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房地產市場無疑是2010年中國經濟當中最受關注的部分。從去年1月起,針對房地產市場的宏觀調控始終在加力。『國11條』『國10條』、當年9月底多部委聯合出臺措施調控房地產……樓市成為政策和資本角力的舞臺。
面對時下依舊高企的房價和被政策短期抑制的需求,預期中更嚴格的調控措施還會出臺嗎?保障性住房如何發揮更重要的作用?短期限購政策將走向何方?一系列待解的懸念留給了已經到來的2011年。
穩房價 新一輪調控會否開始?
隨著調控難度的增大,來自通脹、匯率、投資渠道匱乏等各種外部因素的影響越來越多。2010年末中央和各部委的表態和舉措傳達了中央對房地產繼續調控的堅強決心。
2010年12月26日,國務院總理溫家寶重申穩定房價的決心和承諾不變,國家將從兩個方面繼續加大力度以穩定房價:一方面,加大保障性住房的建設力度;另一方面,繼續抑制投機。
對於未來房地產調控,北京大學房地產研究所所長陳國強認為,就行業本身而言,只要調控政策大方向不變,調控的效果就會逐漸顯現。但是,『房地產調控已經不再是房地產行業本身的問題,很大程度上取決於外部因素的變化,這是目前房地產調控需要格外關注的問題。』
房產稅 試點改革何時啟動?
房產稅話題在2010年持續昇溫。『房產稅試點已是箭在弦上,在2011年正式推出已是大勢所趨。』上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示,作為首批試點城市的重慶、上海已表示做好了相應准備,只等國務院一聲令下。
一直以來,以房產稅為代表的對房屋保有環節征稅一直被看作是房地產市場調控的一大利器,是根治『炒房』與『土地財政』兩大房價推手的『殺手?』。但很多專家表示,從長遠意義來看,這一方法肯定是有利於房地產市場健康發展,但房價最終由供求決定,當前最重要的依舊是通過諸如保障性住房建設在內的綜合政策措施,讓老百姓『安居』。
限購令 權宜之計走向何方?
2010年9月30日,深圳市首先出臺政策,繼北京之後開始限制居民購買多套住房,隨後國內10餘城市先後出臺了不同版本的『限購令』,目標無一例外地指向了以投資、投機為主的多套房購買。
『作為一個特定時期的特殊手段,限購政策的實行短期內在調節市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果。』陳國強說,『但如果長期實行,肯定會扭曲市場關系。』
業內人士認為,限購政策的重要意義在於釋放一個明確信號——不要懷疑中央調控房地產市場的決心。
保障房 能否左右未來樓市?
住房和城鄉建設部不久前明確,要在2010年開工建設580萬套的基礎上,2011年全國將建設各類保障性住房1000萬套。中央政府和地方政府在保障性住房建設上的決心空前。2011年,保障性住房是否會大規模入市進而左右房地產市場呢?
『由於2009年開工建設的很多保障性住房在2011年會竣工入市,其對中低端市場的分流作用將會越來越明顯。』楊紅旭分析指出,保障性住房整體大規模入市很可能還是未來3到5年內的事情。
『保障性住房能否扮演更重要角色,最關鍵的問題仍然在於政府在推動保障性住房建設時的執行力。』陳國強指出。
土地價
高價地會否再現?
2010年,土地市場持續昇溫,在年初京滬等地不斷湧現出樓面均價創新高的高價地之後,年末,多個城市再次出現高價成交地塊。
根據北京市土地整理儲備中心截至2010年12月23日的統計數據,2010年北京土地市場成交的經營性用地和工業用地共計252塊,土地出讓金累計超過15億元,是2009年全年的163.4%。同時,上海全年的土地出讓價格也創下了新高。
專家分析指出,由於2011年積極的財政政策不會發生變化,地方政府以土地出讓的方式獲得財政收入的動力不會減弱。
楊紅旭表示,土地價格被一而再、再而三地推高,地價高漲自然難抑房價,這就為國家調控房價制造了更大的障礙。
在這一背景下,2010年的最後幾天,國土部高調披露了全國8省26宗住宅閑置土地情況,並強調要對住宅閑置土地的開發企業『嚴肅追究責任』。
2010年12月19日,《國土部關於落實房地產用地調控政策通知》出臺,對招拍掛出讓中溢價率超過50%,成交總價或單價創歷史新高的地塊進行了更加嚴格的監管與限制,雖未明確提出禁止高價地,但政策施壓的態度十分明顯。
『短期的行政乾預肯定能起到作用,然而要解決土地財政這一老問題,還需健全多領域的機制和體制,比如財稅體制方面的改革。』楊紅旭表示。
據新華社電