|
日前，偉業顧問就明年的房地產市場走勢發表了預測報告，該報告認爲，明年北京房地產市場總體樂觀，但由於競爭激烈，價格、熱點區域都較今年更多元化。
１．北京房地產市場目前處於高位盤整階段，但明年市場發展趨勢總體樂觀，預計下半年市場表現將比較活躍。
首先，房地產市場的發展與宏觀經濟形勢存在着一定的關聯性，明年北京乃至全國的經濟增長情況會直接影響房地產市場走勢。雖然世界經濟近期可能會進入一個低速增長的新時期，但這不會嚴重影響我國經濟的發展，明年全國經濟將基本保持穩定增長態勢，特別是北京經濟受世界經濟不景氣影響將較小，由於政府堅持採取適度擴張性的財政政策以保證就業和消費增長，加之入世和“奧運效應”等對投資和期望產生積極影響，預計明年北京經濟將繼續保持高效快速增長。
其次，導致明年房地產市場樂觀發展的一個重要因素就是有效供給上升，潛在需求有望得到有力釋放。今年下半年市場的疲軟及其明年整體價格的下降趨勢，都會促使開發商意識到深入研究市場的重要，明年他們將更多提供符合客戶需求的產品，從而提高市場的有效供給量。
２．北京市居住類物業的市場價格整體表現趨降，但是特定區域內特定產品的價位依然具有上升的空間。
由於郊區化的快速發展，明年會有大量中低價位項目進入市場，這必然拉低房地產市場的總體價格。
此外，明年房地產市場整體價格表現下降，並非是所有的銷售項目價格下降導致，主要是項目之間或明或暗的價格競爭所導致的結果。
３．明年北京房地產市場的供應量將會超過今年。
由於明年的市場前景依然看好，加上明年價格趨降的優勢，我們預計房地產開發量和有效供應量都將超過今年，特別是居住類物業和辦公類物業的表現將最爲明顯，且下半年會有較大表現。
４．客戶對產品的品質要求更高，需求呈現出多元化和兩極化。
高端客戶需求主要集中在單價９０００元／平方米以上，總價２００萬元以上的產品，而低端市場的客戶需求主要集中在單價５０００元／平方米以下，總價３０～５０萬元之間的產品。
５．明年北京房地產市場供需存在不匹配的矛盾，但高檔物業市場的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業市場將面臨較大的壓力，低檔物業市場的供需矛盾明年無法得到較大改觀。
北京房地產市場存在的供需不匹配的現象在明年仍然不會有較大的改觀。市場上目前高價位的項目供給量較大，市場發展相對較爲成熟，供需比例基本平衡，供需矛盾有望得到一定程度的緩解。中檔價位的市場已經明顯呈現供大於需，將面臨較大的挑戰，低價位項目的市場供給與需求比例嚴重失衡，客戶需求遠大於市場供給，明年低端市場嚴重的供需錯位將很難得到改善。
６．明年北京房地產市場熱點區域比較分散，不但一些原有基礎較好的區域得以更快的發展，而且還將會涌現出更多的新興熱點地區。
高價位居住物業的熱點區域看好ＣＢＤ地區和京密路與溫榆河相交地區；中等價位住宅我們看好經濟技術開發區以及京通路以北的東四環沿線；中低價位住宅我們看好通州地區和京開路沿線地區。
７．明年房地產開發中，非居住類物業比例將有所增加，特別是商用物業中商鋪的增加量最爲顯著。
非居住類物業主要包括寫字樓和商業物業，而商業物業主要包括百貨類、超市類以及商鋪類三大商用物業類型，我們預測明年在一些地區內寫字樓的發展將保持較快的發展速度，商鋪會呈現出較爲突出的發展勢頭。
８．明年經濟適用住房的開發力度將減弱，二手房市場將不會有明顯發展。
據北京市房地產局的調查，１９９８年以來，約有１６％的經濟適用住房賣給了中高收入者。在管理制度全面完善前不會再大量推出經濟適用住房。另外，經濟適用住房的推行給政府造成很大負擔。北京市賴以修建橋樑環路的一大資金來源被大量涌出的經濟適用住房項目擠壓。北京今後還要修五環、六環、七環，當然需要商品房的土地出讓金鋪路開橋。
９．低密度住宅的市場佔有份額將有所加大，並且增加的速度將明顯高於今年。
邊緣集團的啓動、綠改項目的建設使城市邊緣區域具有了居住的條件，居住者在城市中擁擠的高層住宅與遠郊區昂貴的別墅之間有了中間產品。這是低密度住宅出現以及熱銷的主要原因。
|
