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11月1日，北京市開始實施新的房屋拆遷管理辦法。日前，北京市國土資源和房屋管理局就如何具體落實新的拆遷管理辦法、尤其是如何落實拆遷安置方式補償、拆遷方案的報批等問題進行了詳細規定。
被拆遷房屋的建築面積
以產權證上標明爲準
在新的拆遷管理辦法中規定，實行貨幣補償的，補償款應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價確定。其中建築面積應以什麼爲準，在近日北京市國土房管局下發的實施意見中對被拆遷房屋的建築面積作了明確規定，應按照房屋所有權證標明的建築面積計算進行補償。
此外還規定，拆遷原集體土地上、在拆遷時還沒有辦理房屋所有權證的房屋，該房屋的建築面積應以實際測量的正式房屋面積爲準。這裏所指的原集體土地上的正式房屋，是指符合本市農村村民建房用地管理等有關規定，並且具備以下條件的房屋：1)柱高2米以上，建築面積7平方米以上；2)三面有牆，有正式門窗；3)屋頂有保溫層。但是對於國家徵用土地之後，在原集體土地上新建的房屋，應當有規劃部門的批准文件。
拆除非住宅房屋以租賃契約和營業執照爲準
在拆遷範圍內拆除非住宅房屋時如何認定非住宅房屋呢？北京市國土房管局近日明確規定，如果爲公房性質的，應按照公房租賃契約標明的使用性質和工商行政管理部門核發的營業執照爲準；如果爲私有房屋產權性質的，只需要以工商行政管理部門核發的營業執照爲準。
被拆遷人有多處房屋應合併計算
在新的拆遷管理辦法中，對於被拆遷人有一套住房規定了如何補償，近日北京市國土房管局還對被拆遷人在拆遷範圍內除了一套住房外、另外在拆遷範圍內還有住房的進行了明確規定：在對被拆遷人的各處房屋進行補償時，應合併計算然後再對其進行補償。
符合什麼條件爲有正式住房
北京市國土房管局此次還明確規定，承租標準租私房的承租人在拆遷時，應當按照市人民政府關於解決城鎮私有標準租出租房屋問題的有關規定搬出。其中，在解決城鎮私有標準租出租私房的規定中，房屋承租人及其配偶在別處另有住房的，應當無條件搬出。
那麼，承租人另有住房或者被拆遷人在別處另有住房的應如何覈定，在該實施意見中有明確規定，屬於下列情況之一的，應列爲在拆遷範圍外另有正式住房：1）本人或者其配偶在拆遷範圍外的國有土地上自有或者按照本市規定租金標準承租住房（以房屋所有權證或房屋租賃合同爲準）的；2）在拆遷範圍外的國有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市規定租金標準承租的房屋（以房屋所有權證或房屋租賃合同爲準）的；3）本人或者其配偶在朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區規劃市區內的集體土地上自有正式房屋的。
承租人拒不搬出可強制拆遷
在新的拆遷管理辦法中規定，拆遷租賃房屋時，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
拆遷租賃房屋實行產權調換，拆遷人提供的產權調換房屋在規劃市區內（在規劃市區外的房屋拆遷除外）、與原房屋價格相當並且使用面積不低於原使用面積的，被拆遷人、房屋承租人應當服從。
如果承租人不服的，由區、縣國土房管局裁決拆遷糾紛，在裁決規定的搬遷期限內，被拆遷人或者房屋承租人拒不搬遷的，拆遷補償款由拆遷人向公證機關辦理提存公證，區、縣人民政府責成有關部門或者由裁決機關申請人民法院強制拆遷，被執行人應當按照規定交納房租及其它費用。被執行人同意搬遷，並騰退房屋後，可以領取拆遷補償款；但是被執行人未按規定交納的房租等費用，應當從拆遷補償款中予以扣除。
文/韓雪
附：《〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉實施意見》
北京市國土資源和房屋管理局
