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過去幾年國家針對旺盛的房地產消費市場持續出臺了包括稅收、信貸、土地、開發和交易等系列緊縮房地產開發消費的調控政策,政策的積累效應終於在二套放貸政策出臺後的07年四季度顯現,勒住了一路狂奔的房市。以深圳為首的城市價量大幅下跌,主要城市成交量大幅萎縮、價格也出現不同程度的下跌,住房消費萎靡不振。全國房地產當月投資增速08年8月份較6月份下降一半,銷售回款大幅下降,預計09年全國房地產投資增速將下降至零。同時,美國次貸危機加速了國內外經濟下行的速度,啟動內需拉動經濟成為必然。房地產涉及的產業鏈長,房市不振不僅不能提振下行的中國經濟反而在拖累經濟,房市過度波動也將對經濟金融穩定構成威脅,恢復適度住房消費成為必然選擇。
為提振住房消費,降低消費成本,兩月前二三線城市已陸續放松了購房相關的政策,近日一線城市上海等也開始跟進,不排除其他一線城市也陸續將跟進。上海市公積金管理中心近期發布《關於再次調整本市住房公積金貸款額度上限的通知》,上調補充住房公積金貸款的最高額度,符合條件的家庭最高可貸60萬元。而相比上海更為猛烈的,是杭州市政府發布的《市政府關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若乾意見》,其中包括購房入戶實施范圍擴展至老城區、政府給予個人買房一定的稅繳補貼、放寬房企受讓及開發期限等系列措施。其它各地刺激住房消費主要手段包括降低契稅率,減免交易稅,購房財政補貼;提高購買一二手住房公積金貸款額度;公積金貸款首付降低至2成、貸款期限延長至30年,可異地可申請公積金貸款;首套房貸利率優惠,放寬改善性住房的貸款門檻;購房入戶等等優惠政策。
受近期一些地方政府頻頻出臺的房地產救市行動,使沈寂了許久的地產板塊卻異軍突起。昨日龍頭股萬科A漲幅更是一度達到9.89%。與此同時,其成交量也較上一交易日放大一倍有餘,全天成交達到18.58億元,高居深市個股成交第一位。而整個地產板塊在昨日股指出現回調的情況下僅微跌了0.73%,成為最抗跌的板塊之一。一位市場人士表示,地產板塊近期開始出現逆市走強主要緣於市場對有關調控政策的松動預期。如杭州市昨日出臺的《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若乾意見》就從入戶政策、放松公積金貸款、稅收補貼、費用減免等方面激勵投資者買房,同時從調整出讓價款支付期限,放寬項目開竣工期限等方面,對地產開發企業進行扶持,這其實是對地產業一個全方位的扶持政策。如果其他地方政府也都出臺類似政策的話,相信地產板塊的投資機會纔剛剛出現。
地方政府近期對房地產行業的救市影響偏於正面,但目前地產的股價相對估值普遍較高。投資者對此應持謹慎態度,如有反彈需及時調低配置。理由是:(1)行業基本面的向下使得股價持續反彈缺乏持續催化劑;(2)行業最悲觀的情況並沒有到來,部分開發商對政策偏於樂觀的預期將導致其反應速度相對滯後,導致價格的調整速度放慢,延長行業的調整周期;(3)目前市場股價對應的RNAV折價幅度為10%-20%,PB為1.9倍左右,基本反映了10%-15%的房價下跌的預期。但是房價下跌10%導致土地資產重估減值在20%-30%左右,基於目前土地市場價格的相對堅挺,這部分價值調整反映並不充分,而且一線公司的估值高於二線公司。此外,需要提醒投資者的是,降息通道的前期,對降息的預期會刺激反復反彈行情,但是時間點難以把握,並且難以改變行業下行的趨勢;另外部分剛性需求被抑制過度後可能會在某點爆發,但並不代表行業反轉的出現。
不過,由於07年房地產市場的火爆(07年供需比為0.76),刺激了房地產加速投資,導致2008年和2009年供應出現大幅增長,隨著08年市場進入調整期,投資減緩,在中國市場具有長期剛性需求背景下,供求關系將重新回到平衡,從供求關系看,預計2010年房地產市場將回暖。由於房地產投資佔GDP比例大概在8%左右,為了保持經濟平穩增長,不排除中央政府會對房地產行業適當改變從緊的調控政策,屆時,將會縮短房地產調整周期。國信證券經濟研究所近期也就四季度和明年上半年看好的行業,向上海地區基金公司的投資總監與研究總監進行問卷調查。問卷顯示,09年上半年較08下半年有明顯改觀的行業有房地產行業、信息技術。
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