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房地產投資人士認為,不是所有的地方都會出現降價潮,要分不同城市及不同城市的不同地區。
上月末,央行在『支持擴大內需和居民購買普通自住房』的大原則下,下浮住房貸款利率,下調最低首付款比例,但各大商業銀行的房貸細則卻『姍姍來遲』。據報道,已經出臺房貸新規細則的銀行也基本處於紙上談兵的階段,僅交通銀行明確表示可以接受新增客戶申請。
自救樓市以來,房貸細則一直是公眾關注的焦點。房價下滑趨勢會有所改變嗎?房貸細則的出臺對消費者的影響有多大?房價降到什麼水平,觀望者纔會出手買房?
上周,中國青年報社調中心通過互聯網,對14493名公眾的調查顯示,81.0%的公眾認為2009年房價還會降,其中,41.7%的人認為房價將『有所下降』,39.3%的人認為會『大幅下降』。此外,8.3%的人認為房價會『維持現狀』,7.7%的人認為『略有上漲』。值得注意的是,35.2%的受訪者月收入超過4000元,是擁有買房消費實力的主要人群。
同期,通過騰訊網對7898名公眾的在線調查顯示,即使是對各城市中心區的房價,也有74.9%的公眾預測明年將下降,其中32.2%的人認為大幅下降。
75.8%的人關注各大銀行房貸細則出臺情況
北京市海淀區的張仁兵最近經常『出沒』於各房產信息網站,因為明年結婚,他打算年底購房,由於積蓄不多,首先考慮的問題就是房貸。『雖然央行已經出臺了政策,但各商業銀行的細則還不穩定,我怎麼敢輕易出手?』調查顯示,75.8%的公眾正在關注各大銀行房貸細則出臺情況。其中,40.3%的人表示『非常關注』。
中國金融學會常任理事、中南財經政法大學金融學院院長朱新蓉認為,房貸細則直接關系著購房者的切身利益,尤其對於年輕人來說,房貸政策的寬松意味著只要他們能夠預期自己未來收入有保障,就可以放心向銀行借貸買房子,比如房貸利息降低後,原來要10年還清的,現在可以20年還清,資金的壓力一下子減輕了很多。
北京市某外企職員盧鵬2006年參加工作,當時正處於房價的高速上漲期,所以他一直在郊區租房居住。今年下半年,房價有了下降的勢頭,他也開始准備買房。上周六,他和愛人接連去了3家房產公司,其中一家的房價與今年上半年相比每平方米下降了3000多元,盧鵬有些心動。晚上,他打了一圈電話『打探行情』,很多朋友卻勸他『別衝動,再等等,房價估計還能降』,於是盧鵬的購房計劃也就擱下了。
『房價越是有下降趨勢,消費者就越容易產生觀望情緒。』對外經貿大學投資系主任郭敏解釋說,現在全球經濟不景氣,國內經濟增長放緩,在這樣的背景下,為了實現政府目前『保增長』政策,央行實施一系列舉措,也就是大家說的『房貸新政』,借此刺激購房需求以拉動整體內需。
『「房貸新政」執行的話,銀行的貸款利率還沒有存款利率高,每做一筆5年以上的商業貸款,都可能成了賠本買賣。』中國社會科學院財政與貿易經濟研究所劉奕博士認為,出於利潤的考慮,在這種存貸利率倒掛的風險下,各商業銀行對『房貸細則』的謹慎態度不難理解。
54.3%的人認為『房貸新政』打亂了自己的購房計劃
調查中,公眾對『房貸細則』內容的關注度排序為:對首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款予優惠條件(54.1%);下浮個人住房貸款利率(52.8%);下調最低首付款比例(29.6%)。
房貸細則備受關注的一個焦點問題是第二套房房貸的政策松綁。目前,各銀行的房貸細則還未明確涉及這一領域。
郭敏教授認為,嚴格限制第二套房貸的是為了抑制增長過快的購房需求,阻擋房價的快速上昇。如果到年底,或者來年的第一季度,如果內需仍處於下滑趨勢,第二套房貸應該相應有所松動,第一套房是必需品,但是沒有購房消費能力的人,就算房價再降該買不起還是買不起,能購買第二套房的,纔是購房消費能力的主力,適當放松第二套房貸政策對拉動內需纔是更大的利好。』
『「房貸政策」不可能一時間產生效果,但長期來看,它必定刺激房地產業的發展。』主要從事房地產投資的三慶集團總裁吳立春,在接受本報記者采訪時說,各商業銀行剛開始實施『房貸新政』,存在一定的不穩定性,所以當下還沒有明顯影響,『但公眾對房產的需求是還很大,時間一長,公眾就會「該出手時就出手」了』。
吳立春認為,不是所有的地方都會出現降價潮,要分不同城市及不同城市的不同地區。他表示,降價只會出現在北京、上海、深圳等大城市,因為在中小城市或鄉鎮,房價本來就不高,也不會有太多的降價空間;而在北京、上海等城市的一些黃金地段或有發展潛力的地段,房價也不會有太大變化。
調查顯示,54.3%的人認為『房貸新政』打亂了自己的購房計劃。
其他影響公眾購房計劃的因素依次是:自己的收入變動(59.1%);開發商的降價促銷舉動(38.0%);與房產交易相關的稅費減免(35.4%);二手房的價格變化(19.1%);房屋租金變化(10.3%)。