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湖面上緩行的鴨子,它的雙腳正在水下拼命的拍打。
已經陷入觀望多時的深圳樓市,並沒有因為『金九銀十』的到來,而打破成交量低迷的困局。一粒石子就可以讓它泛起狂瀾。
13日,『石子』出現。深圳桑泰地產開發的樓盤『丹華府』項目推出特惠單位,開發商承諾按照特惠單位的價格,對此前已經購房的業主,全部進行差額補償。國內樓市首個『全額補償業主購房差額的樓盤』立刻攪動了平靜中的『觀望者們』。
『作秀,開發商怎麼可能把三期賺到的錢從自己的口袋裡再掏出來?』16日,丹華府一期業主張海濱笑著說。14日,一群得到消息的睇樓客蜂擁而至。
15日,售樓部再次陷入清冷。『我們之前該補該處理的都已經處理完了。』丹華府售樓部袁經理告訴本報。
此前一天,有消息稱深圳政府有關部門叫停了補償工作。而就在16日,深圳市國土房管局高調闢謠『並未叫停』,不會行政乾涉市場行為。
人們對深圳樓市下一步走勢的揣測上,又增加了多一層疑慮。
來自深圳市國土房管局的數據顯示,今年1-9月,深圳二手房交易量和新房交易量已經同比分別大降70%和50%。
『交易量的無比低迷將對城市經濟產生不利影響,深圳市主管部門應該出臺政策刺激購房消費。』10月14日,深圳市房地產研究中心副主任王鋒對外表示。
自2007年10月份至今,國內的房地產市場已經調整持續了1年多,全國已經有12-13個城市進行救市,但深圳政府並未出手,交易量沒有出現回昇。
在深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕看來,即使樓價跌到位,仍需要一定的時間讓消費者恢復信心。否則,消費者需要一個明確的『訊息拐點』來激勵自己入市。
顯然,這個『訊息拐點』可能來自政府的救市舉措,這意味著決策層默認了房價到了『可以止跌』的價位。但政府的克制讓市場的期望持續落空,地產商也就只好選擇上演『獨角戲』。
地產商的『獨角戲』
桑泰地產開發的丹華府項目,位於深圳南山區西麗大學城附近。這個樓盤有四期,據張海濱回憶,一期在2007年入住的時候,還比較搶手。『那是深圳樓價衝擊峰頂的時刻,我入住的時候,房價就已經漲了3000元,近50%。』
本報走訪發現,二期有部分住戶入住,三、四期根本還沒有人入住。而此番承諾補償差價的目標業主就是三期樓盤的買家。
目前,三期出售的都是毛坯房,且是上百平方米的大戶型,還有部分復式單位。按照丹華府項目對外的承諾,早前的售價每平米20000元,降到了目前起價的13000元、均價的17000元。
『我們補償的總額在2000萬到3000萬之間。』袁經理對外表示。以均價算,2500萬補償每平米3000元的均價,意味著,丹華府相當於要補償8000平米的售出面積,這至少相當於40套已售出單位。
『估計三期樓盤還沒有這麼大的出貨量。』有樓盤周邊地產中介猜測。
桑泰方面原本制定的補償計劃以兩種方式進行:『還沒有簽訂合同的業主,開發商會直接以新價格與之重新簽合同;已經簽訂了購房合同的業主,開發商則以裝修款的形式退回給客戶。』
但15日下午,深圳市中聯地產的中介黃濤向本報透露,從未聽說過丹華府有過降價的行為,『沒有降價哪裡來的差價呢?』丹華府樓盤下的保安也肯定了這一點,開盤到現在也一直是13000元起,均價17000元。
高海燕對本報直言,『這或許是開發商基於自身的營銷目的,而采取的營銷手段。』
『房價調整需要一個時間周期,而買賣雙方的心理調整也需要一個周期。』高分析,不論價格是否已經到位,心理恢復都需要更長的時間。而這就為買賣雙方提供了『心理戰』的交鋒平臺。
樓市的『心理戰』
高海燕分析,持幣待購的買家,其心理顯然處於『房價繼續走低的預期之中,樓價的逐步下跌能夠逐步釋放出相應價位上的剛性需求。而深圳市場上的成交量沒有回昇,簡而言之,就是『沒有跌到位』。
而房地產商方面,面對吃緊的現金流無法堅持多久,只能如買家所願的選擇降價;或者一廂情願的等待政府的救市政策出臺。
『開發商面對一個抉擇,不降價可能難以提昇出貨量;降價了就會引發老業主的抗議、索償甚至是退房。』16日,滿堂紅集團市場研究部總監龍斌分析,開發商在兩種利益損失之間進行艱難的抉擇。
有接近深圳國土房管局的人士向本報透露,『內部會議上也多有討論是否應該尋找到辦法穩定目前深圳的房地產市場。並非是要「救市」防止價格下跌,關鍵是避免價格驟降帶來不穩定的因素。』
按捺不住的地方決策層已經開始出手。繼南京之後,杭州市政府公布了杭州市人民政府《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若乾意見》,這被外界解讀為『24條』救市措施。其中措施包括,『住房公積金貸款最高額度由50萬元提高到60萬元;公積金貸款首付款比例由30%降低至20%』。
但深跌的鵬城樓市還沒有等到地方決策層施以援手,地產商只好上演自己的『獨角戲』。本報調查了解到,丹華府原本希望通過補償差價承諾,打消潛在買家的顧慮。
『很多人不買樓是因為怕繼續跌,既然我承諾跌了就給你補,你就應該放手去買,因為未來的損失也會由地產商來買單。』有當地地產中介解讀其中的博弈心理,而一旦買的人多了,自然這個樓盤就不會繼續降價。
龍斌認為,不論如何,桑泰的做法在地產業內推廣是不可能的。『同行很難認同,一個單一樓盤的做法也難以引起普遍效應。』
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