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就在市場認為國內房地產市場的疲軟並沒有嚴重衝擊中資銀行不良貸款時,高盛一份最新研究報告指出,最壞的時候還沒有到來--中國銀行業的房地產不良貸款風險將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。
高盛認為,H股中資銀行的2009年盈利預測大約下降4%~8%;規模較小的純A股銀行盈利受到的負面影響可能更嚴重(-8%~-13%)。而房地產貸款佔比較高的浦發、華夏和興業銀行可能更易受房地產市場惡化衝擊。
高盛認為,國內房地產行業成交量的持續下滑、購房者信心的疲弱、庫存的增加和毛利率的下滑將導致一些開發商遭遇現金流困境,而中國銀行業的房地產不良貸款風險將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。
實際上,去年10月房地產市場出現調整以來,開發商現金流不足已逐漸暴露,但從上市銀行中報看,這並未對其信貸質量產生明顯衝擊。高盛的依據何在?
高盛認為,雖然房地產行業增長放緩,但開發商仍然較高的毛利率和淨利潤率(高於30%)為銀行等債權人提供了緩衝。同時,鑒於住宅項目較高的毛利率,開發商從國內外的私人投資者那裡吸引到了資金。
"這些都導致今年上半年開發商的資金盈餘依然保持較高水平,"高盛指出,隨著成交量和信貸增長低迷,在過去兩年大舉擴張的開發商將出現現金流緊張。
據統計,今年1~7月,國內主要14個城市在建項目的總面積同比增長了24%,高於去年23%的增幅;同期新開工項目面積同比也增長15%。而這種逆勢擴張,將在今年第4季度使現金流雪上加霜。
高盛判斷,開發商下半年的銷售收入/經營現金流同比下降約40%。由於開發商通常會在年底向施工企業支付部分完工工程的款項,因此過去3年1/3的開發成本將發生在第4季度。
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