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房地產市場持續低迷,『救市派』與『反救市派』口水戰激戰正酣。河南省政府此時發布了多項措施促房產業發展的政策,可謂一石激起千層浪。業內人士分析,近來一些地區陸續出臺了一系列促進當地房地產發展的政策和措施,大多是做的多宣傳的少,能不能稱為救市姑且不論,但對當地房地產市場的回暖將起到一定作用。
降首付減稅費促購買
河南省政府發布的政策最引人關注的有三點:一是購買首套自住商品房申請住房公積金貸款的,首付房款由目前的30%調減為20%,最高貸款額度根據各市房價情況適當提高,貸款期限可延長至20到30年;二是從今年9月1日起到明年8月31日,各商業銀行對商品房購買者實行房貸最優惠利率;三是凡購買經濟適用房的,免除房地產交易稅;購買普通商品房的,可按一定比例減免房地產交易契稅。
其實,在此之前,至少已有長沙、成都、北京、廈門等相繼出臺了促進當地房地產發展或加大對保障性住房和政策性住房支持力度的政策,其中降低公積金貸款首付比例、減免相關稅費等措施基本相似。如7月22日,長沙市政府出臺《關於促進我市房地產業健康發展的若乾意見》,將公積金貸款首付降為20%;6月15日,成都市辦公廳下發《關於促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》規定,購買商品住房申請住房公積金貸款的,首付房款比例由30%調整為20%,貸款最高額度由25萬元調整為30萬元,貸款最長期限由20年調整為30年。6月12日,北京住房公積金管理中心對90平方米以下的經濟適用住房、限價房,購房人申請公積金貸款,首付款比例降到購房款的10%。
在減免稅費或給予補貼方面,長沙市規定二手房交易稅調整為1.1%,多項房地產稅費減免或延遲收取,城市無房困難戶可獲8萬元購房補助;成都則明確,購買普通商品住房,按所交契稅的地方所得部分給予全額補貼;購買其他商品房和已辦房屋所有權證的存量住房,按所交契稅的地方所得部分給予50%補貼。此外,一些地區還出臺了間接鼓勵居民購房的政策,如廈門,凡在廈門島外同安、翔安兩區購買商品住房的,還可辦理不超過2人的常住戶口;成都則規定『外地繳存住房公積金的也可在成都市申請住房公積金按揭貸款購買商品住房。』
對比前幾年政府出臺的調控政策就可以發現,目前一些地方出臺的措施比原先的政策明顯放松了。以購房首付為例,從2006年6月1日起,九部門聯合發布規定,個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%,同時,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。而在此之前,購房貸款的首付基本都在20%。2007年9月,央行、銀監會又發布《關於加強商業性房地產信貸管理》的通知,對購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於同期同檔次基准利率的1.1倍。
當然目前一些地方出臺的降低首付還只是針對申請住房公積金貸款,而不是商業貸款。這也表明,暖市也好,救市也罷,只是地方性的。但也可以看出,在這些地區,原先收緊的政策開始有所放松,購房門檻有了一定程度下降,甚至有的還采取了一些鼓勵措施。正如河南省的政策所言,目的就是促進消費者購房,防止房地產銷售持續回落。
救價不如救量
數據顯示,全國部分房價漲幅偏高的大城市房價都出現了回落,消費者大都在持幣觀望,房地產銷售成交量大幅下降。國家發改委的數據表明,今年1-7月,全國商品住房銷售面積27743萬平方米,同比下降10.8%,增幅同比下降37.2個百分點,其中現房銷售面積同比下降17.8%,增幅同比下降27.6個百分點;期房銷售面積同比下降8.2%,增幅同比下降42個百分點。
中信證券分析師段海瑞分析,房價下跌,開發商肯定遭受一些損失,但成交量嚴重萎縮的影響更大也更廣泛,因此,救價不如救量。沒有了成交量,對開發商來說就沒有了現金流入,資金短缺的狀況就很難改變,就很難堅持下去;而從產業鏈的角度看,對鋼材、水泥等的需求將大幅減少,下游的行業如裝修裝飾、家具家電等都會受到影響。更不用說帶動整個產業鏈、增加就業和增加地方財政收入了。中原證券資深分析師魏博表示,房價明顯下跌還是在部分城市,但成交量的大幅減少卻是普遍的,因此它可能對幾乎所有的房地產企業都會帶來影響。
不過,東吳證券有關分析認為,目前的最大問題是房價太高,超出了消費者的承受能力,因此如果沒有價格的進一步下降,成交量就不可能真正地放大,市場低迷就會持續。段海瑞認為,除了鼓勵消費者購房外,有關方面是否可以考慮通過公布指導價的辦法對商品價格進行一些限制,從而促進成交量增加和房市回暖。
業內人士分析,盡管這些措施是地方性的,但這也許是一個信號,表明這些地方已不允許房地產市場繼續低迷,至於是否能演變成全國性的政策,還有待觀察。
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