1.按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第八條規定,拆遷範圍由區、縣國土房管局按照規劃主管部門核發的建設用地規劃許可證批准的範圍確定；建設單位在原使用土地範圍內實施拆遷的，拆遷範圍按照規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證批准的範圍確定。
2.建設單位取得建設用地規劃許可證或者建設工程規劃許可證後，可以向區、縣房屋行政主管部門（以下簡稱區、縣國土房管局）申請在拆遷範圍內暫停辦理有關事項。建設單位應當提交暫停辦理事項申請書、立項批准文件、建設用地規劃許可證或建設工程規劃許可證等材料。
3.區、縣國土房管局審查批准建設單位的暫停辦理事項申請後，應當就暫停事項書面通知當地規劃、建設、工商和房屋行政管理等部門，並在拆遷範圍內予以公示。通知和公示應當載明拆遷範圍、暫停事項、暫停期限等內容。
4.建設單位需要延長暫停期限的，必須在期限屆滿前1個月內向區、縣國土房管局提出申請，並說明需延長期限的理由和擬採取的措施。區、縣國土房管局批准延期請後，應當將延長暫停期限的決定通知當地規劃、建設、工商和房屋行政管理等部門，並在拆遷範圍內公示。
5.按照《辦法》第三十四條規定實施房改危改的地區，危改實施單位在取得建設用地規劃許可證或者建設工程規劃許可證後，持區、縣危改辦簽發的“准予抄錄危改區戶籍人口情況通知書”，可向當地公安管理部門抄錄該地區戶籍人口情況，作爲危改中戶籍人口的認定依據，但抄錄後至拆遷公告發布之前，因婚姻、出生、軍人退伍轉業、回國、刑滿釋放、解除勞動教養、因工作調動經審批由外省市進京、經審批由外省市投靠直系親屬及分配住房等原因,必須入戶、分戶的除外。
6.房屋拆遷申請，由區、縣國土房管局審查、核發房屋拆遷許可證，並報市國土房管局備案；但屬於市政府確定的重大市政基礎設施建設工程和跨區、縣建設工程的，區、縣國土房管局應當報經市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）複審同意後，方可核發房屋拆遷許可證。
《辦法》所稱重大市政基礎設施建設工程，是指經市人民政府批准，納入本市計劃的道路交通、供水、供氣、供熱、環境保護、污水管道和處理、城市河湖、電力、郵政、電信等市政基礎設施建設工程。
7.《辦法》第九條規定的國有土地使用批准文件包括下列幾種情況：
（1）建設單位通過劃撥方式取得土地使用權的，提交建設用地批准書；
（2）建設單位有償取得土地使用權的，提交國有土地使用權出讓、轉讓合同；
（3）建設單位在原使用土地範圍內實施拆遷的，提交原土地使用證（沒有土地使用證的，提交用地範圍內的房屋所有權證）。
8.建設單位在原使用土地範圍內實施拆遷的，向區、縣國土房管局申請辦理房屋拆遷許可證時，應當提交建設工程規劃許可證。
9.拆遷計劃內容包括項目概況，拆遷範圍、方式，搬遷期限，工程開工、竣工時間。
10.拆遷方案內容包括被拆除房屋及其附屬物的狀況（房屋使用性質、產權歸屬、面積等）、補償款和補助費預算等內容。拆遷人應當按照上述內容製作拆遷補償方案彙總表。
11.《辦法》第九條所稱“法律、法規和規章明確規定應當提交的其他材料”包括：
（1）拆遷工地防治揚塵污染責任書和房屋拆除施工單位的資質證書；
（2）委託評估合同和受託評估機構的營業執照和資質證書。
12.房屋拆遷許可證批准的拆遷範圍不得超過規劃確定的用地範圍，但是規劃確定的用地範圍外的房屋與範圍內的房屋不可分時，拆遷主管部門可以把範圍外的該房屋劃入拆遷範圍。
13.區、縣國土房管局發佈拆遷公告，應當載明房屋拆遷許可證批准文號、拆遷人、拆遷範圍、搬遷期限等主要內容。
14.拆遷人取得房屋拆遷許可證後，應當書面通知拆遷範圍內的房屋所有權人。通知應當載明拆遷人、拆遷許可證號、工程名稱、受託拆遷單位、受託評估單位、拆遷範圍、搬遷期限、拆遷補償補助標準、聯繫方式，並告知其享有的權利。
拆遷人無法通知房屋所有權人的，應當在《北京日報》、《法制日報》予以公告，公告期限爲30日。
