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南方日報記者獨家獲悉,國土資源部、住房城鄉建設部7月19日聯合下發《關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》,要求各地堅持房地產市場調控不放松,密切配合做好各項工作,不斷鞏固調控成果,堅決防止房價反彈。廣東省地稅局正在制定方案,計劃下半年進一步規范和加強土地增值稅征收管理。
按照該方案,廣州市地稅局近日率先發出《廣州市地方稅務局關於調整土地增值稅預征率的公告》(2012年第2號),對廣州土地增值稅預征率進行部分調整:即寫字樓(辦公用房)的預征率由2%調整為3%;其他住宅類的普通住宅2%,非普通住宅3%,別墅4%和商業營業房、車位4%維持不變。調整的執行時間自2012年7月1日起至2013年6月30日止(稅款所屬時期)。
南方日報記者盧軼黃穎川
實習生白慶虹
-土地增值稅
對土地使用權轉讓及出售建築物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的餘額。
●重點
主要針對商用物業,推廣『一盤一率』
根據廣州市地稅局的官方口徑,廣州市的上述調整是根據2010年4月《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)以及國家稅務總局《關於加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)的文件,合理調節房地產開發收益,充分發揮土地增值稅的調控作用。
記者了解到,在上述方案中,省地稅局要求各地上報達到土地增值稅清算條件的房地產開發項目的情況,省局專項工作小組7月下旬從各地抽調稅政、計統、信息等業務骨乾,集中在省局數據中心對各地上報數據進行交叉稽核,全面掌握土地增值稅稅源。
此外,省地稅局還將對土地增值稅政策進行梳理,進一步規范廣東省土地增值稅清算工作,制定出臺土地增值稅清算規程;規范房地產項目和小額土地使用權轉讓的土地增值稅核定征收管理辦法;探索輔以稽查約談的土地增值稅清算鑒證方式進行清算等。
省地稅局有關負責人還強調,為提昇土地增值稅預征質量,將在全省推廣『一盤一率』的預征方法,即引入信息化手段,運用計算機軟件對土地增值稅進行納稅評估,進一步強化土地增值稅的預征,使稅收更加及時入庫,減輕清算環節的壓力。『對當前價格漲幅過快的商業地產,適當調整土地增值稅預征率。』他說。
●分析
防止土地市場回暖帶動房價上漲
合富輝煌房地產集團首席市場分析師黎文江就此認為,兩部門聯合下發緊急通知,是針對現在各地的樓市成交量普遍上昇,已經出現明顯的回暖跡象。根據以往的經驗,樓市成交量上昇會帶動房價也出現上漲,在這種情況下,有關部門提出鞏固房地產市場調控成果,主要對市場起到提醒的作用。
黎文江稱,這實際上是政府通過稅收調節加快資金回籠的方式,『稅率的微調對整個行業並沒有過多的影響,主要是針對商用物業,對住宅市場影響不大。』。
他稱,這一方面可以增加財政收入,對確保我省財政全年能完成10%的增長將起到重要作用;另一方面,寫字樓的銷售近年來比較走俏,將寫字樓的土地增值稅預征率從2%調整到3%,可以彌補原來的收入。土地增值稅征收的是銷售價格和利潤比例,房價上漲帶動利潤增加,而征收的土地增值稅就相應增加,從這個角度來看,廣州調整土地增值稅預征率是通過稅收手段來調節房地產價格的一個體現。
廣州市社科院研究員彭澎則認為,廣州土地增值稅的調整是針對此前廣州、北京相繼出現『地王』現象的微調,土地增值稅的目的是為了防止土地市場率先回暖從而帶動房價上漲。通過清算土地增值稅不可能直接抑制房地產價格,因為此前土地頻頻流拍的時候,房價依然居高不下。
但也有專家認為,過多約束性的行政乾預會影響市場的發展,中央既要政府賣地,又不允許賣高價地,『穩增長是離不開房地產行業相關帶動的,但中央嚴控樓市的方式又是鼓勵「量漲價不漲」,這本身就是一種很矛盾的心態。』
●觀點專家:三季度或出臺後續調控政策
對於地方政府對房地產的放松衝動,黎文江認為,這是由於近期經濟增速減緩,各地的財政收入也相對減少,土地收入作為財政收入的重要一環,各個城市相繼出臺松綁限購的政策,期望通過提振房地產市場帶動土地交易,但從實際情況來看,這些松綁政策均被叫停。
實際上,近兩個月來,住建部多次發出『堅定不移地抓好樓市調控』的輿論,顯示了政策短期內松動的可能性不大。
彭澎說,有關部門出臺嚴格調控的通知,盡管沒有可操作性的條款,但還是三令五申表明了態度。房價仍然沒有回歸合理價位,而如今房價的溫和上漲一旦速度過於離譜,預計第三季度經濟形勢回暖之後,中央可能會出臺調控政策。