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解讀系列之一《天津市物業管理條例》
公共部位停車業主說了算
新修訂的《天津市物業管理條例》(以下簡稱新《條例》)將於12月1日起正式實施。對於目前商品房小區物業管理中存在的物業收費、機動車位分配和使用、業主大會管理等熱點、難點問題,新《條例》均從法規層面進行了完善。日前,本市物業管理行政主管部門聯合法律專業人士詳細解讀了新《條例》,就如何運用新《條例》指導解決物業管理中遇到的實際問題發表了意見。
機動車停車位矛盾是目前本市大多數商品房小區存在的共性問題。在即將施行的新《條例》中,對於商品房小區佔用共有道路設置的停車位是否該收費以及收費車位的收入該如何使用等問題都進行了具體規定,為解決商品房小區的機動車位管理問題提供了法規依據。
車位收費具體問題具體分析
近年來,本市很多新建商品房小區都相繼出現了原有規劃車位不足、一部分業主私家車被阻止進入小區、業主不認可小區停車位收費或其收費標准有爭議等諸多問題。此次本市物業管理行政主管部門聯合法律專業人士對新《條例》進行解讀的同時,也對停車位糾紛這一熱點、難點問題進行了重點分析。
本市依法律師事務所副主任、天津市物業管理協會諮詢委員會委員王秋惠表示,每個小區的具體情況不盡相同,機動車停車位是否應當收費還需要具體問題具體分析:小區內的車位分為規劃內車位和規劃外車位。
如果是規劃內的車位(包括停車樓、車庫以及地上停車位),則所有權人有權決定是否收費以及收費的標准。如果是規劃外的車位(即利用小區公用道路、場地而新設置的車位),則應當由小區全體業主共同決定是否收費及收費標准;規劃外車位實行收費制度的,則物業公司可以在車位使用費中扣除相應管理成本,剩餘車位收益(而非全部收入)由小區全體業主共同受益。
公共部位停車需業主決議
目前很多商品房小區在房屋銷售合同或前期物業合同等協議中都沒有針對地上停車位如何使用等問題進行明確約定,這也是造成入住後業主與物業公司之間糾紛不斷的重要原因之一。即將於下月開始實施的新《條例》第51條規定,『佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,應當確保消防通道和道路暢通,並征得業主大會同意。』同時明確規定,『佔用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位,應當交納場地佔用費。場地佔用費主要用於養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地佔用費的收取標准和使用辦法,由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地佔用費收取和使用情況應當向業主公示。』
針對有的小區發生業主機動車輛被劃或失竊等問題後追究物業公司責任而引發的糾紛,新《條例》中規定的『業主對機動車輛有保管要求的,由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同』條款也給出了相對明確的預防方案。
同時,新《條例》還明確,『機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法,由業主大會決定並公示。未成立業主大會的,按照前期物業管理服務合同的約定執行。』該規定也提醒購房者應提高對於前期物業服務合同相關條款的關注,以及對於小區及時有效成立業主大會等機構也應更加重視。
車位不足業主協商解決
因為小區規劃車位難以滿足私家車快速發展的需要,分配不到車位的業主私家車不能進入小區或進入小區無處停放等問題也是眼下很多商品房小區普遍存在的難點問題。據了解,一些業主因為分配不到車位向物業公司發泄不滿情緒,有的業主以此為由拒交物業費,有的業主不服從管理與物業公司相關人員發生爭執,還有的業主不能理性地認識和處理這一問題,采取堵門等過激行為,影響了其他業主的正常生活。
面對車多位少的現實矛盾,一些商品房小區所嘗試的解決辦法也可以作為參考。例如,有的小區通過業主籌集資金購置立體停車設施,有的小區業主委員會積極協調小區周圍場地來解決無停車位業主的車輛停放問題,有的小區采取適當提高機動車場地佔用費標准來調節車位分配矛盾,還有的小區對停車位的分配采取定期輪換的方法,以示公正等等。
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