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隨着人們生活水平的不斷提高，隨着“入世”和依法治國方針的確立，人們對居住及其環境的要求也隨之提高，那種只要有房住而不講究居住環境與品質的時代已經一去不復返了。爲規範房地產市場，尤其是商品房中的住宅市場，爲更好地保護購房者的合法權益，北京英島律師事務所鄧澤敏律師等開展了調研。
調查人主要走訪了6個住宅商品房小區的部分業主，並從北京市工商局、《北京青年報》、《北京日報》、《中國房地產報》、《北京晨報》、部分房地產公司的從業人員、部分房地產律師及律師事務所、北京市消協、政府相關職能部門等做了相應的調查瞭解，提出了當前市場面臨的難點熱點，供市場及相關各方參考。
一萬元敢玩房地產
開發公司面臨管理黑洞
在房地產公司的設立階段，註冊資金不到位，房地產企業的資質管理形同虛設。據調查統計，目前房地產公司在先期成立階段，註冊資金沒有完全到位的佔92%，股東基本未投入註冊資金的佔15%；而註冊資金投入量在一半以上的才佔50%左右。與上海、深圳相比，目前北京的開發商進入市場的門檻相對較低，加之北京市99%的施工企業都不同程度地墊資給開發商蓋房，開發商基本上靠預售款來帶動開發的佔50%以上，一旦銷售跟不上，缺乏滾動資金，買受人也只能認倒黴。難怪有人說，在北京只要有一萬元就可以玩房地產。
作爲律師，本人曾親歷一個房地產公司的設立：一家民營企業作爲股東約定投資2400萬元，佔註冊資金的80%；一家國營企業作爲股東約定投資600萬元，佔註冊資金的20%。但事實上，這兩家股東一分錢沒投，卻堂而皇之地註冊了一個註冊資金達3000萬元的房地產公司。這當中不但包括房地產公司設立、審批過程的混亂，還涉及公司登記中存在的大量問題。這其中往往涉及1、2個核心人物(或叫幕後人物)，主要是他們在操縱、謀劃房地產公司的設立及項目的審批。且公司成立後，原股東往往退出歷史舞臺，部分法人股轉讓給個人(或轉讓給幕後人物可以操縱的法人)，但無論轉讓給誰，註冊資金還是事實上不到位。
說到這裏可能有人會說，註冊資金不到位，工商行政管理部門根本不會批，但這個問題業內人士或代爲辦理工商登記的某些人會很清楚……
而在資金不足的情況下，爲了運作項目，就只能靠施工企業墊資施工、內部認購、用地作抵押向銀行貸款、採取無證銷售等方式運作。一旦後續資金不到位，要麼爛尾，要麼偷工減料草率交房，從而導致業主要麼得不到房、要麼房屋質量得不到保證。
商品房違法銷售百分比
內部認購仍有6%至10%
國家已三令五申，明確“內部認購”屬違法銷售，但無論在房展會上，還是在房地產廣告上，均不同程度地存在一定數量的內部認購，目前內部認購在商品房買賣中佔6%至10%左右。
無證銷售(或此證代替彼證)佔31%
《商品房銷售管理辦法》第六條規定：“商品房預售實行預售許可制度。”其他房地產的相關法規也有類似規定。但目前有的房地產項目在預售時，沒有預售許可證31%(當然有一部分在後期補辦了預售許可證)，有的項目甚至連預售許可證都沒有申辦就公開預售。筆者在8月份開工的一個商品房項目中，售樓小姐稱“預售許可證”10月份可以辦下來，但銷售部經理卻拿出另外一個“預售許可證”稱已辦下業主擬預購房屋的“預售許可證”，後經筆者調查，業主預購房屋的“預售許可證”尚未申辦。由此可見，商品房銷售中不但存在無證銷售，甚至在“預售許可證”尚未申辦的情況下，當着律師的面(筆者已亮明身份)，就明目張膽地用此證代替彼證。
三分之一沒有開發資質
目前，房地產開發企業的設立是先進行工商登記，而後由房地產管理部門進行資質認定。因爲工商登記已確立了企業的法人地位，房地產管理部門的任何行爲既不能否定也不能制約企業的法人地位和經營行爲。
建設部2000年3月29日頒佈的《房地產開發企業資質管理規定》第3條明確規定：“房地產開發企業應當按照本規定申請覈定企業資質等級。未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。”但目前，在市場上銷售商品房的房地產商，有1／4至1／3或者更多沒有資質，有的甚至是成立了4、5年的房地產商。但目前也存在一種見怪不怪的情況——沒有資質的企業，樓盤可能銷售的很好；有資質的企業有時倒出現後續資金不到位、或因爲涉及訴訟等情況從而導致爛尾的情況發生。所以，目前商品房市場很大的問題是樓盤是否好銷或後續資金是否能及時到位。
不交納教育配套費
由於部分出賣人未按有關規定向當地教育部門交納“教育配套費”，導致買受人買了房，其子女卻有可能失學。
虛假廣告佔30%
《商品房銷售管理辦法》第十四條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。”但現實中，房地產開發企業的某些廣告，不但談不上真實、合法，科學，準確也是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內容，100%真實、合法、科學、準確的幾乎沒有，一般都包含30%以上的虛假成分。
承諾不能全部兌現佔95%
目前大量的房地產廣告中，包含大量的承諾性內容，《商品房銷售管理辦法》第十五條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”但現實中，38%的出賣人拒絕約定樓書中的承諾，95%左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在合同中，68%的出賣人只能約定樓書中的50%左右的內容。
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