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地產評論員馮燕吳垠李棟松江區住宅庫存量
1134034平方米
泗涇板塊256511平方米
松江中部板塊213728平方米
松江新城東區板塊190110平方米
九亭板塊189966平方米
新橋板塊137572平方米
2012年5月22日網上房地產數據
2010年底,松江新城常住人口規模達到46萬。而預計2015年,其常住人口規模將達到90萬人。隨著人口規模的迅速集聚,松江已邁入了深度城市化發展的階段。而與之前的規劃配套建設滯後於房地產發展不同的是,松江已逐漸進入成熟期,所謂庫存也或開始一種平穩去化。
大戶型成交遇阻
截至5月20日,網上房地產顯示松江區的住宅庫存總量為1141444平方米,房源套數為7470套,其中70-90平方米套數佔比最高,有2659套,面積為231324平方米,分別佔到總量的35%和20%;而210平方米以上房源則有1612套庫存,面積為500811平方米,佔比分別達到21%和44%,為庫存面積之首。
高庫存並未在區域內的某一個板塊集中,泗涇板塊、松江中部板塊、九亭板塊、松江新城東部板塊,庫存面積都在18萬平方米之上。
從板塊排行來看,泗涇板塊以257206平方米的庫存排位第一。其中210平方米以上房源有480套,面積為151550平方米。
九亭板塊196800平方米的庫存總量中,也有近一半來自180平方米以上的大戶型。
而在松江新城東部板塊,180平方米以上大戶型的庫存為137117平方米,佔到板塊總量的72%。
據21世紀不動產數據統計,2012年至今(截止至5月18日)松江區域新建住宅供應約為21.3萬平方米。與之對應的該段時期內松江區域新建商品住宅合計成交2380套、25.5萬平方米,成交均價1.61萬元/平方米。
其中90平方米以下合計成交1297套,佔比54.5%,90-140平方米面積段成交816套,佔比34.3%,而140平方米以上成交267套,只佔比11.2%。
◎高庫存項目現場調查
米蘭諾貴都
2012年住宅銷售:成交29套
可售住宅套數:652套
可售住宅面積:66485平方米
(網上房地產數據,截至2012年5月22日)
軌交房少配套
從軌交9號線佘山站出來,步行300米即可到達米蘭若貴都。
該項目位於松江泗涇板塊,緊鄰松江大學城。離地鐵佘山站較近,是開發商主打的軌交房項目。從地圖上看,該項目西側是嘉松南路、北側是泗陳公路。從泗陳公路可上A9滬青平高速直達虹橋、古北商圈,而嘉松南站往南則直通松江主城區。
但筆者實地走訪發現,現場周圍僅有幾家餐館、便利店等,對面的賣場還處於在建狀態。而且附近沒有醫療配套,最近的泗涇醫院也在5.4公裡外的泗涇鎮。距離項目1.2公裡外的松江新凱幼兒園是周邊唯一的幼兒園。
據周邊居民反映,目前該項目附近的配套設施不能滿足日常生活需求,一旦有購物等生活需要就得另行前往九亭、松江新城或者閔行七寶等地區。
據銷售人員介紹,米蘭諾貴都的二期和三期預計6月份左右開盤。而即使是周末,前來售樓中心諮詢購房的人也寥寥無幾。
數據顯示,米蘭諾貴都之前的一批房源去化較為理想,但其集中成交在去年11月。而在目前市場下,其如何實現高去化也需費些思量。
中星佘山溪語
2012年住宅銷售:成交4套
可售住宅套數:123套
可售住宅面積:20673平方米
(網上房地產數據,截至2012年5月22日)
經濟型別墅不經濟
據網上房地產數據顯示,中星佘山溪語從去年12月銷售至今只售出7套,周邊交通與環境可能是中星佘山溪語滯銷的兩大原因。中星佘山溪語位於廣富林路2610號,離松江大學城商業區還有一定的距離,離市中心車程大約在40公裡左右,車程較遠,並且離軌交9號線松江大學城大約3公裡,步行大概30分鍾的時間。不太便利的出行讓消費者猶豫不決。並且周邊設施不全,故而人氣不足。
該項目近3萬元/平方米的定價,讓這個經濟類別墅的定位也略顯尷尬。就周邊樓盤來看,像英郡別院等經濟類別墅的單價僅在2萬元/平方米左右。並且中星佘山溪語為毛坯房,周邊商業配套也沒有跟上,教育資源雖然臨近松江大學城,但中小學校卻相當匱乏。更近佘山的一些豪宅項目憑借購物、教育、運動都更加成熟的周邊環境,緊鄰佘山的地理位置以及重金打造的小區環境和房屋裝修,主要針對高端客群。而相比而言,中星佘山溪語目標受眾不明確,頗有點高不成低不就的感覺。
華潤佘山九裡
2012年住宅銷售:成交2套
可售住宅套數:85套
可售住宅面積:27340平方米
(網上房地產數據,截至2012年5月22日)
失效的降價銷售策略
3月,華潤旗下高端九裡系項目——華潤佘山九裡單價2.9萬元/平方米起售(含奢裝)消息傳開,同時有媒體報道,如通過中介購買,還能在3萬元/平方米的基礎再打95折。消息一出,一時引發了市場強烈的討論和猜疑。到底是何原因導致了華潤如此『割肉賣錢』?
