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房地產救市政策在各地爭相出臺,遭遇銷售困局的房地產股逆勢活躍。16日,滬深股指隨隔夜美股暴跌而大跌4.25%,保利地產、中華企業、金地集團等卻逆勢上漲超過1%。需要提醒投資者的是,拯救樓市未必能救地產股。
迄今為止,已有長沙、西安、重慶、沈陽、成都、南京、杭州等地出臺了不同版本的救市政策。從地方政府的文件來看,主旨是『促進房地產市場健康穩定發展』。其中,杭州的救市『24條』,可謂最全面,包括購房入戶、公積金放寬、稅收減免和補貼、開發商緩交土地款、政府采購中低價房、放寬開、竣工期限等。用杭州房地產評論專家丁建剛的話來說,『杭州市政府將一個地方政府能用的權力基本上用盡了』。
刺激房地產股逆勢活躍的更大原因,是市場期待房地產救市政策由地方版昇級為全國版。本周有傳聞稱,中央相關部門正在醞釀制定全國性房地產市場『回穩』政策,具體政策包括取消二套房貸的限制、下調房產稅和延長個人房貸償還期限等。
顯然,對二套房貸的『松綁』,房地產業最為看好。去年實施的該項調控政策,被視作導致樓市降溫的『元凶』之一。
那麼,降低樓市交易成本及信貸門檻,是否會迎來交易由冷變熱呢?堅定看好的人恐怕不會很多。信義房屋分析師認為,盡管地方政府頻繁拋出『救市』方案,但消費者對樓市後市展望並不樂觀,更多的購房者還是在等待房價的下降。『似乎只有房價真正降了,纔是真正的利好,纔能促使消費者下定決心去買單。可房價降多少纔能達到購房者心理價位,誰也說不好。』
值得一提的是,消費者對救市政策的熱情遠不及開發商。調查顯示,80%左右網民反對救市,75%左右對最近兩年樓市走勢看跌,85%左右認為救市受益的是地產商。再看杭州14日出臺的救市『24條』,約72%網民認為『不改下跌趨勢,作用不大』。對於可能影響的購房行為,約有47%表示不會購房;33%稱『等等看,看中央有什麼動靜』;20%則聲稱會考慮購房。
救市尚難以改變樓市降溫的預期。假如放寬二套房貸的限制,開發商不一定抓到『救命稻草』。有三點因素不可忽視:其一,樓市購買力受到損傷。海外金融風暴的爆發,及國內經濟下滑風險的出現,使部分海外機構與國內企業主退出投資型購房的群體。而且,房價走勢的不確定因素增加,抑制了他們的投資需求。其二,買漲不買跌的消費心理制約購樓熱情。其三,銀行對投資型購房惜貸。次貸危機發生與國內斷供議論,使國內銀行對房貸趨於謹慎,把重點轉向爭取首套房客戶。
再看房地產股,從救市政策中受益,首先要看到樓市成交量的回昇。從目前的情況來看,銷售面積滑坡的跡象較為明顯。9月份,率先在全國刮起降價風的萬科,銷售業績並不理想。該公司9月份實現銷售面積53.2萬平方米,銷售金額43.0億元,分別比上月增加12.2%和5.7%,比2007年同期分別減少27.6%和37.9%。相比之下,中海地產、金地集團的9月份銷售較上月有明顯增長。但『皮之不存,毛將焉附』,各地顯著滑坡的樓市成交量,預示著個別房地產公司的火爆很難持續?
投資者應理性看待救市政策,不可過高期望救市對房地產股業績的拉動效應。二套房貸的放寬,是開發商盼望的利好政策。但在樓市需求發生變化,投資空間縮小後,二套房貸的市場貢獻可能大不如前。說到底,面對金融危機加劇海外樓市寒潮,國內房地產業很難獨享以往的好日子。
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