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北方網消息(記者付文超 通訊員吳梅 張學軍):《天津市物業管理條例》將於12月1日正式施行。新條例自頒布以來,受到市民的廣泛關注。為方便市民進一步了解相關政策,市國土房管局匯集了近期群眾諮詢較多的問題,詳細解讀新條例相關內容。
1問:對物業服務企業從事物業管理服務活動有何規定?
答:物業服務企業應當具有獨立的法人資格,並按照物業管理行政主管部門核定的資質等級從事物業管理服務活動。
本市物業服務中介機構和外埠來津從事物業管理服務活動的企業,應當向市物業管理行政主管部門備案。
從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書,並定期參加物業管理相應的職業教育培訓。
2問:對物業服務企業出現未取得資質證書從事物業管理等違反新《條例》規定的行為有何行政處罰?
答:物業服務企業違反新《條例》規定,有下列行為之一的,由區、縣物業管理行政主管部門按照規定給予處罰:
(1)未取得資質證書從事物業管理的,沒收違法所得,並處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
(2)以欺騙手段取得資質證書的,沒收違法所得,處以五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
(3)未按照資質等級從事物業管理服務活動的,責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上五萬元以下罰款,降低資質等級。
(4)聘用未取得物業管理相應資格證書人員從事物業管理活動的,責令限期改正;逾期不改正的,處以五千元以上五萬元以下罰款。
3問:對物業服務企業履行物業服務合同有何要求?
答:有以下幾項要求:
(1)要按照物業服務合同,對物業及其環境、秩序進行管理,提供相應服務,依照合同約定收取物業管理服務費,接受業主和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。
(2)對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為,要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。
(3)應當向業主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經營收益,對業主個人信息和資料負有保密義務。
(4)可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業,但不得將全部物業管理委托給他人。
4問:對一個物業管理區域內的物業管理項目全部委托給他人管理的行為將如何處罰?
答:新《條例》規定,對將一個物業管理區域內的物業管理項目全部委托給他人管理的,由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
5問:物業服務企業在物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作方面承擔什麼職責?
答:物業服務企業應當協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時,應當及時向公安和有關部門報告,並積極協助做好調查和救助工作。
6問:對物業服務企業在承接新建物業項目時有何規定?
答:物業服務企業在承接新建物業項目時,應當對物業管理區域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查驗,發現問題應當書面告知開發建設單位,開發建設單位應當及時進行整改。
7問:對利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的有什麼要求?
答:利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的,不得影響房屋安全和正常使用,並應當征得相關業主和業主大會的同意。
8問:利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的收益歸誰所有?如何使用?
答:物業服務企業代表業主大會收取的相關收益,主要用於補充專項維修資金、改善共用設施設備,也可以按照業主大會的決定使用。
9問:對物業服務企業管理物業共用部位、共用設施設備等方面提出哪些新要求?
答:物業服務企業應當加強對物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查,每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會,並在物業管理區域內公告。
10問:物業服務合同包括哪些內容?
答:物業服務企業接受委托從事物業管理服務活動,應當與業主大會簽訂物業服務合同。物業服務合同的期限一般不低於兩年。物業服務合同,對物業服務企業和全體業主具有約束力。
物業服務合同主要包括下列內容:
(1)業主大會和物業服務企業的名稱;
(2)物業管理區域的范圍;
(3)服務的內容;
(4)服務的標准;
(5)服務的費用;
(6)合同的期限;
(7)違約責任;
(8)合同的解除條件;
(9)雙方需要約定的其他事項。
11問:物業服務企業簽訂合同後到哪裡備案?未辦理物業服務合同備案的將受到什麼行政處罰?
答:物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同報物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案。
未辦理物業服務合同備案的,由區、縣物業管理行政主管部門責令限期備案;逾期不備案的,處以五千元以上一萬元以下罰款。
12問:物業管理服務一般包括哪些內容?
答:物業服務合同中約定的物業管理服務,應當包括下列主要內容:
(1)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理;
(2)電梯、智能系統等設備的運行服務;
(3)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理;
(4)物業裝飾裝修的管理;
(5)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;
(6)物業管理區域內公共秩序的服務、管理;
(7)物業資料的查詢服務和管理;
(8)雙方約定的其他物業管理服務內容。
13問:物業服務企業在物業服務合同期限屆滿時應當做好哪些工作?
答:《天津市物業管理條例》規定物業服務合同期限屆滿的三個月前,物業服務企業與業主大會應當協商續約事宜。雙方續約的,應當重新簽訂物業服務合同。雙方不再續約的,物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,並到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案,並繼續按照合同約定做好服務,協助業主大會選聘新的物業服務企業;業主應當按時交納物業管理服務費,至合同終止。
14問:提前解除物業服務合同時雙方應當做好哪些工作?
答:《條例》規定,提前解除物業服務合同的,解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業服務企業應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府,並到物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門備案後,在物業管理區域內公告。
15問:物業服務企業退出項目管理後應當做好哪些移交工作?未成立業主委員會情況下如何交接?
答:物業服務企業依照有關規定履行退出程序,並在合同終止之日起十日內,除向業主委員會移交本條例第四十三條規定的資料外,還應當同時移交下列資金、物品和資料:
(1)預收的物業管理服務費、場地佔用費和收取的利用物業共用部位、設施和場地經營所得的收益餘額;
(2)物業服務用房和屬於業主共有的場地、設施設備;
(3)物業管理項目的檔案資料;
(4)實行酬金制的,應當移交管理期間的財務資料。
未成立業主委員會的,在區、縣物業管理行政主管部門監督下,向街道辦事處或者鄉鎮人民政府移交。
新物業服務企業確定後,業主委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料,移交給新的物業服務企業。
16問:物業服務企業不按照規定履行退出程序和相應義務的如何處罰?
答:《條例》規定,對不按照規定履行退出程序和相應義務的,由區、縣物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以一萬元以上五萬元以下罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
17問:新《條例》對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋有何規定?
答:業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守國家和本市有關規定。
業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。