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當下,房地產市場遇到了近十年來前所未有的困難,整個市場異常『寒冷』,但關於房地產市場各種問題的爭論卻更加熱烈。中金、摩根士丹利、安信等多家知名機構均在其公開報告中發表了看法。其中,目前的房價是否存在泡沫、有效購房需求有多少、房價下探幅度等核心問題更是眾說紛紜。為此,本報特根據各個報告進行歸納分析,試圖從專業角度為讀者提供決策參考。
1焦點一:房價是否有泡沫
我國的房價有泡沫嗎?這個問題自2003年以來就一直是爭論的熱點,但即使在房價經過去年的飆昇後,依然有機構認為房價不存在泡沫。對房價是否虛高,判斷標准不一,國內甚至有學者用30個指標作為評價依據,比如房地產投資佔GDP比重、空置率等。從國內和國際主要研究來看,租售比、房價收入比、家庭月供收入比是三個基本指標。
一、租售比
所謂租售比,是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。從國際經驗看,用來衡量一個區域房地產運行狀況良好的租售比一般為1?300~1?200。如果租售比低於1?300,意味著房產投資價值相對變小,房產泡沫已經顯現;如果高於1?200,表明這一區域房產投資潛力相對較大,後市看好。
根據我愛我家、鏈家地產等房產經紀公司2007年的統計,北京、上海、深圳、杭州等中心城區的租售比在1?270?1?400左右,房價虛高傾向明顯。這意味著這幾個城市投資房地產收回本錢的時間需要22年到33年。
但『我愛我家』的相關報告同時認為,單憑租售比來判斷房產泡沫和市場投資風險是不完全准確的。首先,同一區域房屋租賃情況各異,有高端租賃和普通租賃之分,而且地段和周邊配套等因素也會影響租金的高低。拿北京朝陽區來說,CBD與其他地區租金差異較大;三環、四環和五環的租金也不同。因此,以一個泛泛的比值來概括整個城市的租售比情況有效參照價值不大。
二、房價收入比
所謂房價收入比,是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際一般經驗,房價收入比在3~6倍之間為合理區間,而房價若為家庭年均收入6倍以上的區域,則稱之為泡沫區。
長城證券研究員萬知測算,2007年底我國一線城市的情況是:深圳的房價收入比達到17倍,北京、上海也分別達到16倍和13倍,這意味著一個普通的三口之家需要10多年不吃不喝纔能買一套普通住宅。而最新測算顯示,北京、上海和深圳的房價收入比仍分別高達17倍、14倍和15倍;天津、武漢等城市最新房價收入比也達到了12倍和10倍,房價泡沫已經明顯。
但是摩根士丹利亞洲有限公司研究員王慶卻指出,中國的房價收入比指標並不能支橕房價存在泡沫的觀點。他認為,今天的住房購買力與過去四五年相比並未急劇惡化。盡管中國的房價收入比很高,反映出較低的絕對住房購買力,但這似乎與大多數像中國一樣的發展中、低收入國家的標准相一致,並不能為房價泡沫論提供足夠的論據。
此外,考慮到中國的國情,中國的房價收入比可能誇大了住房購買力不足的嚴重性。一方面,算入可預見的未來的快速收入增長,調整後的中國房價收入比(即收入增長持續而購房時的價格已經固定)將在購房後的幾年內急速下滑。如果假設中國家庭的名義年收入增長率比發達國家高5%,在中國,當下買一套房的平均房價收入比將從2007年的8.3倍降至5年後的6.5倍。另一個有助於解釋看似過高的房價收入比的中國特色因素是,相當高的住房擁有率以及強烈的住房昇級需求。綜合考慮以上兩個因素,王慶估計調整後的我國住房收入比僅在5.7倍左右。
三、家庭月供收入比
家庭月供收入比是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(須把房貸利率漲跌風險考慮在內)。目前,國內貸款的一般標准是,首付款不低於總房款的20%、月供按揭貸款/月收入不得超過50%。從國際情況看,一般是要求月供款佔月收入的三分之一,超出這個比例,個人或家庭負擔就會過重,不僅擠壓其他消費,而且會降低家庭的生活質量。
中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘9月就美國金融危機發布的報告中對我國北京、上海、成都、武漢等幾個主要城市的調查數據分析顯示,2008年樣本城市的家庭平均月收入為6453元,而在目前房價下家庭月供收入比達到了驚人的75%,房價需要下降42%纔能使月供收入比降至40%;即使是對於收入排名前60%的中高收入家庭而言,2008年的平均家庭月收入也只有9311元,這部分人群目前房價下家庭月供收入比也高達54%,房價需要下降19%纔能使其月供收入比降至40%。據此,房地產的泡沫化程度讓人擔懮。
但同樣有觀點認為,我國不少家庭,特別是中高收入家庭存在數量可觀的隱性收入;此外,不少中高收入人群在申請購房貸款時,只要符合銀行放款的月收入要求,有意少寫自己的實際收入,如果考慮上述兩個因素,我國實際的家庭月供比例可能遠低於目前統計出來的名義數據。
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