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隨着經濟社會發展，人們的消費觀念發生了很大變化。像貸款買房這種“拿明天的錢圓今天的夢”的消費理念，已經逐漸被廣大消費者接受。銀行爲化解自身信用風險，往往要求購房者購買貸款保險。但是，目前貸款保險合同還很不完善，在一定程度上侵害了購房消費者的權益。購房者要求改變住房貸款保險條例的呼聲越來越高。最近獲悉，上海、北京等地已在醞釀修改貸款購房保險辦法，不久將向社會公佈。爲此，記者採訪了中國保監會上海保監辦的有關人士。
問：現有的房貸保險條例有哪些需改進的地方？
答：一、保險責任的實際承擔期限，短於合同規定的保險期限。
貸款保險合同一般規定，保險期限與貸款期限一致，保險責任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前，大多數貸款所購的住房是期房，貸款發放日和實際交房日有一段時間差，普遍存在先貸款、後交房的現象。保險費是從貸款開始之日起計收，而合同規定保險責任自購房合同約定交房之日起承擔。因此，未交房也就談不上承擔保險責任。
二、保險公司不是按年，而是一次性收取全部保險費。
有的保險公司雖然在合同中規定保險費“按年收取，每年結算”，但在實際操作中，往往幾十年的保險費一次性收取。這實質上是無償佔用了購房者幾十年的利息收入，加重了購房者的經濟負擔。
三、購房者花錢買房，在貸款保險合同中卻不是受益人。
抵押住房貸款保險合同通常規定，銀行是第一受益人。因爲抵押本身是擔保的一種方式，所以抵押貸款保險既要適用《保險法》，又要適用《擔保法》。《擔保法》第五十八條規定：“抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作爲抵押財產。”可見，銀行作爲抵押權人，在保險標的即抵押的住房發生保險事故時，能夠以第一受益人的身份領取保險賠款，從而規避風險。這讓許多購房者不理解，甚至覺得冤枉：明明是自己花錢買房，自己卻不是受益人。
問：修改後的房貸保險有什麼新變化？
答：新條款將原來根據住房價格制訂保費，改由消費者的貸款餘額來決定。如果貸款餘額逐年下降，保險公司將計算利息因素，同步下降保費；同時，保險責任範圍有所擴大，增加了還貸保證保險。如果被投保人在保險期限內因意外事故致死或傷殘，喪失全部或部分還貸能力，由保險公司按規定的償付比例承擔被保險人貸款餘額本金的全部或部分還貸責任。
房貸保險的有效開展和良性發展，保險公司、銀行、消費者都將獲益，並將進一步促進住房制度改革。修改後的房貸保險條款，將更具科學性和可操作性，是保險公司幾年來不斷總結、並根據實際情況修訂的，對完善此項工作，依法經營、依法監管，提供了技術性、法規性基礎。
問：房貸保險費率還有下降空間嗎？
答：科學的費率應使該險種在較長時期內的保費收入與賠款支出加上營業費用相等，而從近幾年各地開辦房貸保險的情況看，其出險率相當低。住房貸款保險存在降低費率的空間。同時，費率過高，也容易產生一些違規操作問題。如由於利益驅動，一些銀行和中介公司在辦理房貸保險中，存在不合格代理和提取超額手續費等現象。
目前，國內房貸保險的費率一般在0．5％左右，而國外同種業務的保費要低得多，在北美和日本都不到0．05％。儘管費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期相互作用的結果，同時保險公司因開辦時間短、掌握統計數據不足，在制定費率時出於穩妥考慮會趨向於高估保費，但是，過高的保費會影響保險公司的經營安全。因爲由於逆選擇的作用，風險低的人會趨向於不投保，使投保人構成中高風險羣體比例過高。保險公司提高費率，會使更多的低風險主體退出，形成惡性循環。
最近，上海、北京、杭州等城市正醞釀住房貸款保險辦法的改革，其中之一，就是費率在原來的基礎上有所調整。上海在即將公佈的新的個人抵押住房綜合保險條款中規定：將原來根據住房價格制訂保費改由消費者的貸款餘額決定，貸款餘額逐年下降，保險公司將計算利息因素，同步下降保費；在杭州，中國人民保險公司杭州分公司、太平洋保險公司杭州分公司經保監會批准，今年6月以來調整了保險費率，使之下降了20％左右；在北京，太平洋保險公司北京分公司自今年8月起實行新的個人抵押商品住房保險，保險費率分爲6個檔次，比以前0．56％的固定費率有所調整。總之，住房貸款保險費率總體上是趨於降低。
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