據一位研究機構分析人士表示,華潤佘山九裡地處泗涇,自去年開盤以來,銷售一直不理想,目前滬上的大平層項目較多,因此面臨著較大競爭壓力。
筆者曾在華潤佘山九裡周圍實地探訪發現,泗涇地區不乏別墅項目,在其周邊就有聖塔路斯、長泰西郊等別墅項目。且向售樓人員詢問這些項目價格時,更是發現佘山九裡在價格上沒有明顯的優勢。
佘山九裡項目有兩批房源分別於去年4月和8月開盤,共計推出97套住宅,但其在該年售出十二套,且其中兩套合同撤銷,則實際售出僅為10套。今年第一季度,更是一套未售出。網上房地產數據顯示,截至筆者發稿日(5月22日),其售出兩套房源。
有專家研究後稱,隨著佘山板塊開發空間的日益縮小,臨近的泗涇板塊別墅項目日漸增多,這些項目往往以『大佘山』概念作為賣點,也不乏佘山月湖山莊這樣報價超高的項目,不過總體而言,泗涇地區的別墅目前只能作為退而求其次的選擇,難以支橕起像佘山板塊那樣的高價。
區位優勢助力經濟型別墅熱銷
在松江大戶型受阻之時,4月的別墅成交排行榜上,松江區有三個項目位列總價350-450萬元榜單前三名。它們分別是達安聖芭芭花園、沿海酈墅和合生國際花園。
今年1-4月,一手別墅市場共計成交23.3萬平方米,相比去年同期下跌30.3%,達近幾年同期最低點。但其中,單價2.5萬元/平方米以下的經濟型別墅成交面積為14.6萬平方米,佔據總量的62.7%,遠遠高於去年同期的46.1%。
除了價格因素外,經濟型別墅的配套和品質日漸提高也是打動購房者的原因之一。松江經濟型別墅成交良好得益於松江已頗為成熟的區位優勢。
在2010年末,就有統計數據表明,松江區人均商業面積達3.06平方米/人,超過上海市2010年人均商業面積2.39平方米/人。分街鎮來看,超過上海市和本區人均商業面積的街鎮共有7個,分別為方松街道、岳陽街道、中山街道、泗涇鎮、新?鎮、永豐街道和洞涇鎮。
人均商業面積可以說明區域內商業配套的完善程度,好的商業配套對於房地產項目、對於購房者而言,無疑都是非常有益的,而這樣的數據也說明,經過多年的發展,松江已經逐步進入成熟期。
供求平穩,庫存微降
有這樣一組數據,九亭鎮面積32.92平方公裡,佔松江區比重為5.4%。在第五次人口普查中,九亭鎮常住人口5.05萬人,佔松江區人口7.9%;而到了第六次人口普查,九亭鎮常住人口25.31萬人,佔松江區人口16%。10年間,九亭鎮人口增加了20萬,人口增速佔全區比重185.2%。規劃滯後於房地產發展的問題,就是在那個人口急速導入的過程中顯現出來。
但這樣的情況目前已有所改變。區域的發展需要時間,隨著區域規劃、配套建設的完善,以及更多的人口導入,松江新城逐漸成熟。
據克爾瑞數據顯示,今年前四個月,松江區的新增供應為16.16萬平方米,成交為21.96萬平方米,顯示出供小於求的局面。而在4月的月度供求數據中,松江區也成為庫存排名前6位的區縣中,唯一一個供小於求的區域。
從這樣的數據倒推,雖然目前松江區的庫存依然高企,但截至4月,其在本年度內庫存量下降已確定無疑。
另有數據顯示,松江區1月的新增商品住宅供應為零,而到了4月,新增供應也只有4.2萬平方米。松江區供應的減少,使庫存局面有所變化。
對此,新聚仁機構地產研究院副院長沙立松表示,『松江的庫存屬於積留下來的問題』。
沙立松告訴筆者,松江是傳統的供應大戶,其發展始於20世紀初,『有點類似於今天的嘉定,供應很大,形成了松江新城和九亭等地的庫存積壓』。
但與之前松江的房地產開發進度要快於各項配套進度不同,現在『松江的發展已經慢慢跟上來,庫存總量雖然還比較大,但比率已經在下降,松江在逐漸實現一種平穩去化』。