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編輯同志:
半年前,我與林某簽訂了一份房屋互換協議,即置換合同,約定將我所擁有產權的房屋與林某所擁有產權的房屋進行交換。合同簽訂的次日,雙方分別搬至置換後的房屋居住,但由於房管部門搬遷等客觀原因一直沒來得及辦理產權變更登記。後因我急需用錢,經林某同意,我將置換後的房屋賣給了錢某。可我拿到房款後,林某卻要我分給其一部分作爲額外“補償”。因被我拒絕,林某拒不以所有人的身份給錢某辦理產權過戶手續。請問,如果房屋沒有變更登記,我就不能取得產權嗎?
讀者孫林豔
孫林豔讀者:
林某無權拒絕履行與你的置換協議,應當協助錢某辦理產權過戶手續。
一方面,你與林某所簽訂的房屋置換合同已經成立並生效。《最高人民法院關於適用<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規定:“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記後生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。”物權法第15條也指出:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”即你與林某簽訂房屋置換合同後,雖未辦理產權變更登記,但由於雙方並未在合同中明確約定必須經過變更登記後方爲有效,且彼此已互換居住,因此你們的置換合同有效。而且,未辦理變更登記僅僅是因爲房管部門搬遷等客觀原因,而非彼此對置換的反悔,故該合同對雙方具有法律約束力。
另一方面,你雖未取得對林某房屋的產權證,但同樣有權出賣。合同法第51條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的,該合同有效。”本案中,雖然你與林某並未辦理產權變更登記,你並非林某房屋法律意義上的所有人,表面看來你仍屬於無處分權人,無權將該房屋出賣給錢某。但是,鑑於林某當時已經同意置換房屋,不協助錢某辦理過戶手續也僅僅是因爲你沒有給其一部分房款作爲額外“補償”,而非針對你與錢某的買賣合同,故你與錢某簽訂的合同有效。林某應當協助錢某辦理過戶手續。物權法第9條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,雖然置換合同有效,但不發生效力,但法律另有規定的除外。由於所涉房屋沒有過戶,不發生所有權的變更,如果林某確實不願意過戶,由於合同已經生效,林某應當支付合同不能履行的違約金。
本報法律組