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房企貸款難,中小房企貸款更難。但恰是這樣一種艱難世道,給一些有手段、有門路的貸款掮客們以更多賺錢的機會。
『一條龍貸款服務』
開發商老王是一個只有2000萬固定資產的小房企老總。他的公司成立於2006年,目前只有兩個不大的項目在進行中。由於規模小,所以公司的會計並非專業的財務管理人員,因此在直接從銀行貸款方面存在許多財務問題,想成功貸款非常困難。他希望這家在網上自稱『可以為中小企業提供貸款一條龍服務』的會計師事務所能真的幫他理順財務,把貸款辦下來。
老王公司的首要問題就是外債率過高,外債與資產總額幾乎達到了1?1的比例。可以說隨時有破產的可能。而銀行對風險控制的力度很大,對這樣的企業根本不會放行。但是這家會計師事務所的總經理許文表示,『會通過財務手段把賬進行清理,使外債降到佔資產總額的50%左右。』
另外,老王還擔心流動資金不足會成為獲得貸款的障礙,因為銀行對貸款企業的流動資金情況有一定的要求。對此許文暗示,賬上有沒有流動資金並不重要,『關鍵是是否有資金頻繁進出來說明公司在進行實體經營,而這些都可以通過財務手段解決。』
經過兩個多小時的洽談,雙方最後簽訂了一份《財務管理委托合同》。合同的核心條款是:在2個月內為開發商老王辦理不低於1000萬的銀行貸款。
盡管老王希望能獲得1800萬元的貸款,但是合同根據銀行的相關規定,承諾的貸款額上限是老王公司總資產(主要是固定資產)的60%~70%。許文表示,他會找專門的資產評估公司對老王的資產進行評估。
而對於放貸銀行的選擇,許文透露,『最好是我指定的銀行,那樣方便我操作。』
當記者問及許文的利潤點從何而來時,他笑著說:『不高於貸款額4.5%的提成。』
既非主流也非個案
『這個模式並非主流,也絕非個案,很多會計師事務所、稅務師事務所都在充當貸款掮客的角色,而且各有各的高招。』一位知情人向記者透露。
但事實上,按照央行規定開發商要獲得銀行貸款,必須『四證』齊全且自有資金要達到30%以上,因此貸款掮客遇到符合銀行條件放貸的中小企業並非易事。
對於許文貸款一條龍業務模式的評價,銀行業內人士指出,銀行貸款最多不會超過企業的淨資產,所以注冊資金很小的企業,銀行不可能提供太多的貸款。『政府鼓勵朝陽企業,對於開發商貸款,政策面還是很緊的。即使申請貸款的房地產商具備資質,也會根據開發商的樓盤地點來判斷回款情況。』
老王告訴記者,他其實並不願意把名下物業的產權全部抵押給銀行,因為抵押後不能轉讓、不能銷售、只能出租,『最主要的是,銀行在做資產評估時,價值給得很低。』
盡管有諸多質疑的聲音,許文仍對自己的『貸款服務模式』信心滿滿,因為在他看來,去年從緊的貨幣政策已經出現松動跡象:央行以優惠利率貸給商業銀行,靠存貸利率生存的商業銀行就必然要把貸款放出去。
『或許我的模式難成氣候,但是在目前房企、特別是中小房企融資困難的情況下,這個模式或多或少都有它存在的市場。』許文說。
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