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天津北方網訊 新政出臺,最嚴厲的『認房又認貸』的二套房認定標准,使得房地產市場陷入深度觀望中。在市場上,降價促銷本不是什麼稀罕的事,可是,最近一則萬科每平米下降5000元的新聞,整個樓市進入降價潮。
5月份,樓市宏觀政策細則緊鑼密鼓地出臺,對高企的房價繼續施加壓力,特別是房產稅推出步伐的加快。最嚴厲的『認房又認貸』的二套房認定標准,更使得房地產市場陷入深度觀望中。在市場上,降價促銷本不是什麼稀罕的事,可是,最近一則萬科每平米下降5000元的新聞,使人極為震撼,下降5000元是什麼概念?相對重慶等二線城市來說,完全可以買一平米的房子了,由此可以看出,這是向樓市釋放出的『降價』信號。在調控政策的頻頻發力下,專家預測下半年全國各地樓市將會相繼出現『降價潮』。
『降價潮』從深圳蔓延
據報道,5月末,深圳本地企業佳兆業率先『破局』,旗下三個在售樓盤以『周年慶』之名降價促銷;緊接著是萬科,6月4、5日晚,萬科位於深圳龍崗的清林徑和萬科第五園四期兩項目,均下調價格開盤,每平方米降價5000元,最大下降幅度達兩成。
跟隨品牌房企的腳步,深圳其他樓盤也紛紛下調價格。據中原地產數據顯示,深圳目前已有36個樓盤降價。在降價促銷的作用下,深圳房價終跌破均價18000元的關口。據世聯地產數統計顯示,月初,深圳市新房均價大幅下跌,僅17575元/平方米,環比跌幅為14%。
早在之前,總部位於廣州的恆大已經開始8.5折促銷,由恆大打響了第一槍『降價』的第一槍,富力地產也對旗下項目實行優惠。
從全國范圍來看,出現『降價潮』的不僅是深圳,也不僅是萬科,將有越來越多城市和開發商,加入到降價陣營。從恆大、萬科到綠地、合生,樓市降價潮正在從廣深蔓延至長三角、環渤海,而且蔓延速度非常快,品牌房企充當了降價急先鋒。
6月7日,上海本地房企綠地集團宣布,在全國41個城市共100多個項目,開展『優惠月』減價活動,均價降約兩成。綠地位於上海松江的薔薇九裡項目,降幅約為18%;位於上海寶山的公園壹品項目,直降約3000元/平方米。
北京區域多個樓盤價格已有松動。在此背景下,合生創展近日表示,『為了慶祝集團成立18周年』,北京全線產品均有一定的優惠折扣。
隨著調控的進一步深入,『降價潮』將會從深圳開始蔓延。供應量在下半年將大幅增加,一線城市的開發商,或將不得不迎來殘酷的價格戰。
為何樓市會出現『降價潮』
今年新政出臺以來,部分開發商一再宣稱不降價,為何突然集體進行大幅優惠降價?
一方面,2010年5月31日,國務院下發《國務院批轉發展改革委關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》,明確『逐步推進房產稅改革』,使絕大多數業內人士感覺到『房產稅漸行漸近』。
6月8日,更有消息稱,上海最近已經給中央上報了關於房產稅的兩套方案,A方案是『老人老辦法』,即在新的房產稅沒出臺前買的房子都不征稅,不管三套還是四套,而房產稅出臺後買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征,第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。B方案則是新房和老房都征稅,第一套和第二套人均70平方米以下不征,但人均70平方米以上及第三套以上的,不管是新房還是老房都要征。
另一方面,6月4日,住房和城鄉建設部、央行、銀監會發出通知,對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標准進行了規范。二套房貸認定終於有了明確的執行標准。作為『新國十條』的配套政策,對個人申請商業性住房貸款的二套房認定遵循『以家庭為單位、認房又認貸』原則,精准遏制了投資者,同時改善型購房者也難免誤傷。
第三,完成銷售目標壓力漸大,房企資金鏈緊張。去年眾多房企銷售創出歷史新高,在樂觀氣氛下紛紛調高今年銷售目標。在房地產調控有保有壓的情況下,各房地產企業要完成今年度的銷售目標,壓力漸大。
在已發布5月銷售業績報告的14家上市房企中,環比僅一家月報飄紅,而一些業績滑落的房企雖表面信誓旦旦不輕言降價,但實際上已在考慮價格的調整。
專家指出,房企資金壓力的增大,必將導致房地產開發投資增速的下滑以及房屋價格的下行。廣東省房協會長蔡穗聲分析認為,在這一輪的調整當中,遲早會發生降價,只是時間和幅度的問題。
『開發商暫時不差錢,但多數企業難以承受半年不賣房的壓力;另外,部分一線地產商還有戰略目標,比如通過促銷擴大市場佔有率,從而在愈演愈烈的地產巨頭競爭中處於有利位置。』專家楊紅旭說。
綜上述三點原因,可見,開發商的降價並非是自願的,而是迫不得已。
樓市『降價潮』眾說紛紜
從國家統計局6月10日發布1至5月全國房地產市場運行情況來看,5月份,中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%,漲幅比4月份縮小0.4個百分點;數據顯示,這也是同比漲幅在今年的首次回落。
對於房價的走勢,陳勁松認為,『趨勢已經非常明顯了,全國成交量和價格的增速已經大幅下滑。 』隨著新貨上市量越來越大,開發商資金回籠壓力也就越大。目前短暫的均衡不會超過兩個季度,不遲於今年第四季度,開發商的資金鏈將會極度惡化。而博弈均衡狀況改變後,必然會出現房價較大的降幅。
經濟學博士馬光遠的觀點是,在政策層面的持續加壓,將打消開發商利用歐元危機再次讓調控政策放松的幻想。一線城市的成交量在5月份繼續下滑,以北京、上海和深圳為例,北京二手房5月份成交量環比降58.8%,上海環比降69.0%,深圳環比降24.1%。中統計數據也顯示,一線城市5月成交量『腰斬』,在監測的30個城市中,成交面積幾乎全線下跌。至此,基本可以判斷:房價的觀望期已結束,全國范圍的降價潮將會如期而至。
牛刀說,這一輪的調控是中央政府作出的決定,也是市場內在動力的推進。沒有市場內在動力的有力推進,僅僅依靠政府這只看得見的手,也是不能迅速產生成效的。但是,僅僅只是爆發降價潮,還遠遠沒有達到調控的目標,此行任重大道遠。政府還將從產業政策、財稅政策和貨幣政策上解決市場資金的合理流向,努力提高城鄉居民的收入水平,以消費拉動內需,促進民營資本擴張,推動實體經濟的全面振興。所以,降價潮的爆發是必然的,也表明大多數開發商是明智而理性的,也表明中國樓市在開始恢復理性,在開始健康運行。
後記:從5月的數據來看,北京、上海、深圳的商品房成交量環比跌幅都超過了50%,廣州環比4月跌幅也超過30%,一些標杆房企在售項目中也出現了降價促銷跡象;從目前來看,降價促銷的盡管只是部分上市企業,但是,它已經釋放出了一種信號,那就是下半年房價或多或少都會下降,只是很多開發商看不准市場方向,在采用拖延觀望政策。下半年將進入走量階段,降價潮將不可避免地來臨,對於開發商來說,問題是下降幅度是多少。
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