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北京的房地產市場給人的印象從來是好得不得了，一些媒體不敢說半個“不”字，一是因爲他們幾乎全被廣告堵住了嘴，更重要的也許是人們盛傳的——這地方“水”太深。
在似乎整個社會都失去了真實話語權的情況下，一位房地產專業研究人士接受中國經濟時報採訪時卻提出“北京房地產發展存在五大比較嚴重問題”，特別是“土地的違法批租與炒作使得房價難以下降”。
問題一：
規模過大空置率上升
首都經貿大學房地產研究所所長張躍慶在接受本報記者採訪時說，目前北京的房地產開發規模過於貪大，應該對房地產的開發速度加以控制。
張躍慶表示，現在北京房地產開發的已有面積大概是2.3億多平方米，北京城市人口750-800萬，如果按人均30多平方米算的話，一家三口的住房供給面積達到近100平方米。國外人均擁有量在35平方米，居民生活水平高，消費能力可以承受；而國內居民收入狀況低，讓一家三口買近100平方米的房子，經濟能力顯然跟不上。
如果這種狀況不能加以解決，只會造成開發規模越來越大，商品房空置率不斷上升，房子多得賣不出去，居民卻因住房消費額過高而買不起房子。
問題二：
分配不公供給結構不合理
住房分配不公是個非常現實的問題，張躍慶說，有的單位住房比較寬裕，有的人一家有幾套住房；有的單位住房比較緊張，有人一家人均只有4平方米，而且這種現象在北京是很突出的。
另外，目前住房的存量20世紀90年代建好沒有賣出去的比較大，同時如今的再建工程有600-700萬平方米，但是土地資源有限，按現有建設水平看，大部分開發的小區都在四、五環，比較多的是戶型過時較低檔的住房。隨着居民住房消費水平的不斷提高，這些早前的存量房與現在正在建的很多房子都將跟不上人們的居住要求，如此一來，這些房子就會浪費，甚至要推倒重建。而居民真正需求量最大的中檔房很少，這體現了住房供給結構存在問題。而且，住房開發量大、市場供給量大，也容易形成房地產泡沫。
張躍慶認爲，要解決這個問題，就必須開發二、三級市場，讓存量房存入二、三級市場，調劑房地產市場的不同層次需求。
問題三：
城市經濟功能佈局不合理
張躍慶表示，北京房地產的分佈主要在東部、北部、西部，南部比較少。現在南城開發了很多項目，大量都在南三、四環之間。這就在城市功能佈局方面出現了問題。南城的問題是缺乏相關帶動經濟發展的產業，並不是建設了住宅區就能發展了。
以豐臺區的地理位置以及歷史來看，南城是北京的交通樞紐，現有京石高速、京津塘高速公路的源頭，應該把它建成北京現代化物流的渠道設施基地。北京現在也缺這樣的功能。例如，汽車停靠基地、物流倉儲基地、交易中心等。如果把南三、四環之間的土地用來建成住宅區是一種不合理的佈局。
當然，北京的物流現在有通州的馬渠橋、順義的空港，但這些地方更多的是配送，還達不到大城市貨物流通中心的要求。南城如果只注重住宅，土地資源有限，建成住宅以後土地就沒有了效益，沒有了長期的收益。
這說明政府這方面的管理有問題，政府應該調控城市發展與住房佈局的合理化。但目前從南城甚至整個北京的發展來看，不是政府在調控，而是開發商走到哪裏，政府跟到哪裏。
問題四：
土地違法批租
與炒作使房價難以下降
對於北京的房價，業界內外都認爲很高，一直希望能夠降下來。張躍慶認爲，從表面來看，北京住房價格穩中有降，據統計4月份降了249元，不過是平均房價降了，但老百姓買房時掏的錢不是平均房價，而是樓盤的具體房價。天天說房價在下降，但老百姓去房展會一看，發現房價根本沒有降，反而有些提高了。
之所以出現房價下降的統計數字，主要是經濟適用房拉低了整體房價，而一些高中檔房價格實在是高得離譜，老百姓真正大量要購買的商品房價格不降反而升了。
張躍慶說，出現這種情況與國有土地使用權出讓或轉讓的秩序有很大關係。大量的存量土地劃撥土地違法地進入商業開發市場，然後再經過輪番炒作，最後使得其價格非常之高。開發商花高價得到土地，爲了保持利潤，最後的投資回收必然都落到房價上，由老百姓來買單。北京大規模的土地違法批租與炒作長期以來得不到有效控制和治理，其他措施只能是治標不治本，北京的房價怎麼能不高？
爲了解決土地問題，政府建立了“土地儲備中心”，但這到底是一個什麼樣的機構，從目前的表現看還不是很清楚，對解決土地問題能起多大的作用也不明瞭。所以，要解決房地產開發土地問題，就必須制止“劃撥土地”進入市場，依法懲治以土地炒作謀取暴利的行爲；引入市場機制，讓企業之間進行土地招標競爭，使國家而不是某個利益集團甚至個人得到國有土地使用權出讓金的巨大收益。就如去年西大紅門經濟適用房項目嘗試的方式一樣，政府進行招標，企業以自身的實力來競標，誰的方案更合理就用誰的。建立公開、公正、透明和依法運作的土地市場，房價才能真正降下來。
問題五：
市場混亂政府指導思想有誤區
爲了規範房地產市場，建設部出臺了一些政策，這是好的。但住房市場有關價格、面積、質量、物業等問題非常多，糾紛也很多，政府出臺的政策有一定作用，但不能治標不治本。
業界專家分析認爲，不能出現什麼問題，就出臺什麼政策來堵口子。以前，公房租賃市場發展時，政府就堵，認定其違法，但一直堵不住，一直在發展。後來有人建議說，還不如開放，開放後政府就可以進行管理、處罰或整頓，把公房租賃納入正常軌道。現在由於部分中介機構的欺詐行爲，“房屋銀行”也被政府堵住不能做了。在房地產市場方面，政府一直在堵，該管的卻沒有去管。爲什麼不放開，然後去規範、引導、管理呢？
張躍慶認爲，政府主管部門在房地產業發展的指導思想上有誤區，一說到房地產業，就只知道是房地產開發、建設。宣傳時只是說開發了多少、竣工了多少、賣了多少，成績有多大。一直到現在，政府官員和一些媒體都在說，房地產還有20-30年的好光景，也就是說20-30年後就沒了。這種思路等於是說房地產業以後就沒有了，因爲資源沒有了。
這種說法是不正確的。我們應該把房地產業看成是地產業，開發建設只是其中的一部分，真正的房地產業重點是在市場中介和物業管理這些服務上。這樣看，地產業未來的市場是非常大的。
我國目前在房地產方面剛剛起飛，正處在滿足家家有住房的階段，但這不是長期目標，我們在做好開發與建設後，市場中介和物業管理纔是未來長久產生效益的地方，也是北京把房地產作爲支柱產業的立足點。而目前政府對此在指導思想上不重視是一種誤區。
現在，政府主管部門需要做的，是用政策和法規加強對房地產業的調控和管理，制定發展戰略。房價這麼高，土地市場這麼亂，爲什麼不去管？而對於大量市場規律發揮作用的地方，應讓中介機構和行業協會通過自律、協調和管理來解決。
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