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核心提示
我愛我家市場研究中心分析,今年的“金九銀十”不論新房市場還是二手房市場表現並不樂觀,除部分剛性需求以外,絕大多數對未來政策及市場持有觀望心理,不急於出手,使得當前市場處於博弈期,成交量難以持續上漲。
經歷了略顯冷淡的“金九銀十”,津城的樓市也隨着天氣轉冷步入“冬季”。
“成交持續下滑,上週天津新房成交環比大幅下降三成,現在日均成交量僅維持在200套左右,處在非常低的水平。而開發商也感受到目前市場的寒意,推盤熱情下降。上週全市新開盤項目3個,而以往保持在5至6個。”中國指數研究院天津分院研究總監鍾文輝介紹說。
庫存壓力回升
市內六區出清週期最短
“10月全市新建商品住房成交面積爲80.37萬平方米,環比上月下降3.58%。自8月以來成交量連續下滑,並創下近5個月來的新低。”中原地產(天津)投資顧問部分析師張曉穎表示,從歷史數據上看,2011年10月新建商品住宅成交量爲74.47萬平方米,而11月成交量僅爲45.3萬平方米,下降近四成。依照當前市場形勢看,11月、12月的成交量也將低於10月的水平,但也不會出現去年銳減一半的局面。
由於對未來調控政策走勢難以判斷,不少購房者目前觀望情緒濃厚。鍾文輝判斷說,“預計調控將延續現有的政策,而不會鬆動。有的可能是地方部分政策的微調,如近期全國多個城市公積金政策的調整,進一步鼓勵剛性需求入市。”業內人士表示,調控以來,房價過快增長的態勢得到了抑制。但同比來看,市內六區較好地段的樓盤保持着平穩上漲。因此建議剛性需求購房者,在目前形勢下依然可以選擇性價比較高的項目出手。
我愛我家市場研究中心分析,今年的“金九銀十”不論新房市場還是二手房市場表現並不樂觀,除部分剛性需求以外,絕大多數對未來政策及市場持有觀望心理,不急於出手,使得當前市場處於博弈期,成交量難以持續上漲。
記者瞭解到,今年5月初,天津住宅出清週期處於29個月的歷史高位,但在“紅五月”、“火六月”和“熱八月”的帶動下,市場出清週期迅速縮減。至8月末已降至17個月。然而,成色不足的“金九銀十”並未延續這一走勢,在成交下降和供應增加的雙重作用下,至10月末市場可售面積達到2042.97萬平方米,出清週期也回升至24個月。
鍾文輝介紹說,全市不同區域的可售面積消化程度各不相同,市內六區、環城四區、濱海新區和遠郊區縣住宅出清週期分別爲14個月、18個月、38個月和24個月。除市內六區外,全市其他三大片區的可售面積均在500萬平方米以上水平,存量較大;市內六區可售面積僅爲其他三區一半左右,消化壓力相對較小。“這從一定程度上反映出當前市場仍以剛性需求購房者爲主,市內六區是他們的首選。”
開發商惜售調低優惠
後市或穩中漸暖
“金九銀十”慘淡收場,儘管9月開盤量達到了一個小高峯,但購房者並不買賬,沒有出現預期的成交高峯。受此影響,不少開發商重新考慮並調整了開盤時間。據統計,2012年10月全市實際開盤15個項目,較9月減少8個,共有12個項目推遲入市。11月份預計有30個項目開盤,從區域分佈看,大多集中在環城四區和濱海新區,共計18個項目入市;從項目類型看,11月份即將入市項目以純新盤爲主,共計有23個項目,占上市總量的76%;入市戶型包括高層、洋房、別墅等,但仍以高層住宅爲主。
儘管市場整體銷售低迷,某些項目卻出現逆勢上漲的情況。“自己去得已經夠早了,還不到6點。但前面已經排了不少人了,不過好在買到了之前看好的房子。聽說還有前一天就有人等着了。”上週末,河北區臨近北寧公園的某樓盤開盤當天堪稱火爆,一位認購成功的購房者這樣說道。“本以爲開盤時優惠力度會比較大,比預售價格會低一些,但現在看來過於樂觀了。”記者昨日瞭解到,在旺銷的背景下,該項目的銷售單價每平方米提高了500元。
“一些項目憑藉較好的品質和相對合理的價格定位,確實獲得了不少購房者的認可。”鍾文輝向記者介紹說,年初有人認爲今年是開發商比較難過的一年,但從實際來看,各開發商冷暖自知。根據房企公佈的業績來看,目前全國已有保利地產、中海地產、綠城集團等10餘家大房企提前完成了全年銷售目標,而其餘全國性佈局的房企也已大多接近全年目標。“對於提前完成目標的大型房企,年末更多地採取惜售策略,降低優惠力度,重點提高利潤率,並緩慢放量。但對於一些較小的開發商而言,或許在考慮如何抽身退場。就年末來看,樓市成交量略有下降,價格保持平穩。”
“綜合多方面考慮,交易量難現井噴行情,價格也會保持基本穩定。個別開發商若忙於出貨回款,主要的手段仍然是降價促銷。房地產行業此時若想整體性提高售價,恐怕難以如願。”天津財經大學經濟學院副院長叢屹教授表示,對於四季度天津樓市,自己仍然堅持“穩定”的預期,而對明年樓市發展基本判斷是“穩中漸暖”。
-本報記者胡曉偉