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『我們這是小產權房,沒有土地證。』一走進城郊接合部一個新開發樓盤的售樓大廳,記者就被售樓人員的『坦白』嚇了一跳。
雖然國家明令禁止城鎮居民到農村購買『小產權』房,但是在售樓大廳,來看房的人還是絡繹不絕。 『周六、周日來看房的人更多。』售樓處的銷售人員說。
『便宜就是當啊,但是知道是當了,還得上,誰讓現在的房價貴呢。』60多歲的張大爺面露懮慮,『但不知道這些房子以後能不能買賣?』
『可以啊,你們能買別人也能買,但只能私下交易,不能走正規途徑。不過要是自己住,肯定沒問題。』銷售人員說。
見記者十分擔心如果國家征地或者拆遷,能不能拿到補償款這一問題。銷售人員又解釋道,如果國家進行征地或者拆遷的話,可以先去評估,根據評估值來進行補償,但是只能補償房屋的價格。 『不過你放心,絕對不會低於買房子時的價格。』
『由於這些土地都是農民集體所有,都是「大隊」的地,所以不能拿到土地證。』但是這位銷售人員隨後解釋,這樣不用交土地使用費,房子也會比其他地方便宜很多。
售樓廣告上寫著『花市區一半的錢享受相同的生活空間,僅需30餘萬就能讓您輕松安家……』幾行字,『我們的建房成本是3000多元/ m2,均價賣4400元/ m2,也就是市裡房價的一半,利潤很低。』銷售人員說,『但是由於政策限制,不能貸款買賣。』
『清靜、便宜,但是美中不足的就是小產權。』今年已經退休的孫大爺說。
早上,孫大爺帶著老伴從市區趕來看房,由於市區的房子太貴,為了離在附近工作的孩子近點,老兩口准備買一套100平方米左右的兩居室,平時老兩口住,節假日孩子過來也方便。
小劉和女友已經開始談婚論嫁了,由於還沒有足夠的積蓄,面對高額的房價也只有望『房』興嘆,無奈只得到村裡來買一套便宜的結婚用。
據售樓人員介紹,來這裡買房的大部分是來養老的老人和准備結婚的年輕人。年輕人買一居室的比較多,而老人一般會選擇面積大些的兩居室。
律師:『小產權』房買賣不合法
天章律師事務所律師劉宗靚表示,根據《土地管理法》的規定,我國的土地分為全民所有制和勞動群眾集體所有制,也就是國有土地和集體土地,而集體土地的使用權是禁止轉讓的,即使是村民的宅基地也只允許在本村范圍內轉讓。既然土地和土地使用權不能轉讓,那麼轉讓地上物——房屋就更不合法了。
正式商品房的用地指標是國有土地,規劃上是住宅用地,開發商取得土地使用權後,再按照正式商品房來賣,房產證和土地證兩證合一。小產權房是按村宅基地的指標蓋的,是村集體的土地,買了之後不受法律的保護。
首先,因為沒有合法的產權證,所以不能抵押,也不能進行轉讓。其次,如果遇到政府拆遷,很可能連居住的權利都不能得到保障。
劉律師提出,即使是短期內政府沒有采取任何措施,購房也單純是為了自己居住,但是由於『小產權』房一般是由比較小的開發商開發的,很容易出現質量問題,如果出現糾紛後,由於沒有法律規范,住戶維權也會受到限制。
對於已經購買了『小產權』房的人,劉律師表示,購買『小產權』房時簽訂的購房合同,因為違反了法律禁止性規定,因此是自始無效的合同。依照《合同法》的有關規定,在合同無效的情況下,合同雙方當事人應該互相返還所取得的財產,並可能由相關部門沒收所取得的收益。 相關鏈接: 2007年6月18日,建設部新聞發言人發布《關於購買新建商品房的風險提示》,明確表示『城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋』。
2007年12月11日,國務院常務會議要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或『小產權』房,單位和個人不得非法租用、佔用農民集體土地搞房地產開發。
2008年1月8日,國務院辦公廳下發了《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調,要嚴格控制農村集體建設用地規模,嚴禁以各種名義擅自擴大農村集體建設用地規模,並明確指出,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或『小產權』房。
2008年7月15日,國土資源部下發通知,要求盡快落實農村宅基地確權發證工作,但同時明確指出,不得為『小產權』房辦理任何形式的產權證明。
2008年8月,中國人民銀行和中國銀監會聯合發出通知,再次重申各商業銀行不得向『小產權』房發放任何形式的貸款的規定。
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