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房主隱瞞房屋質量瑕疵,將房屋出售,買房人請求撤銷合同。被告張某、劉某購得一住宅樓六樓房屋及車庫即訴爭房屋,發現牆壁有裂縫現象,在對該房屋進行刮牆壁膠和其他裝修後,搬入居住。入住期間,五樓住戶江某曾多次提出六樓洗漱間和廁所漏水。後兩被告對訴爭房屋重新整修,並張貼出售啟事。不久原告王某決定購買該房屋並交付了房款。王某打掃衛生時,五樓住戶江某告知王某該房子漏水。後經三方協商,由被告張某請人將客廳頂棚重新刮了牆壁膠,但仍有漏水現象發生,而且原告王某還新發現有多處裂縫,之前的一些裂縫也有擴大的跡象,故王某請求法院撤銷合同。
[法院判決]
法院審理認為,經現場勘查,房屋磚體存在較為明顯的裂縫,說明房屋存在一定的建築質量瑕疵。且兩被告入住期間,五樓住戶江某曾多次與兩被告交涉,問題並未解決。兩被告在出售訴爭房屋時,沒有將這一情況告訴原告,可以認定兩被告是以欺詐手段使原告在違背真實意思情況下訂立該合同。故法院判決撤銷合同。
[律師解析]
這是一起典型的房屋買賣合同欺詐案件。
首先,《合同法》第五十二條規定:『有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益……』;《合同法》第五十四條規定:『下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。』顯然,被告張某、劉某在購得訴爭房屋後,明知其存在瑕疵,仍然用重新噴了牆壁漆和刮了牆膠打底等手段掩蓋事實,造成王某誤以為該房屋質量合格而出資購買。張某、劉某的行為屬於欺詐行為,但他們的欺詐行為只是損害了王某的個人利益,所以王某不能請求法院判令合同無效,只能根據法律規定請求法院撤銷該合同。
其次,兩被告張某、劉某應承擔什麼賠償責任。張某、劉某張貼啟事出售房屋,王某基於對張、劉承諾的相信而購買房屋。顯然王某的損失是基於對被告信賴而造成的,這明顯屬於締約過失責任而不是違約責任。締約過失責任是指訂立合同過程中締約一方當事人因違反誠實信用原則所應承擔的先合同義務而造成對方信賴利益損失時所應承擔的民事賠償責任,即是在締結合同中基於合同不成立、合同無效或被撤銷的情形而產生的責任。締約一方當事人違背以誠實信用原則所應負的通知、說明、協力、忠實、照顧等合同義務,此時合同並未生效,即未發生合同之效力,因此,締約過失責任產生的根據是先合同義務。而違約責任則只能產生於已生效的合同,合同已生效,債務人應按合同約定的義務履行,對約定義務的違反,債務人應承擔違約責任,因此,違約責任產生的根據是合同義務。
《合同法》第42條也規定:『當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:……(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實信用原則的行為。』
締約過失責任賠償的是信賴利益的損失,既包括因他方的締約過失而導致信賴人的直接財產的減少,如費用的支出,也包括信賴人的財產應當增加而未增加的利益,信賴合同有效而失去的某種應得到的機會。當然,這些利益表現是在締約時可以預見的范圍之內。賠償應以過錯責任原則為依據,適用完全賠償原則。信賴利益賠償的結果是使當事人達到合同未曾發生時的狀態。故王某可以要求被告賠償購房款項,並支付銀行同期利息,還可以請求其支付因該合同行為所發生的相關費用,當然應該是合理的、可以預見的費用。
擊水律師事務所盧同斌吳鳳穎
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