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-廣州動向
政府該從『暗救』轉『明救』?
專家表示,廣州救市宜早不宜遲,應該盡早從『暗救』轉為明救。
猜想一:
廣州該何時救市?
在此前的多種場合,廣州市國土房管局相關負責人一再強調,廣州暫時沒有救市的說法。『廣州樓市這麼好,為什麼要救市,政府只是對暴漲或暴跌進行調控,而廣州為防止樓市異常波動已在研究對策。』廣州市國土房管局新聞發言人、副局長黃文波在此前的新聞發布會上表示。記者昨日多方聯系廣州市國土房管局相關負責人,該負責人卻一笑置之,回避救市一說。
寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同表示,實際上,從去年年底開始,廣州已采取維持市場穩定的手段,現在仍然處於市場自我調整的階段,這種『梯級』下降趨勢能夠帶來房地產軟著陸,使得樓價回落到合理水平。
有房產專家認為,如今不少城市在調控作用下房價正在回歸理性,不切實際盲目『救市』非但於事無補,弄得不好還會抵消宏觀調控得來不易的初步成果。
猜想二:
廣州該怎麼救市?
在本輪地方政府『救市』行動中,財政補貼成為最主要的手段,從今年開始,沈陽、河南、廈門、長沙、成都等地相繼出臺的政策包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等優惠措施,這些政策均在地方政府的權力范圍之內。
黃韜說,財政補貼對於廣州樓市而言,起不到刺激購房消費的效果,反而會更造成購房者對市場的悲觀情緒,他認為,廣州如果真的要出手救市,一方面可以降低購房契稅,一方面可以放寬土地的開發期限,使資金鏈緊張的開發商可以暫時喘口氣。
不少專家認為,適度放寬二次房貸限制,將是救市的最好辦法,廣東省房協理事、專家諮詢委員會委員趙卓文分析說,廣州政府目前正在『暗救』,何時轉為『明救』,也只是時間問題。他指出,救市宜早不宜遲,『等樓價跌去30%以上,出現大量斷供,市場人心惶惶,樓市信心徹底崩潰,那一切就太晚了』。
猜想三:
廣州房價還會跌嗎?
隨著國家調控『組合拳』累積效應的顯現,廣州樓市『只漲不跌』的神話開始冰消瓦解,房價開始出現松動跡象。經過近一年的調整,廣州一手樓均價持續平緩下降,今年8月的9076元/平方米的價格相當於去年8月份的水平,『廣州房價已經調整到一年前的水平』。
未來廣州房價拐向何處?合富輝煌首席分析師黎文江表示,廣州樓市在10月份會開始最後一輪的降價潮,但如果此次降價未能挽救局面,成交量仍無法突破。那麼可能影響成交的,更多的是受大經濟影響的信心問題,開發商會開始按兵不動,也靜觀變化。黃韜稱,『黃金周』從整體上看,樓市危險期還未過。業內人士透露,現在開發商的資金八成以上都很緊張,賣不出樓可能會出現資金鏈斷裂。
-深圳動向
深圳業界今閉門研討專家稱是救市先兆
今日,消息人士透露,一場重要的『深圳房地產市場形勢發展座談會』將要舉行,對媒體是封閉的,謝絕采訪。深圳部分房地產業界人士將此會看成是『深圳救市的先兆』。深圳市國土局對本報的官方回應是,『研究機構召集開發商、專家開會是他們的事,國土部門沒有商量過類似的救市的事情,也沒有召開過這方面的會議。』
樓市低迷影響深圳整體經濟此次座談會如此受關注,也反映了當前深圳市場受到全國其他10多個城市的陸續救市影響,壓力空前增大,呼聲也越來越高。昨日,深圳市房地產研究中心副主任王鋒在接受本報采訪時,又再次呼吁政府救市。據統計,今年1—9月,深圳二手房交易量和新房交易量比去年同期大降了70%和50%,如今的深圳市場已極度萎靡。
『房價在去年非理性地爆漲,現在進行調整是正常的,但問題是調整時間太長了,又遇上當前國際金融危機,深圳整體的經濟發展就隱藏危險了。』王鋒表示擔懮。
最近,國家發改委的數據顯示,1-8月份全國房地產投資規模沒有下降,反而上昇了約29%。因此,房地產市場是否到了必須調整政策的地步?其是否會對固定資產投資帶來影響?王鋒認為,這是全國的數據,深圳的情況不一樣。深圳市場經濟發展比較成熟,對房地產的依賴度在近年逐漸下降,深圳的房地產投資目前還下降了3%左右。2002年,深圳的房地產投資佔總投資的比重達50%,但隨後幾年下降了,目前每年的投資規模在400多億元上下,佔比約30%左右,比較合理了。如果沒有外部經濟環境變化,房價在市場中的短期調整,不會影響到整體。但是,目前全球遭遇金融海嘯,深圳樓市經過長達1年多的調整,卻仍然沒有回昇跡象,這就讓整體經濟隱藏著較大的風險了。持續低迷的樓市,勢必將把深圳的宏觀經濟降下來。因為,由房地產帶動的巨大內需,現在是挽救深圳經濟的『最穩定的支柱了』。
政府救市的可能性有70%?綜合開發研究院旅游與房地產研究中心主任宋丁判斷,政府應該正在考慮是否救市,出臺救市政策的可能性有70%。觀察人士認為,深圳政府的行動,取決於對兩大現象的反饋。一是,國家『保增長』的意圖已體現得越來越明顯,而深圳政府歷來對中央的動向比較關注;二是,全國范圍內已經有多個城市出臺救市政策了,傳言稱得到中央默認,深圳還能不能頂得住?
對此,深圳大學國際金融系教授國世平認為政府屈服的可能性不大。國教授事務繁忙,本來他也接到了參加今日舉行的『深圳房地產市場形勢發展座談會』的邀請,但他因為有要事去不了。輿論盛傳今日的座談會是『深圳救市先兆』,但國世平沒有這麼樂觀。
『深圳政府現在很難做,面臨著一個左右為難的困境』,國世平分析道,政府希望穩市,大運會等重要活動就要召開了;但另一方面,深圳今年的土地流拍現象很嚴重,連續4個月出現『零出讓』了,深圳的財政狀況不容樂觀。雖然深圳的房地產投資佔比30%,這也是很高的一個數字,其對整體經濟的影響還是較大。但擺在政府眼前的一個尷尬現象是,房價已經進入下降通道,政府即使要救市,沒有巨額資金是做不到的。政府也不會過分地救,因為缺錢,讓利讓稅都很有限。『在這種情況下,開發商需要自救。』
在目前的行情下,國世平預計,深圳政府對房地產的態度,可能更多是道義上的鼓勵,即便是在部分政策上微調,也難以改變房價下滑的通道。當前,深圳樓市出現的問題,主要就是兩個,一是房價太高,一是供大於求。國世平認為,這兩大問題不解決,政府的任何舉措,市場和消費者都不會買賬。