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匯豐銀行上周五突然調高新造按揭息率半厘,加上長實將乾德道及廣播道兩項目,以低於市價售予美國退休基金,令本來已脆弱的樓市雪上加霜。高盛證券修訂樓價跌幅預測,料明年底前一、二手樓價跌幅,由原本的15%至25%,修訂為20%至35%,個別發展商的資產淨值預測,也下調5%至7%。
新世界股價重挫13%
受以上種種因素影響,地產股昨普遍下跌,跌幅由4%至13%不等,其中新世界跌幅達13.18%,而嘉裡建設亦跌11.34%,長實及信置均跌逾6%。
高盛指出,匯控全球裁員1100人,進一步令本港就業市場不明朗,對樓市帶來更大壓力,而匯豐調高按息半厘,亦令樓價下跌半成。同時,銀行調高新造按揭息率半厘,若要維持現時的供樓負擔比率不變,即供樓開支佔收入39%,相等於樓價要下跌4.3%。再者,長實沽售亞視舊址及西半山兩項目套現,均對樓市造成負面信號。
有見及此,高盛降新地、信置及恆隆地產目標價分別至86.6元、10.45元及19.3元,評級同為『中性』,恆隆集團及恆地評級為『沽售』。
德銀料樓價明年見底
德銀亦看淡樓市前景,指本港明年經濟前景將明顯惡化,並承認該行早前對樓市08年見底看法過分樂觀,預期樓價跌勢延至09年,並對地產股持謹慎。該行原本估計本港住宅樓價由當前至09年底將上昇10%,現改為下跌20%。
該行調低地產股2009-10年盈利預測4%-19%及8%-34%,資產淨值下調9%-24%。但根據紀錄,估值較樓價先2-9個月見底,德銀估計樓價09年見底,即估值低位將於明年中出現。
環球疲弱累商廈市道
裡昂對本港樓價較為悲觀,並指本港樓價自3月高峰至今已下跌6.8%,預料在明年年底前樓價最高再下跌20-30%。另外,DBS表示,全球金融市場動蕩給香港寫字樓市場帶來的不明朗因素漸增,將希慎興業評級由『買進』下調至『持有』。如果更多金融機構倒閉,預計到2009年中期,中環地區寫字樓空置率將上昇到5%或者更高。
外資『撤退『放緩投資中國房地產
9月15日,華爾街經歷了它最黑暗的日子,百年老店雷曼兄弟黯然宣布破產,美林忍痛出讓控股權予美國銀行;這還沒完,21日,兩家華爾街碩果僅存的兩大投行摩根士丹利和高盛無奈宣布,將由當前的投資銀行改制為銀行控股公司。
華爾街投行的倒掉,意味著其將告別以往『高風險高收益』的運作模式,且將受到更為嚴厲的監管。而對於眾多在2003年以來進入中國房地產市場的投行而言,它們的流入曾被認為推高了中國房地產資產價格,如今是否會加速流出?未來又將是怎樣?
『是時候撤退了』
近日,市場不斷傳出雷曼、美林、摩根士丹利等計劃出售在華物業的消息,不斷攪動著內地樓市。安邦研究機構高級分析師賀軍介紹,歐美等外資投行長期在上海等城市進行物業收購,『實際上是一種資產買賣』。在這一模式中,國際投資者看中的並不是開發利潤,而是在中國經濟增長過程中所帶來的資產和匯率昇值。當人民幣昇值預期出現反轉時,不排除投行會套現離常
『中國的利潤早已經達到甚至超過我們的預期,是時候撤退了,趕在退潮之前,把貪婪和僥幸留給那些接盤的人。』一位外資銀行的中國高級投資經理調侃說。他認為,中國樓市出現調整跡象,而且大有繼續調整之勢,適時出售套現實屬明智之舉;另一方面,華爾街金融風暴愈演愈烈,外資投行大都流動資金缺乏,及時在高位套現資產而手中握有現金,更有操控餘地。
記者了解到,持此觀點的投資經理不在少數,他們多數是私募股權基金。而另一方面,國外各種大型養老基金仍然在尋求進入中國市場的機會,但整體投資放緩。而外資是否大舉撤離中國樓市尚不能下結論。
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