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曾被譽爲中國房地產一艘航母、運營規模在上市房企中位列前五的中國綠城如今搖搖欲墜。龍年新春過罷,備受“信託門”、“破產門”、“行賄門”困擾的綠城,在1月底又傳出因資金鍊緊張,擬再出售4個項目再套現60億元。“綠城還能撐多久?”這個問號,其實也是人們對眼下越來越窘困的房企生存之路的疑問,原因在於,高負債、高庫存已令衆多開發商腹背受敵。
統計顯示,今年上市房企約有萬億元債務年中逐步到期,而開發商總庫存量達了歷史高點的1.2萬億平方米。在熊市購買動力不足之際降價搶跑,究竟能有多大收效?開發商們似乎又比較悲觀。
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負債高企
萬億債務泰山壓頂
綠城“信託門”凸顯了開發商的融資困境和資金鍊危機。求貸無門的房企,大多不得不如綠城,走上通過信託融資的道路。
中金公司報告顯示,2012年開始,房地產行業將迎來集合類信託償付高峯,今年預計房地產信託到期規模2234億元,總還款額約2500億元。其中三季度“集合類信託”融資將到期約1000億元,其他季度也在350億-500億元。
而世聯地產董事長陳勁鬆認爲,年中逐步到期的遠不止這個數,而是上萬億債務。他解釋,房企除銀行貸款之外還有4筆錢要陸續償還,其中包括離岸的私募債、信託、房地產基金、民間借貸(俗稱“高利貸”)。此外,政府債務、銀行抵押貸款、上下游融資,包括建築商參建和銷售預售款,都在房地產體系中循環。
合富置業市場分析師龍斌認爲,從統計局最新公佈的數據看,2011年房企自籌資金大幅度增長28%,在資金來源中佔比超過四成。貸款和按揭可視爲直接來自銀行的資金,兩項合計佔比四分之一略強,而過往至少要佔三成以上,“這說明銀行對房地產金融限制明顯,房企借銀行的錢很難,特別是中小房企”。
國泰君安報告指出,2012年中國地產市場的資金需求將達10.84萬億元,而包括開發商自有資金、商品房銷售、銀行貸款以及信託貸款等途徑,房企只能籌集9.49萬億元。這也就意味着,今年資金缺口將達1.35萬億元。
B 庫存急增1.2萬億天量存貨創歷史高點
“2012年走勢,關鍵要把握三大要素:政策、資金、存貨。”在楊紅旭看來,持續增加的存貨壓力或會“狠壓”房價。
《10大典型城市住宅存銷比再創新高》報告顯示,截至2011年12月底,北上廣深等10大典型城市,新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米,比上年同期大增約40%。按過去6個月的平均成交量,這些存貨需14.4個月才能消化完,再創近幾年新高。
不久前出爐的《2011年度廣東房地產市場分析報告》也敲響了警鐘:全省一年內待售商品房面積近千萬平方米,佔總待售面積34.89%,明顯高於前5年水平。
世聯數據顯示,北京、上海、廣州、武漢等主要城市庫存已接近或超過了2008年的歷史峯值。2011年第三季度末,滬深兩市145家房企總庫存量達了1.2萬億的歷史高點。
C 銷售堪憂85%房企去年任務未達標
廣發證券1月對23家重點覆蓋的A股上市房企進行電話調查結果顯示,儘管萬科、保利等國內龍頭房企2011年整體銷售不錯,但依然有85%左右的被調查房企去年銷售任務沒有完成。
廣發證券稱,萬科去年的銷售目標完成率也只有93%。保利地產銷售732億元,銷售目標完成率爲92%。在剔除不可比因素後,僅招商地產、中南建設和中華企業等三家企業完成銷售任務。而金融街、濱江集團、世茂股份、中天城投、蘇寧環球和格力地產等12家開發商銷售增速下降。
賣樓難,今年已註定是一個事實。但記者發現,開發商過冬良策其實不多。採訪中,多數開發商坦言,沒什麼好辦法,只能走一步看一步。不少房企以緩建或停工、裁員等方式暫時降低成本。
日前,萬科公佈2012年首份月報,顯示今年1月實現銷售119萬平方米,銷售金額122億元,環比分別上升98.5%和109.7%。不過,整個1月份,萬科僅新增1幅位於廣州黃埔城中村改造項目的土地儲備。有證券分析師指出,新增容積率建築面積39.4萬平方米,新增土地權益地價14.97億元,大幅低於1月份銷售回款122億元。若以此作爲拿地價格,較2011年月均26億元的權益拿地支出下降42.3%,反映其在土地獲取上的謹慎態度。
案例
綠城“破產門”打開樓市“潘多拉之匣”?
1月29日,瑞銀報告引述綠城中國管理層稱,綠城計劃出售上海、青島、溫州及北京四個項目,希望再套現60億元。若出售順利,連同之前售股所得的40億元,可回籠近百億現金。不過,瑞銀預期即使出售項目套現,綠城今年仍會出現負現金流。
該報告再度引發市場對於綠城前景的憂慮。事實上,從2011年底開始,綠城就開始騰挪旗下項目來換取資金。截至目前,綠城已累計出售5個項目的部分股權或全部股權。從去年12月底到今年1月,綠城接連出售五個項目,“一週賣五子”回籠近40億元現金。
“從綠城案例裏,可以重新感受到房地產開發‘高風險高回報’的特性。”廣東省房協理事趙卓文形容,現在的綠城,已經變成“三個打工”的代表:給政府打工(買地最多最貴)、給銀行打工(支付高額利息)、給客戶打工(項目基本以貼近成本價在賣)。
處於風口浪尖的綠城,正以一個個驚悚的事件打開樓市“魔盒”。人們不知道下一個“綠城”會以怎樣的方式登場,但都知道,如果綠城在第二次套現之後再賣一次項目,那麼,這將是樓市“破產潮”可能出現的重要信號。
預警至少七家房企資金緊過綠城
根據Wind資訊統計,房地產行業的資產負債率已高達71.28%。其中,總負債超1.24萬億元,截至2011年9月30日,有8家A股上市房企資產負債率超過85%,16家上市房企資產負債率超過80%。如果單從資產負債率來看,A股至少有7家房企比綠城中國的資金鍊更爲緊張。
如果出售項目,仍無法改變負現金流狀況,那麼,一些房企將不得不走向真正的破產。
雖然目前看來,大規模的房企“破產潮”並未出現,但資金鍊危機,將會逼迫更多房企在2012年走向破產。去年底,北京市住建委發文表示,有473家房地產開發企業的資質已被註銷,就表明房企已拉開了加速消失的序幕。
至於去年年底出現的南京、濟南等地開發商走佬事件,更是表明,隨着調控不斷加碼,樓市將不得不面對“不是房企破產,便是老總‘老佬’”的行業亂象。
老總論市
2012年會非常難,是冬天,是對整個行業的考驗。熬過了2012年,2013年的房地產市場一定會有可遵循的內在規律,但這個規律是什麼,需要大家去想去琢磨。
———萬科副總裁毛大慶
限購限貸政策不知道延續至何時,老百姓購房預期不知道降低到什麼程度,因爲有太多不確定性,開發商賬面上無論有多少現金,心裏都沒有數。
———建業地產董事局主席胡葆森
國內樓市的上一個冬天是2008年10月至2009年7月,全國房地產開發業綜合景氣指數在冬天待了10個月。由於這次不可能出現2008年四季度和2009年那樣的救市力度,所以冬天持續的時間預計將超過10個月。如果說2011年房地產業溫度低於去年,那麼2012年還將比今年更低。
———楊紅旭
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