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本市住房公積金管委會近日重新發布了《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》和《天津市住房公積金提取管理辦法》。新貸款辦法將於11月24日執行,提取辦法於12月1日執行。
與原辦法相比,新辦法具有如下特點:
貸款政策調整(一)增加定向安置經濟適用住房和限價商品住房兩類貸款品種
為支持中低收入職工購房,新辦法規定,購買定向安置經濟適用住房及限價商品住房的職工可申請個人住房公積金貸款。貸款最長年限為30年,貸款額度最高可達所購住房價款的80%(購買定向安置經濟適用住房的,貸款額度還應不高於購房全部價款與房屋補償金的差價)。
(二)職工購房申請貸款的,抵押物須為所購住房
新辦法規定,職工使用個人住房公積金貸款,采用抵押擔保方式的,應以所購住房作為抵押物;采用保證擔保方式的,須以所購住房以抵押的方式提供反擔保。
提取政策調整(一)提取范圍再次擴大
新辦法規定,在現有因購房等住房消費行為及因大病等非住房消費行為可提取住房公積金的基礎上,新增以下4種情況可提取住房公積金:納入本市城鎮居民特困救助范圍的;農業戶籍職工男滿60周歲、女滿55周歲的;到本市行政區域外工作並在當地建立和繳存住房公積金的;在本市行政區域外購買已取得產權的自有住房,且具有所購住房坐落城市戶籍或在所購住房坐落城市工作的職工。
(二)明確共同購房的提取范圍和條件
新辦法對職工與配偶、未成年子女以外的其他人共同購買住房如何提取住房公積金作出規定:未使用住房貸款共同購買住房的,共同購房人中的一人及其配偶可以申請提取住房公積金;使用住房貸款共同購買住房的,借款人中的一人及其配偶可以申請提取住房公積金。
(三)利用商業住房貸款或住房公積金貸款購房的,提取住房公積金額度有新規
新辦法規定,職工使用商業住房貸款購買住房的,職工本人及其配偶可以申請提取購房合同或協議簽訂當月之前(含當月)的住房公積金,但不得超過購房首付款。
使用商業住房貸款的借款人在償還商業住房貸款後,憑還款憑證提取本人及配偶的住房公積金,但提取額度不得超過借款合同約定的貸款到期當月之前(含當月)的住房公積金,且合計不超過已償還的貸款本息。
使用住房公積金貸款的借款人償還個人住房公積金(組合)貸款本息的,職工本人及其配偶可以提取貸款結清當月之前(含當月)的住房公積金金額,且合計不超過已償還的貸款本息。
(四)委托提取將更方便職工還款
為方便住房公積金貸款職工還款,新辦法規定:職工申請住房公積金貸款時,應辦理委托提取業務。委托提取業務是指,職工在償還貸款本息後,貸款銀行將職工本人(及配偶)的住房公積金自動劃入借款人住房公積金龍卡銀行儲蓄賬戶,用於還款,職工不用每月到櫃臺辦理還貸、提取手續,且不用承擔任何費用。
關於貸款條件申請公積金貸款
應具備哪些
基本條件?
申請公積金貸款須滿足的基本條件有:
(一)開立住房公積金賬戶1年以上並在申請住房公積金貸款前連續逐月繳存住房公積金滿1年,且所在單位不欠繳;
(二)本人未負有住房公積金貸款債務;
(三)本人及其配偶征信狀況良好;
(四)職工家庭(包括職工、配偶及未成年子女)購買、建造、翻建自有住房。
職工已使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的,貸款還清前,其配偶不能申請住房公積金貸款。
如何界定『連續逐月繳存住房公積金滿1年』?
申請住房公積金貸款前連續逐月繳存住房公積金滿1年並且所在單位不存在欠繳情況。若借款人(配偶)因工作單位變動,造成欠繳3個月(含)以內住房公積金或因單位住房公積金繳存基數調整有誤,重新調整造成欠繳住房公積金,在申請貸款時已將欠繳的住房公積金補齊並恢復逐月繳存的,可視同連續繳存。
如何界定『征信狀況良好』?
(一)征信狀況良好指同時符合以下條件:
1.貸款當前不存在逾期或擔保人代還;
2.貸記卡當前不存在逾期;
3.准貸記卡不存在透支180天以上未還記錄(不含卡費、年費);
4.貸記卡不存在近12個月內未還最低還款額次數超過6期記錄(不含卡費、年費);
5.單筆貸款24個月內不存在連續逾期超過6期記錄(含擔保人代還);
6.不存在近兩年內貸款有展期(延期)或以資抵債等記錄;
7.單筆貸款不存在累計逾期超過24期記錄;
8.不存在因信用不良被起訴的記錄;
(二)住房公積金貸款還款情況需滿足以下要求:
1.最近24個月連續逾期不應超過6期(含擔保人代償);
2.累計逾期次數不得超過24次;
3.無因違反住房公積金借款合同被起訴或一次性擔保人代償的情況。
關於貸款期限與額度公積金貸款的貸款期限如何確定?
