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我買的房子質量可靠嗎?上海樓房倒塌事件發生後,這樣的疑問到處可見。
『如果是按照國家規范施工建造的話,住宅的質量應該是沒有問題的。』住房和城鄉建設部一位官員在接受中國青年報記者采訪時說。
讓人不放心的是,究竟哪些住宅建築是嚴格按照國家規范施工建造的,普通人無法識別。
『上海樓房倒塌事件看起來是偶然,實際上反映了整個房地產行業的浮躁化,大家都在關注地王、樓王,都在關注價格,幾乎沒有人去關注房子本身的質量。』我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉說,建築質量問題早就應該引起社會的關注。
誰來為購房人的住房安全負責?
翻開《民用建築設計通則》,建築的耐久年限有著明確的規定。其中,重要的建築和高層建築,其建築耐久年限為100年以上,一般性建築耐久年限為50~100年,次要的建築耐久年限為25~50年,臨時性建築的耐久年限為15年以下。
作為普通的商品房,國家規定的耐久年限為50~100年,與歐美國家差不多。但胡景暉說,這些年來,隨著房地產市場的迅速發展,價格成了社會關注的唯一熱點,幾乎沒有人去關注房子本身。
由於公司的業務有二手房交易,胡景暉發現,一些質量問題在二手房買賣之後開始逐步出現,比如牆體開裂、管線出問題等等,這還是小問題,一些二手房甚至在建築結構上都開始出問題。
讓胡景暉印象深刻的是早期的經濟適用房、回遷房,『有些質量差的驚人,牆體裡乾脆就是報紙、木屑。』
不僅回遷房有問題,一些商品房也是問題重重,新房漏水、地面塌陷、用竹子代替鋼筋等等千奇百怪的住宅質量問題不斷出現在媒體報道中。
2006年年底,原建設部副部長劉志峰就曾在一個會議上提到,我國住宅壽命太短,平均只有30年左右。
住宅壽命短既有城市規劃拆除的原因,也有偷工減料、質量太差的原因。
在我國,住宅的建設要經歷勘探、設計、施工、監理、竣工驗收等環節,每一個環節都有著明確的規范要求,然而,一些不規范的建築卻能夠通過重重考驗最終進入市場。
『建築的質量問題原因就是沒有監管。』北京市匯佳律師事務所主任邱寶昌說,以建築資質為例,表面看,幾乎所有的建築工程公司都有相關資質,但有的工程可能被分包成數個小工程,一些沒有資質的公司掛靠在有資質的公司上,真正乾活的工人缺少專業技能,技術人員為了經濟利益,對質量問題可能也是睜一只眼閉一只眼,怎麼能不出問題?
工程監理環節也是邱寶昌眼中難以控制的一個環節。從建設工程監理合同文本看,如果監理人對應當監督檢查的項目不檢查或不按規定檢查或因工作過失,給委托人造成損失的,應當承擔相應的賠償責任並支付賠償金。但合同又規定,賠償金累計數額不超過監理人的服務收費金額總額。『這樣的要求不可能對監理公司形成威懾力。』邱寶昌說。
另外,竣工驗收上同樣讓人難以放心。
胡景暉曾在幾年前參加過一個相關部門組織的住宅竣工驗收會議,在這個會議上他發現,國家現有的審核、驗收工作人員根本就不足以應付新建建築的竣工驗收。
『驗收標准也趕不上發展,一些新工藝、新技術在竣工驗收的標准中根本就找不到。』胡景暉說。
在2000年之前,我國對新建住宅的竣工驗收采取的是發放建設工程質量合格證書制度,2000年4月7日,原建設部發布《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》,用竣工備案制度代替了原有的質量合格證制度。
當時官方的說法是,實行竣工備案制度目的是適應建設市場發展需要,劃清政府與企業在質量管理上的行為界限,明確建設開發、勘察設計、施工生產、工程監理作為市場主體的質量責任,督促建設開發單位必須履行應盡的職責,建設出售的房屋向消費者負責。
