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北方網專稿：據有關資料顯示，2002年天津商品房平均價格每平方米不足3000元。從全國來看，無論是單價還是增幅，均位於全國35個大中城市的中游水平，單價低於北京、上海、廣州、深圳、青島、杭州等城市。但是，隨着海河開發改造動工及周邊大規模危陋平房拆除，天津樓市連續幾個月來呈現上漲態勢。據統計，截至5月底，天津樓市銷售均價爲每平方米2728.52元。而截至6月底，天津累計銷售現房261.13萬平方米，同比增長18.4%。商品房每平方米平均價格增長124元。
市場是有“梯次消費”的，並不是人人都能消費得起水景豪宅。在樓市一片“漲”聲中，最受普通百姓關注的其實還是那些低價房。
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| 河西區外環線附近新建的小區售價僅1980元/每平方米 |
低價房數量奇缺、偏居一隅
據市房管局統計科楊科長介紹，所謂低價房，是指售價在每平方米2500元以下的商品房，天津市內6區目前有17388套此類價格的房源。土地成本決定了市中心不可能建設低價位的商品房，這些房大多分佈在河西區、南開區、河東區、河北區及紅橋區的外緣地帶。就目前天津新建約10萬套左右商品房而言，這些低價房僅佔近五分之一。
據介紹，在17388套低價房中，有31.8%的商品房售價在2000元/平方米以下，約爲5529套。所有低價房總面積爲156.17萬平方米，其中河西區有1980套，共17.58萬平方米；南開區有1859套，共15.24萬平方米；河東區有5285套，共48.5萬平方米；河北區有5175套，共47.3萬平方米；紅橋區有3149套，共27.55萬平方米。
楊科長說，海河開發及危陋平房改造拉動天津樓價一路上揚毋庸置疑，由於很多開發商的土地儲備都是在海河規劃以前，土地價格較低，因此具有較大的價格上漲空間。同時，天津城市規劃戰略東移“北重南輕”的局面也勢必帶動和平區、河西區和南開區部分地區的樓市價格上揚。從6月份的統計可以看出，目前南開區商品房價格已明顯上升，部分項目每平方米價格已上升了200元至300元。隨着拆遷的進行，以加強經濟、服務功能爲目標的城市建設，必將帶動天津新功能區及其輻射區內地段價值發生變化。人氣集聚，熱點形成，就會引起整個地段房產價格上漲，理所當然地帶動房產增值，因此部分已開盤的項目可能會出現熱銷的情況。此外，拆遷還會帶動附近二手房市場升溫。
中低價商品房仍是主要需求
市消協去年下半年就購房消費對萬戶居民的一項調查表明，經濟適用房與低價房仍是市場主力。調查顯示，價格是決定市民住房消費的主要因素。調查結果表明，87.4%的消費者所能承受的商品房總價在30萬元以下，其中選擇20萬元到30萬元住房的消費者佔總體比例的49.8%，選擇20萬元以下住房的消費者佔37.6%。可以看出市民對中低價住房的需求相當強烈。
今年一季度的房屋銷售也印證了“中低價商品房仍是居民主要需求”的觀點。首季商品房銷售中，每建築平方米售價在2000元以下的商品房銷售58.76萬平方米，比去年同期增長57.3%，佔全市商品房銷售量的35.95%。此外，2500至3000元之間的銷售增幅最大，一季度銷售量爲33.97萬平方米，比去年同期增長126.4%，其市場佔有率達到20.8%。
但現實並不容人們樂觀。統計顯示，今年一季度，大戶型、高價位商品房上市量大增。戶型面積在120平方米以上的商品房上市量佔53.3%；每建築平方米售價在4000元以上商品房上市量佔37.8%。高價位、大戶型開發數量加大，進一步加劇了高端市場的競爭。考慮到隨着開發成本的不斷提高，開發商大量開發2000元以下的商品房已不現實，未來市場的主導產品可能將趨向2500至3000元價位的區間。因此有業內人士稱，未來幾年內天津低價房源依然難覓。
