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2006:房價沒有停止上漲的腳步
2005年,中國樓市經歷了最驚心動魄的一年。宏觀調控政策頻頻出臺,使一向被認為有賺無賠的房產生意變得難做起來。房產商們第一次開始緊張,老百姓也第一次發現房價漲得沒那麼快了。曾經吵得不可開交的泡沫問題似乎有所沈寂,炒房投機行為也收斂了不少,樓市似乎也平靜了一陣子。
但是,連這種跡象也僅僅是曇花一現。
2005年漲幅放緩的房價在2006年初再度飛漲,第一季度北京房價同比上漲14.8%,深圳上漲20.62%,廣州上漲14%。很多大中城市的房價強勁瘋躥,房地產投資再度昇溫,樓市在短暫的平靜後又恢復了曾經的狂熱。年初幾乎是房地產開發商賺得盆滿缽滿的『好日子』。
京滬的房地產大鱷一個個赤膊上陣,用最高的分貝喊漲,異口同聲地說:2006年房價高速上昇勢不可擋。
過快上漲的房價和一些房地產商的『坦率』,引起了社會輿論的聲討,民怨已漸成沸騰之勢,無形中形成了一種政治壓力。
在『國八條』出臺一周年之際,國務院總理溫家寶在5月17日主持召開國務院常務會議,提出了促進房地產業健康發展的六項措施(簡稱『國六條』),標志著房地產新一輪調控帷幕再次拉開。
『國六條』延續了『國八條』的調控思想,但更偏重於『結構調整』,其措施也更具操作性。12天後,國務院辦公廳以十分罕見的速度發布《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,被稱為『九部委十五條』,對『國六條』進一步細化。『九部委十五條』的一個突出特點是,在土地供給無法大增的情況下,試圖從調整住房供應結構入手,在套型面積、小戶型所佔比率、新房首付款等方面作出量化規定。其重點是套型建築面積90平方米以下住房須佔開發建設總面積70%以上。引人注意的是,監察部赫然名列其中。
這一政策一出臺,便引起了軒然大波。
『國六條』是因為政府想為老百姓乾點好事,以90平方米來限制開發商造豪宅漲房價。而開發商卻根本不這麼想,他們認為這一政策是市場經濟的倒退,戶型和套型應該由市場和消費者決定,政府制定強制性的標准不可行,會導致產品的趨同化,甚至導致產品的積壓。開發商普遍采取了觀望態度,甚至進行了抵制,並通過行業協會等組織施壓,要求取消這一政策。而現實是『上有政策,下有對策』,典型的做法是,開發商按規定報建,但設計房子時就預先在兩套小戶型中間不設承重牆,售樓時對買房者聲稱『打通了就是一套170平方米的大房子』。一些地方政府部門也默許了開發商的做法。
開發商的過激反應並沒有改變決策層的政策導向,一系列暴風驟雨般的宏觀調控政策繼續出臺:國土、金融、稅收、建設等九部委的『國15條細則』,落實新建住房結構比例要求的165號文件,細化招拍掛及協議出讓國有土地使用權范圍的166號文件,建立土地監察制度、限制外資准入的171號文件,對二手房交易征收個人所得稅的108號文件等一系列文件相繼出臺。金融方面,央行於2006年4月28日和8月19日兩次加息,幅度都是0.27個百分點,銀監會於7月22日發出《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》的九條措施,嚴控房地產信貸風險。9月5日,新華社全文播發《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》,針對各大城市『以地生財』的發展思路,提出要建立健全相關機制,國有土地使用權出讓總價款將全額納入地方財政預算,繳入地方國庫,實行『收支兩條線』管理,這被視為國家叫停各地『土地財政』的先聲。
調控的步伐一波緊似一波。2006年,九部委組成的調控大軍在六個月中,出臺了不下13個房地產調控政策,囊括了住房結構、土地管理、稅收、信貸、反腐敗等各個環節,幾乎已發動起所有相關部委。
應該說,政府的意圖很清楚,就是要抑制房地產商的投資熱情,穩定房價。
但是,房價並沒有因此而停止上漲的腳步。
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