購買商品房、限價商品房、定向銷售(安置)經濟適用住房的,貸款期限不得超過30年;購買私產住房的,不得超過20年;購買公有現住房或建造、翻建、大修自有住房的,不得超過10年。借款人年齡與貸款期限之和不得超過法定退休年齡後5年。法定退休年齡一般按照女性55歲、男性60歲計算;國家另有規定的,退休年齡按其規定執行但最高不得超過65周歲。借款人最長貸款期限不得超過上述兩種方法計算的低值。
公積金貸款的貸款額度如何確定?
住房公積金貸款額度的計算,要根據還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶內存儲餘額倍數和貸款最高限額四個條件來確定,四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。計算方法如下:
(一)按還貸能力計算的貸款額度
計算公式為:[(借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。
使用配偶額度的:[(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。其中還貸能力系數為40%,月工資總額=公積金月繳額÷(單位繳存比例+個人繳存比例)。
(二)按房屋價格計算的貸款額度
計算公式為:貸款額度=房屋價格×貸款成數
其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型來確定:購買商品住房、限價商品住房、定向銷售(安置)經濟適用住房、私產住房的,貸款額度不超過所購房屋價格(評估價格)的80%;購買公有現住房的,貸款額度不超過所購房屋價格的70%;建造、翻建、大修自有住房的,貸款額度不超過所建修住房所需費用的70%;
購買私產住房的,房屋價格和評估價格不一致時,取二者低值核定額度。購買定向安置經濟適用住房的,貸款額度還應不高於所購住房全部價款與房屋補償金的差價。共同購買商品住房、私產住房的,貸款額度還應不超過按購房合同或協議中約定的產權比例計算的住房價款,未約定產權比例的,視為各購房人平均佔有住房產權。
按產權比例計算的住房價款=住房全部價款×申請貸款職工同一家庭購房人合計佔有的產權比例。
(三)按住房公積金賬戶儲存餘額倍數計算的貸款額度
單筆住房公積金貸款額度不得高於按照借款人或夫妻雙方住房公積金賬戶儲存餘額的20倍,借款人或夫妻雙方住房公積金賬戶儲存餘額小於1萬元的按1萬元計算。
(四)按貸款最高限額計算的貸款額度
使用職工本人住房公積金申請住房公積金貸款的,貸款最高限額40萬元;同時使用職工本人及其配偶住房公積金申請住房公積金貸款的,貸款最高限額60萬元。
計算出的貸款額度數值保留到千位,千位以下不為零的千位加一。
關於貸款償還目前住房公積金貸款有哪些還款方式?
貸款期限為一年的,實行到期一次還本付息、利隨本清的還款方式;貸款期限在一年以上的,借款人可以采用等額本息或等額本金兩種按月分期歸還方式。還款方式一經確定,不得更改。
等額本金還款和等額本息還款有何區別?
等額本息還款方式是每月以相等的額度平均償還貸款本息,其中歸還的本金和利息的配給比例是逐月變化的,利息逐月遞減,本金逐月遞增。
等額本金還款方式是每月等額償還貸款本金,貸款利息隨本金逐月遞減。等額本息和等額本金還款方式分別適合不同的借款人,沒有絕對的利弊之分。
等額本息每月還款固定,適用於在整個貸款期內家庭收入有穩定來源的借款人,如國家機關、科研、教學單位人員等。
等額本金還款方式每月的償還額逐月減少,開始還款的壓力較大,後期壓力較小,較適合於已經有一定的積蓄,但預期收入可能逐漸減少的借款人,如中老年職工家庭,在退休後收入可能隨之遞減,可以選擇等額本金還款方式。
住房公積金貸款
如何提前還款?
目前提前還款可以采用提前一次性歸還全部貸款本息、提前歸還部分貸款本金兩種方式。目前對提前還款的還款額、提前還款次數、已貸款時間等都沒有限制,也沒有收取違約金的要求。
如遇法定利率調整
如何執行新的利率?
貸款期限在一年內(含一年)的貸款,實行合同利率,遇法定利率調整,不分段計息。貸款期限在一年以上的,遇法定利率調整,於次年1月1日起,按相應利率檔次執行新的利率。
關於程序時限公積金貸款的辦理程序及時限是怎樣規定的?
(一)銀行受理申請:借款人攜帶所需資料到貸款銀行進行貸款申請,貸款銀行當時受理並審核,審核確認後指導借款人填寫打印貸款申請表,並由借款人確認,並將信息傳送公積金中心;
(二)貸款初審:中心當時對貸款申請表進行初審,做出准予或不予貸款申請的確認;
(三)簽訂借款合同:借款人當時在借款合同、借款借據、委托提取協議書等貸款資料上簽字;貸款銀行在2個工作日內審核並在借款合同、借款借據、委托提取協議書等簽章;
(四)貸款擔保:保證擔保的,由擔保公司在6個工作日內辦理擔保及反擔保手續;抵押擔保的,由貸款銀行在7個工作日內辦理抵押登記手續;質押擔保的,由貸款銀行在1個工作日內辦理質押手續;
(五)貸款報批:貸款銀行在2個工作日內將貸款資料報到中心審批;
(六)貸款復審:中心在1個工作日內對貸款資料進行復審,做出准予或不准予貸款的決定;
(七)資金劃撥:中心在1個工作日內將貸款資金劃到貸款銀行;
(八)貸款發放:貸款銀行在2個工作日內將貸款資金劃入售房人或借款人賬戶。
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