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我們假設條件:李先生買一套70萬元的房子,購房時首付40萬元,獲得商業貸款30萬元,貸款期限20年,並已采用等額本息還款法還款5年,現手頭有1萬元閑散資金。通過這個案例,專業人士為『房奴』們做出了不同情況下的分析。
眼下,擺在房奴面前這樣一個問題:如果手頭有1萬元的閑散資金,您會選擇存款還是提前還貸呢?我們假設條件:李先生買一套70萬元的房子,購房時首付40萬元,獲得商業貸款30萬元,貸款期限20年,並已采用等額本息還款法還款5年,現手頭有1萬元閑散資金。通過這個案例,專業人士為『房奴』們做出了不同情況下的分析。
情形一:用於提前還款
將1萬元用於提前還貸,采用當前5年期以上購買第一套房商業貸款優惠利率6.66%為基數。由假設條件可知,商業貸款20年期、30萬元在利率不變的情況下,李先生5年已還本金42584.80元。
由此可知,還剩需還的本金是257415.2元。此時,如果將閑散的1萬元用於提前還貸,提前還貸後本金將減至247415.2元,剩餘貸款年限為15年,此時在利率保持6.66%不變的情形下,第6年需償還的利息是16177.87元。
而若未做提前還貸,其在第6年需還的利息是16831.72元。由此可以計算出,提前還貸1萬元後的第6年比未提前還貸少還利息16831.72元-16177.87元=653.85元。
情形二:用於定期存款
將這1萬元閑散資金用於定期銀行存款,目前1年期定期利率是4.14%,即這1萬元1年期的利息是414元(扣除利息稅後為393.3元)。
以1年為期比較情形一和情形二,提前還貸後,貸款的當年利息可以少還653.85元,比起將1萬元用於銀行存款的當年利息393.3元要多出260.55元。由此可以看出,將1萬元用於提前還款,要比存到銀行的收益有明顯的優勢,而這僅僅是1年的差額。而隨著貸款年限的增長,這一差額將會逐漸加大。
如果不做提前還貸,假設利率近5年不變的情況下,從第6年算起的未來4年需還利息總和為62864.28元,未來5年需還的利息和是76546.83元。
如果在第6年提前還貸後,從第6年算起的未來4年需還利息和是60422.16元,未來5年的利息和73573.20元。因此,提前還貸的未來4年會比未提前還貸的未來4年少還利息2442.12元,同理,5年將少還利息2973.63元。
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