|
||||
今年以來,房地產業內定向增發、配股、發公司債、借殼上市、民間融資以及IPO等嘗試頻頻出現。
房地產行業的發展與國家的宏觀經濟形勢密切相關。隨著2008年初以來國內經濟增速放緩,房地產行業的資金也開始趨緊。
2007年,開發商的瘋狂拿地,使房地產企業的現金流被大量消耗,令大多數企業在2008年陷入前所未有的資金困局。據保守估計,今年,我國房產業資金缺口高達7100億元,大多數房地產企業現金流狀況堪懮。有關數據顯示,部分房地產開發商的自有資金佔比已從35%下降至30%以下。從上市公司的角度來看,房企已經出現每股投資活動現金流出大於流入的現象,這說明,現如今上市房企對外新增投資已經大於收回的投資回報,資金的淨流出比較明顯。另外,今年售房銷量萎縮,使房地產企業資金回籠速度有所放緩,預收房款和定金已無法滿足公司自身發展的資金要求。
在此情況下,房地產公司只能通過外部融資來解決資金緊張問題。綜合使用多種融資手段,或許能在一定程度上對滿足房地產行業對資金的需求。另外,隨著從緊貨幣政策的松動,房地產最主要的融資方式——銀行貸款也可能會出現轉機。
多種融資手段並用
在融資方面,增發一直是上市房企盤活資金的重要手段,眾多貨幣現金最為充裕的上市公司,曾在去年或今年一季度實施了增發融資。今年國內股市持續下跌,絕大部分房地產股的跌幅超過50%,導致房地產板塊增發出現擱淺現象。據WIND數據統計,今年提出公開增發或定向增發議案的16家房地產上市公司中,有11家公司的復權股價低於增發價格。鑒於公司二級市場的表現,最終募集資金的規模可能將進一步縮水。相比公開增發融資,定向增發遇到困境所帶來的風險影響更為深遠。定向增發往往與上市房企的大股東資產注入等緊密聯系,直接影響上市公司及其母公司整體的戰略部署和發展節奏。如果定向增發擱淺,將進一步加劇房地產企業的資金壓力,從而使公司放緩增長速度,減慢擴張步伐。
不僅是增發受到困擾,IPO、重組上市也面臨著同樣的困惑。據不完全統計,今年以來已有30多家房地產公司通過資產重組借殼的方式進入上市公司,但是根據規定,這些資產重組的公司一年內不能進行增發等融資活動。即便允許這些企業進行IPO、再融資,過低的市盈率也會使房企募集不到理想的資金額。如果公司股價始終低於增發價格,還可能導致定向增發無法實施,一旦過審批通過後六個月仍未實施,增發方案就可能作廢。
在此背景下,部分房地產企業的目光投向了民間資本。據了解,目前民間拆借的利率已經超過25%。民間融資利率的不斷上昇,增加了房地產企業的金融風險,因此,這種融資手段並不是長久之計。另外,社會融資的可行性也不高,由於房地產市場的走低,社會民眾已不太願意把資金投向房地產。
在國內融資不暢的前提下,外資已受到房企的關注。近來人民幣的不斷昇值,使得外資不斷地尋求獲得人民幣資產的機會。房地產是人民幣昇值的最直接受益者之一,房地產市場的調整將不斷提昇外資介入的興趣。但是必須注意到,在房地產行業,外資投資受到一些政策限制,很難完全放開手腳。另外,在境外上市融資阻力也有所增加,外資難以從實質上解決國內房企的資金問題。
雖然單一方法不盡如人意,但是定向增發、配股、發公司債、借殼上市、民間融資以及IPO等多種嘗試的組合利用,或許能對房地產行業緊張的資金流起到緩解作用。
信貸何時松綁
除上述融資方式外,從緊貨幣的松動,為房企爭取銀行貸款帶來轉機。
房地產市場穩定與否關乎金融安全,目前,房地產業調整對銀行貸款質量的影響,主要不是『斷供』和開發商資金鏈的斷裂,而是銀行貸款抵押物的貶值,以及抵押物處置的困難。上市銀行的中期報告顯示,他們嚴格限制中小房地產開發商及外商投資房地產開發企業貸款,限制投資性住房抵押貸款,嚴格執行監管機構關於二套房的政策規定,集中上收房地產開發貸款審批權限,強化個人住房按揭貸款貸前調查。
不過近來房企貸款已經開始出現轉機。不久前銀監會主席劉明康在銀監會召開的年中工作會議上表示,將支持房地產企業,滿足正常的信貸需求。該言論被認為有望緩解房地產企業資金鏈緊張的現象。最近央行下調貸款基准利率和存款准備金率,給了房地產行業喘息的機會。人民銀行決定從2008年9月16日起,下調一年期人民幣貸款基准利率0.27個百分點,從2008年9月25日起,除工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外,其他存款類金融機構人民幣存款准備金率下調1個百分點。
此外,央行同時下調整了住房公積金貸款利率,五年以下(含)及五年以上分別下調了0.18和0.09個百分點,通過住房公積金購房者得到的實惠更多。目前中國經濟全球經濟都不樂觀,央行下調貸款利率和存款准備金率意在刺激經濟,其中,房地產作為國內重要的經濟支柱,也在受益之列。另外,存款准備金率每下調0.5個百分點,將釋放出2000多億資金。這對房企融資來說,應該是一個積極的信號。退一步講,如果當前的房地產業形勢繼續惡化下去,那麼不排除出臺更多的松綁政策的可能性。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||