近4成開發商也認爲房價較高
2003年，天津房地產開發、銷售均呈現增長勢頭。隨着今年天津房地產投資、施工面積、竣工面積、銷售商品房等6方面要創歷史新高，天津房地產業將會進入一個快速發展的階段。但市統計局企業調查隊近日對天津80家房地產開發商的一項調查表明，近4成開發商認爲目前天津商品房銷售價格較高，只有5%的開發商認爲偏低。
調查顯示，從天津房地產開發商目前商品房銷售情況看，21%的開發商認爲較好，71%的開發商認爲一般，8%的開發商認爲較差；從對未來兩年內商品房銷售前景看，40%的開發商表示樂觀，50%的開發商表示一般，10%的開發商表示不樂觀。調查同時發現，影響個人購房的3個主要因素是：價格、家庭收入、區位，所佔比例分別爲36%、26%和20%。此外，調查中，近9成開發商反映，空置商品房的出現對銷售已經產生了一定的影響。而在形成空置商品房增加的諸多因素中，由高到低依次是：居民購買力低、商品房過剩、盲目建設，所佔比例分別爲64%、14%和13%。
在目前天津居民的收入水平和未來經濟增長速度前提下，天津房地產發展能否保持平衡呢？調查顯示，未來兩年，開發商開發投資意向首選居前3位的是：經濟適用房、普通住宅、別墅和高檔公寓，比例分別是39%、30%、24%，可以說，經濟適用房和普通住宅仍是開發商開發的重點。但值得關注的是，近四分之一的房地產開發商已轉移開發重點，將高檔商品房納入主要的投資領域。
從調查結果可以看出，居民的低購買力已限制了天津房地產的市場銷售，產生空置商品房現象，由此對一些開發商的經營也產生一定程度的影響。但多數房地產開發商未來兩年仍有增加投資的意向，總體投資規模可能還會高於開發商們認可的較爲適當的投資規模，並且兩成半的開發商依然將重點放在高檔樓市場。
住房供應體系有待進一步完善
翻開房地產廣告，每平方米售價3000元至4000元的住宅比比皆是。在市房管局提供的本市低價房源中，很多低價商品房都處於市區邊緣，周邊的公共交通、商業等配套設施也不盡完善，所以要想買到物美價廉的新居，消費者還得細細去“淘”。面對快速攀升的房價，許多家庭只能推遲購房日程表或者縮小理想購房面積。
天津財經學院房地產經濟研究所所長谷俊青教授認爲，經過近20年的努力，天津城鎮居民人均住房面積從1978年的7.2平方米，增加到2001年的14.6平方米，使天津城鎮告別了住房極度短缺的時代。但從當前住房供應體系的現狀看，住房供應體系雖然構築起框架，但並不很理想。
毋庸置疑，售價高昂的商品房可以爲開發商帶來最大化的利潤和名氣，但數量衆多的普通市民也迫切呼喚着房價能迴歸到合理的軌道上。是否2000元左右就一定買不到中意的商品房？衆多消費者的住房要求已經由簡單的解決住房問題過渡到改善居住條件。他們在日益重視周邊環境和小區配套設施的同時，對住房結構、住房類型、房間佈局、室內裝修等各個方面都提出了自己的要求。如何把這種潛力轉化爲消費者的購買力，是值得開發商深思的問題。
谷俊青教授說，目前天津經濟適用房政策條款清楚，但執行模糊，與普通商品房難分難解。從政策調整上看，應加快運作住房保障系統。保障制度可分3個層次，一是合作建房。主要對象爲中低收入者，明確政府的扶持政策，以組織住宅合作社的形式規範運作；二是公共房屋。主要對象爲以租賃形式解決住房的中低收入者，公共房屋以成本租金爲供應特點，由政府職能部門授權經營；三是廉租房。主要對象爲民政部門的低保對象，由政府提供房源。推行住房保障系統，最爲重要的是突破長期以來難以界定的中低收入標準線。這就需要成立徵信系統，建立登記制度，發揮社會監督管理的作用。（記者/劉雁軍）
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