地產的投資風險也逐漸清晰可控。
以上海五合智庫統計,僅2008年一季度,上海房地產企業獲得的外資投資金額就達到4.4億美元,佔一季度外資投資總額的32.6%。國家統計局數據顯示,2007年中國房地產開發利用外資高達650億元,增長64.8%,整體高出其他渠道資金增長26.2%。這顯示出,在去年從緊的貨幣政策下,仍有大量的外資湧入中國樓市。
中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍說,今明兩年,外資關注的重點依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購買物業、借道二三線城市等多種手法,加速進入中國房地產業。
一些專家指出,國家對外資進入我國房地產領域的限制並沒有改變,主要是防止游資『炒作』。因而有必要嚴密監控在房地產業活動的外資流向。如關注外資對某個城市、某種物業類型的集中投資行為,分析這種行為與該地區經濟承受能力之間是否匹配,以便提前防范外資給我國房地產業帶來的風險,避免外資對房地產市場的惡意炒作等。
成交量萎縮開發商『死扛』
7月份,北京僅銷售商品住宅4194套,銷售套數降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落0.2個百分點,為今年以來最低漲幅。
有專家認為,目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望,奧運會後隨著房地產傳統旺季的來臨,成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨於明朗,成交量可能出現小幅反彈。但如果在『金九銀十』仍無起色,這將對一度緊繃的開發商資金鏈構成威脅。
數據已經印證了這一點。北京市地稅局7月發布的最新數據顯示,欠稅榜單上200餘家企業中房地產公司佔了四分之一,其中欠稅超過千萬元以上的地產企業就達20餘家,最高的欠稅達3559萬元。
無獨有偶,5月份,上海財稅網上刊登了一季度欠稅公告,在百萬元級以上欠稅大戶中,房地產公司佔約40%。
人們不禁疑惑,一向以進富豪排行榜為榮的房地產企業,為何也會頻現欠稅榜呢?
開發商欠稅的一個重要理由是資金緊張。當然。房地產業有其特殊性,按照有關規定,企業所得稅一般是預收25%,到年底再結算。近來樓盤交易量下降,現金回流有限,開發商資金鏈繃得較緊,這也是客觀原因。
然而究其根源,還在近幾年樓市的非理性上漲時,開發商瘋狂拿地。業內人士反映,前兩年不少開發商在暴利驅使下爭相貸款,高價拿地,巨量資金被積壓在土地上。北京市房地產交易網數據顯示,上半年北京住宅期房及現房簽約總量為4萬餘套,下降幅度接近40%。樓盤銷售不樂觀,企業償還稅款的能力肯定微乎其微。
銀河證券的有關專家表示,按國家稅收征管法,欠繳應納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠遠超過銀行借款利息。一般企業都不願意欠繳稅款。欠稅的房地產公司有可能僅是項目公司,不排除其目的是逃騙稅。
2004年、2005年以來,上海、北京等地的房價幾乎是『一飛衝天』,一些樓盤售價動輒翻200%、300%,如今,這些城市一些樓盤的價格也就是調整了百分之幾,房地產企業到底是賺是虧,消費者心中也自有一本賬。
『房價前期持續大幅上漲,超過了大多數購房者的承受能力,供需矛盾越發突出,目前價格漲幅出現回落是市場調整之必然。』中大恆基等一些中介公司認為,當前開發商與其死扛高房價,還不如『隨行就市』,加快資金回籠。
『鏈家地產』市場部研發主任王志偉認為,『金九銀十』期間的樓市成交量有可能環比小幅反彈,也有可能繼續維持不活躍狀態,但不管哪種情況都不會改變市場的調整大勢。
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