但這種竣工備案制度在很多業內人士看來,其實就是設計、開發、施工、監理四方向相關部門提供所開發建築的各種資料。
『國內的這種竣工驗收制度並不是代表購房人,而是代表主管部門來進行行業管理。』胡景暉說,在國外,購房人在購買住宅後,一般都會有專業的驗房師來進行房屋質量的驗收,而我國缺少這樣的第三方監督機構。
『上海樓房倒塌事件敲響了警鍾,提示我們要把安全問題放在頭等重要的位置,如果連這點都做不到,買房豈不成了災難?』北京大學房地產研究所所長陳國強說。
預售制度缺陷放大購房風險
住宅質量安全讓人不放心,買房的風險同樣讓人緊張。就在此次上海樓房倒塌事件發生後,已經有不少業主面臨尷尬。這樣的樓房要住進去,沒有膽量,要退房,維權成本太高。
『開發商注冊資金只有800萬元,就算開發商肯爽快退款,有能力退嗎?』中國人民大學商法研究所所長、中國消費者協會副會長劉俊海說,如果不是商品房預售制度,購房人完全可以避免這樣大的風險。如果購房人在房子建好之後再去購買,看清楚了房子的種種情況,就能避免風險。
取消預售制成為一些學者再次提起的話題。
這項於1994年施行的商品房銷售制度最初是為了打開國內的商品房市場,解決開發商的資金問題,促進房地產市場的發展。用知名學者易憲容的話說,中國的這項制度完全是單邊的風險承擔機制,更多的是考慮房地產開發商的利益、防范的是房地產開發商的風險,而更少考慮購買住房居民及商業銀行的風險,成為開發商空手套白狼的重要工具。
從2000年之後,我國的房地產市場開始逐漸走高,預售制度暴露的風險開始顯現。
2005年,人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》建議取消商品房預售制度,理由是『很多市場風險和交易問題都源於商品房的預售制度』。
這個建議很快就被原建設部新聞發言人駁斥為『不謹慎』,『與國務院方針不符』,並提出預售制不取消。
其實,預售制並不是中國的獨創,美國也有這樣的制度。但在具體操作上,我國與國外明顯不同。
著名財經評論員時寒冰在其博客上撰文稱,在美國,所謂的預售其實只是開發商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協議,並不是真正意義上的銷售,買賣雙方只是根據意向簽訂『商品房預訂協議書』。根據美國法律,在這種情況下,開發商可以要求有購房意願的人繳納一定數額的訂金,但這部分訂金並不直接交給開發商,而是由第三方來保管,第三方包括具有合法執照的律師事務所、房地產經紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務的政府有關部門等等。而且,如果買房者改變了購房意願,這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。
但在我國,住房預售款全部歸結到房地產開發商的賬上;對於住房交收,在其他國家都得有嚴格的第三方來驗收,但中國則是房地產開發商與業主的交接。
『預售制度最大限度地保護了開發商的利益,而損害了購房者的利益,有的開發商甚至攜預售款潛逃。預售制度是導致中國房價反常上漲和房屋質量低劣的根本原因之一。』時寒冰說,因為開發商已經通過預售收回了投資,獲取了利潤,他們就失去了提高房屋質量的動力。
在邱寶昌看來,我國房地產市場經過這麼多年的發展,已經有所積累,預售制度這種過渡性的政策已經失去了存在的意義,造成的隱患已經越來越多,到了該取消的時候。
『預售制是特定條件、特定環境下的產物,是過渡性的政策,將來消費者買房就應該是現房、精裝修的房子,而不是現在這樣房子還沒蓋好就從銀行貸款出來,把錢給了開發商。』北京大學房地產研究所所長陳國強說,預售制肯定要退出舞臺,但什麼時候畫句號還要看市場的發展。