15.被拆遷房屋的建築面積，按照房屋所有權證標明的建築面積計算。但拆遷原集體土地上尚未辦理房屋所有權證的房屋，其建築面積以實際測量的正式房屋面積爲準。
原集體土地上的正式房屋是指符合本市農村村民建房用地管理等有關規定，並具備下列條件的房屋：（一）柱高2米以上，建築面積7平方米以上；（二）三面有牆，有正式門窗；（三）屋頂有保溫層；
國家徵用土地之後，在原集體土地上新建的房屋，應當有規劃部門的批准文件。
16.拆遷範圍內非住宅房屋的認定，公房以租賃契約標明的使用性質和工商行政管理部門核發的營業執照爲準；私房以工商行政管理部門核發的營業執照爲準。
17.被拆遷人在拆遷範圍內有多處房屋的，拆遷中其各處房屋應合併計算。
18.被拆遷人有下列情況之一的，爲在拆遷範圍外另有正式住房：
（1）本人或者其配偶在拆遷範圍外的國有土地上自有或者按照本市規定租金標準承租住房（以房屋所有權證或房屋租賃合同爲準）的；
（2）在拆遷範圍外的國有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市規定租金標準承租的房屋（以房屋所有權證或房屋租賃合同爲準）的；
（3）本人或者其配偶在朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區規劃市區內的集體土地上自有正式房屋的。
19.拆除本市城鎮有關單位在1983年3月29日《北京市人民政府關於處理非法租賃買賣社隊土地建職工住宅問題的通知》（京政發〔1983〕51號）實施以前在原集體土地上建設的職工住宅，參照本市有關拆遷居民自建住房的規定給予適當安置補助。
20.本市近郊區和遠郊區、縣因市政基礎設施建設工程需拆遷原集體土地上住宅房屋的，對被拆遷人可以結合當地實際情況實行異地遷建。
21.被拆遷人與拆遷人簽訂拆遷補償協議後，被拆遷人應將原土地使用證、房屋所有權證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房屋行政管理部門辦理註銷登記手續。
22.區、縣國土房管局裁決拆遷糾紛，應當在裁決書中明確拆遷補償款，或用於執行的房屋。
在裁決規定的搬遷期限內，被拆遷人或者房屋承租人拒不搬遷的，拆遷補償由拆遷人向公證機關辦理提存公證，區、縣人民政府責成有關部門或者由裁決機關申請人民法院強制拆遷。被執行人應當按照規定交納房租及其他費用。被執行人同意搬遷，並騰退房屋後，可以領取拆遷補償款；但是被執行人未按規定交納的房租等費用，應當從拆遷補償款中予以扣除。
23.房地產價格評估機構對被拆遷房屋進行評估,應當通知被拆遷房屋所有權人到場,被拆遷房屋所有權人應當予以配合。被拆遷房屋所有權人或者委託人不到場或者不予配合的,評估機構也可以進行評估。
24.房屋拆遷檔案資料，包括下列內容：
（1）申辦房屋拆遷許可證的有關材料；
（2）被拆遷房屋評估報告；
（3）拆遷情況總結、拆遷結案表；
（4）裁決、強制拆遷的有關文件；
（5）其他材料。
25.拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢後1個月內向區、縣國土房管局移交拆遷檔案資料，同時將拆遷結案表報市國土房管局。
26.各區、縣國土房管局應當建立、健全拆遷檔案資料管理制度，逐步實行計算機管理，提高管理效率。
27.本市城市房屋拆遷中所指的城區包括東城區、西城區、崇文區、宣武區；近郊區包括朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區；遠郊區縣包括門頭溝區、昌平區、通州區、順義區、平谷縣、懷柔縣、密雲縣、延慶縣、房山區、大興區。
本通知自發布之日起施行，2000年8月4日印發的《〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉實施意見》（京國土房管拆字[2000]第168號）同時廢止。
二○○一年十一月二十六日2001年12月20日
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