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9月份以來，本被北京人稱爲“金九銀十”的房地產市場雖然兼有申奧成功，CBD規劃出臺及即將入世三大利好，但卻出現了旺市難旺的局面。一個月之內5個房展黃了4個，現有樓盤的銷售狀況也普遍減慢。來自國家統計局的數字顯示，9月份國房景氣指數首次回落，其中，北京的銷售增幅明顯回落，其商品房的銷售面積同比增幅與竣工面積的同比增幅形成了1：2的落差。
北京樓市爲何出現滯銷狀態，其今後的走向如何已成爲人們關注的一大熱點。應該說，北京商品房賣不動的原因是多方面的：房價明顯高於市場平均購買的承受能力；股票市場的大幅“縮水”，使部分準購房人對自身的財富預期大爲減低；具有優良性價比的中低價位商品房供量不足而產生產品與主流買家的錯位；第一輪開發的商品房進入入住階段所暴露出的大量質量、管理問題，令後期買家持幣觀望等因素都直接影響到了北京商品房的銷售進度。而北京樓市進入9月份忽然轉涼，還透露出深層原因，即房地產的過量透支。專門從事房地產市場研究的深圳國際企業服務公司分析認爲，北京市房地產市場已呈現出三方面的透支：
首先是消費的透支。1998年初，北京曾經出臺相關政策，限定要在當年6月30日以前完成政策性的機構集團購買，以後又將時間延續到當年年底，但實際情況是，集團購買的“重車”並沒有停下來，大量機構擠上這輛“末班車”，直到今年仍然還有一部分機構在繼續集團購買，而這種購買行爲直到今年秋天才基本上做完。這種集團購買實際上是批發式的個人銷售行爲，其最終房子還是挪到了每一個個人消費者的手上。這實際上是一種傳統體制背景下的運作。結果是，經過三四年時間到現在爲止，所有機構裏幾十年的小金庫已釋放完畢，幾乎大多數國家公務員手裏都有了一套房子，需求的刺激在這個大層面上已釋放得非常充分了。
第二在6年左右的時間裏，消費者憑藉個人住房貸款完成了本需10年到30年才能承擔得起的購買行爲(個人住房貸款期限最長爲30年)，發展商在短時間內將購房人的貸款用於滾動性開發，在幾年的時間裏，人們已在消費本需要30年才能買到的房子，房地產市場上的這種行爲結構所產生的影響將會延續30年。而這樣一個全國性的長達幾十年的透支性的消費，對房地產市場產生的影響將是很大的，目前人們對此估計顯然不足。
第三個透支爲灰色行爲透支，即存在於一些領導中的裙緣式的“灰色”透支。儘管人們對這類透支諱莫如深，但它卻是現實存在。
深圳國企的老總馮佳透露，近年來在“雙規”中顯示出，近幾年“灰色”行爲透支已使20幾個省會城市裏的許多城建口的領導被停職或調離。這些人的身後都有一個巨大的消息網絡和投資網絡。一部分專業性很差或剛剛入市的發展商，利用裙緣關係在短時間內拿到好的土地地塊、拿到資金、拿到銀行貸款，甚至還能拿到集團的買單，這種不規範的運作使房地產市場形成嚴重透支。
馮佳認爲，這三大透支因素，已成爲中國的房地產市場的主流。
馮佳分析說，在三個透支因素釋放的過程中，人們看到了持續5年的供需兩旺。今年，又有申奧成功、入世等幾個投資因素出現，繼續帶來一定的消費刺激，但在市場已經出現透支的情況下，這種刺激往往是不對稱的。由於前期的投資爲三，消費爲六，而後期的市場形成投資爲六，消費爲三。雖然今後仍然會有部分地產商在新的投資刺激下，在產品創新、服務創新、制度創新、體制創新，包括企業內部的行爲創新，爲房地產市場創造出新的火花、找到新的發展機會，但是從主流發展上看，這只是一個個拋光的點，而不是受光的面。
今年，北京的房地產項目大多利用申奧成功、加入WTO作爲賣點。申奧的成功雖然是一個對房地產市場可以持續八年的刺激因素，加入WTO後，也會有一些外資進入中國的房地產市場，但這些市場的刺激因素被放大使用了。深圳國企的馮佳說，申奧的成功直接作用在北京，少量作用在青島，而在全國的房地產開發中都寧願把這一因素放大使用，以期讓消費者來買房子；加入WTO後，歐美等國家在房地產領域到中國進行跨國投資的不會很多，真正跨國投資的90%以上也只是華裔成熟企業家，而這些人實際上早就來了，1995年，由於房地產市場的下滑，首批海外投資者大多被套牢，1996年後才解套。現在又有些人把“腳”伸進來，但絕不會像房地產開發初始階段第一輪海外投資那樣盲動了。
馮佳說，我國的房地產建設自1988年起出現過三次高潮，即1988年到1989年、1992年到1994年底和1998年到現在。第一次房地產市場熱是以國有企業開發爲主體的，經過兩年火爆後出現兩年低潮期，第二次是在外資的帶動下啓動的，三年火爆、三年低潮，而第三次由政策性集團購買拉動而產生的近5年的火爆市場必然也會進入相對應的低潮期。目前北京的房地產市場已開始進入實質性的調整階段，但在經歷過前兩輪的起伏後，現在很多本土化的發展商已開始走向成熟，這些企業對資金的運作能力和對市場的引導能力都大爲提高了。
入世後，海外優秀的設計師事務所都會到中國來，同時，大量新技術、新材料會進入國內，土建成本還可能降低。本土化的房地產企業可以憑藉儲備的土地，在規劃設計及產品品質上尋求持續發展的機會，但應該看到市場已經透支過量。
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