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核心提示
去年第四季度,房地產信託開始集中兌付,部分房地產信託出現兌付困難,雖然未出現不能兌付的情況,但房地產信託產品開始被市場看淡。
以去年11月外地某信託公司(四川信託)房地產信託產品募集失敗爲標誌,房地產信託從“香餑餑”正式變成“燙手山芋”,“蜜月”最終到期。
房地產信託的集中兌付,將成爲今年房企資金鍊面臨的“第一場雪”。近期,國內多家研究機構發佈報告提示房地產信託風險。其中,中金公司報告顯示,今年預計到期信託規模2234億元,總還款額約2500億元。根據預測,2月至3月,房地產信託將迎來首個兌付小高潮,10月後將迎來全年的兌付高峯,2012年也由此成爲房地產企業的“兌付年”。
集中兌付源於前兩年
房企資金困局將顯現
記者查閱近3年普益財富機構研究報告發現,房地產信託融資規模從2010年起猛增,在集合信託中佔比從2009年的34.19%上升到2010年的49.88%;2011年新成立房地產信託達2670 .74億元,在集合信託中佔比最高,比例達38%。
此外,根據和訊信託機構數據庫不完全統計,天津本地機構發行的房地產信託產品,今年到期兌付規模近25億元,預期年收益從7%至9.2%不等,其中發行規模最大的一隻產品爲4億元,預期年收益率爲7.6%。
某信託機構負責人透露,隨着房地產冬天來臨,開發商難以達到設計產品時的高利潤。據專業人士計算,房地產信託產品的利潤普遍在15%左右,加上其他費用,房企通過信託渠道融資的成本總計在20%至30%,但實際上,目前房企利潤率僅爲15%至25%,再加上目前嚴格的房地產調控,地價和房價均被打壓,房企利潤空間進一步壓縮,資金困局也將進一步顯現。
信託“牽手”大房企
爲投資者蒸“香餑餑”
普益財富報告顯示,2010年以前,中小房企因爲議價能力較弱,也更願意支付更高的成本,信託公司更加偏好與中小房企合作。但隨着2010年上半年房地產調控趨嚴,房地產開發企業融資渠道及資金量大幅縮減,中小房企的運營風險加大。於是從2010年下半年,信託開始“牽手”大房企“度蜜月”,信託公司減少與中小房企合作,將大型房企納入主力客戶陣營。“雖然與大房企合作會減少利潤,但也會降低信託公司參與項目的風險,特別是在房地產調控背景下,傍上大房企最保險。”某信託機構內部人士透露。
“調控政策讓銀行捂住‘錢袋子’,信貸從緊,房企從銀行借不到錢,融資成爲當務之急。”普益財富研究員範傑分析認爲,開發商通過信託融資成本在20%左右,比民間借貸等融資方式的成本低;而對於信託公司,房地產信託募集規模大、經濟效益好,二者“牽手”純屬情投意合。從產品的市場表現看,房地產信託一般有房產、土地或在建工程抵押,對投資者而言,對產品結構較易理解,並看重高於其他信託產品的收益率。例如,去年發行的房地產信託產品中,2年期以內平均收益率最高的是13.00%;2至3(不含)年期產品平均收益率最高的是13.42%;3年期以上產品平均收益率最高的是19.93%。房地產信託成了人見人愛的“香餑餑”。
政策發酵市場看淡
風險顯現蜜月到期
熱騰騰的“香餑餑”總會變冷的。去年中期,房地產調控和信託監管政策頻發:5月,“新國八條”和各種房價調控措施得到執行,各地房地產銷售量開始回落,同時銀監會對個別發行房地產信託較多的信託公司進行了“窗口指導”;6月,銀監會要求20家房地產信託業務規模比較大的信託公司開展房地產信託業務需提前報備,這些使得投資者購買此類產品更謹慎。
普益財富報告顯示,去年第三季度,樓市“金九銀十”難覓,開發商現金流更加緊張,銷售不暢和資金壓力“合力”促使房價回調;去年第四季度,房地產信託開始集中兌付,部分房地產信託出現兌付困難,雖然未出現不能兌付的情況,但房地產信託產品開始被市場看淡。
“部分房地產信託採取‘借新還舊’的方式,在銷售疲軟和房價下跌的情況下,項目週期會延長,房地產開發商提供的抵押物價值及變現能力會降低,這都會影響房地產信託的安全性。”一位投資者這樣的表述,也顯示了市場看淡情緒。業內人士普遍認爲,以去年11月外地某信託公司(四川信託)房地產信託產品募集失敗爲標誌,房地產信託從“香餑餑”正式變成“燙手山芋”,“蜜月”最終到期。
貨幣政策若鬆動
還款壓力將緩解
今年信託集中兌付只是房企融資現狀的一個縮影。“只要資本流動性趨緊,房產價格走低是必然,這代表着多種心態、利益和角色的博弈。如果房價走低延續,無論信託、民間資本,或是其他融資渠道,還款壓力同樣存在。”順房機構資深分析師房強認爲,信託集中兌付問題,本質不是“還款壓力大”,而是貨幣流動性和企業資金流狀況,如果流動性放鬆,暫時的還款壓力很容易被房價走高的利好所沖淡,反之亦然。
歷史數據顯示,每年1月份銀行信貸增量較爲迅猛,在過去幾年裏1月份我國銀行新增信貸均突破萬億元大關。但是根據央行10日公佈數據顯示,今年1月份信貸增量卻比2011年1月份少增了近2900億元,增量下滑近30%,而市場普遍反映1月份數據降幅超出預期。
據普益財富機構預測,在目前“房地產調控政策不動搖”的背景下,房地產企業的銷售情況依舊嚴峻,現金流狀況仍然不容樂觀,因此今年房地產信託將難現此前“供需兩旺”行情。“只要想融資總會有渠道,‘公募’不成,咱就找‘私募’。”一位知名房地產公司高管告訴記者。這種說法從清科研究中心數據也得以驗證:僅去年前三季度,就有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元(約203億元人民幣);前三季度房地產行業私募股權投資交易額爲12.69億美元(約80億元人民幣),居各行業榜首。私募房地產基金繼房地產信託之後,繼續爲房企“補血”,而房企也在借錢、投入、還錢的循環中不斷“前行”,等這些私募到期後,誰是房企下一個融資出口?
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