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北方網專稿：5月30日，一直管理天津著名的華苑居華里小區併入選“天津市物業管理十強”的華廈物業管理公司，以張貼在公告欄內、由52名員工簽名的“致居華里小區業主朋友的告別信”，使這個14萬平方米，擁有1900戶居民的小區沸騰了。不摸底細的人們心急如焚，不知所措，紛紛詢問緣由。在以後的日子裏，公告欄一會兒張貼出業主委員會的告示，一會兒出現居民對業主委員會的感謝信，一會兒又有居民貼出取締現有業主委員會、重新推選新業主委員會的倡議……一時間，專用公告欄成了人們口誅筆伐的地方。
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| 華廈物業公司無奈之下，於5月30日貼出了這封“告別信”，公司負責人說，“我們對小區是有感情的” |
據瞭解，新成立的小區業主委員會，於5月25日在小區內貼出了“關於終止已過期物業管理服務委託合同”的公告，對此，華廈物業公司不能接受。他們認爲，業主委員會的行爲是對物業公司工作的不認可，在提請業主委員會正式簽訂合同之前，沒有得到是否繼續提供服務的任何書面答覆，公司於是作出了撤離小區的決定。由此也就產生了文章開頭的一幕。
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| 居華里內，貼着各種告示、倡議的公告欄隨處可見 |
衆所周知，早在1997年竣工的天津華苑居華里小區，是全國第4批金牌住宅試點小區。由於規劃新穎、設計獨特、質量優良、物業管理超前，曾榮獲建設部和當地政府部門授予的10多項榮譽稱號。華苑居華里作爲天津人民的驕傲，已成爲對外擴大影響的一個窗口，小區居民引以自豪。六、七年過去了，華苑居華里仍不失魅力，廣大業主對小區鍾愛有加，對小區的一草一木都寄託着自己的情懷。無論是什麼原因引起的混亂，業主都是痛心的，也是不能答應的；無論是物業公司還是業主委員會，這樣的結局，肯定不是雙方的初衷。但是，如果物業公司就這麼撤了，在未尋找到新物業公司的情況下，業主委員會能行使物業管理的權力嗎？發生糾紛以來，業主該享受的權益已經受到侵害和威脅，廣大業主呼籲：還我安定，讓我寧靜。孰是孰非，記者對此進行了多方調查。
業主：“我們對物業公司服務還是滿意的”
糾紛發生的前幾天，小區貼滿各種告示的公告欄前，總是擠滿了人羣。無論是什麼內容，人們都要仔細地閱讀，因爲這的確涉及到每個人的利益。大家你一言，我一語，各自發表着不同看法，有的對業主委員會不滿，有的對華廈物業失望。
許多人在看了以業主委員會名義張貼的材料後，“關於對華廈物業公司在居華里前期物業管理服務中存在的6大問題，希望在簽訂新的物業管理服務委託合同前整改”等內容也自然成了他們談論的中心。有人認爲，對6大問題中提到的“物業管理用房的去向”、“恢復老年活動中心”、“汽車隨意通行、存放、違反購房許諾”、“部分地下室擅自出租經營兼做庫房”等，物業公司應有明確回覆。也有的居民認爲，對於這類問題，業主委員會與物業公司雙方應坐下來協商解決。採取公示羣衆的不理智做法，容易引起混亂。特別是，當大家得知業主委員會的13個成員中，竟有11個人欠交物業費，少的5至6個月，多的達9個月，總計欠交近1.7萬元時，許多人十分氣憤地說，這樣的業主委員本身就不夠資格，應換掉！同時，更多的人則對華廈物業以一封告別信就貿然撤離，棄廣大業主於不顧，缺少國有大企業的風範，表示遺憾。可是當“市場競爭，華廈物業公司走了，可能會有更好的物業公司來”的說法剛一出口，就遭到了大多數人的反對，幾乎是異口同聲地不希望華廈物業公司離開，可見，華廈物業在居民心目中還是有良好影響的。
吳女士已近花甲，她是替兒子兼做小區內一座樓的樓長。她十分動情地說：“我老伴兒有病，我其實爲小區、爲居民做的工作很有限。我覺得，華廈的物業管理就算不錯了，我國外的兒子有時帶着外國友人來小區都發出讚歎，爲咱中國人能住上這麼好的小區而羨慕不已，我是慕名買了華苑的房子。多年來，小區環境、衛生都挺好，從來沒有丟過什麼東西。有了問題，物業公司人員隨叫隨到，不怕苦，不怕髒，我很感動。說實話，現在是市場經濟，各種費用都很高，這裏的物業費每平方米只收4角錢，夠低的，我很知足。至於業主委員會提出的那些問題，有些合理，有些也不是物業公司能解決的，這裏面有歷史問題，作爲業主，對於物業企業只要多一份理解，有些事情是不難辦好的。”在記者接觸的多名業主中，多數居民對物業服務還是認可的，當問到大家對現狀的看法時，大家認爲，小區本身規劃設計得挺好，只是近兩年草坪荒蕪嚴重，影響小區形象，希望物業公司首先能把綠化做好點兒。
很快，公告欄裏又貼出一則倡議，是居華里居民發出的。倡議書旗幟鮮明地號召大家要支持華廈物業，取締新成立的業主委員會，並強烈要求華廈物業公司必須對絕大多數業主負責，繼續保證小區物業管理的正常運轉。倡議書中說，要廣泛徵求廣大業主的意見，按公正、民主的程序推選出新的業主委員會……並希望贊同此倡議的業主表態、簽名。倡議書還規定了簽名形式，無論是個人還是家庭，自由組合都可以，每晚19：30後在物業處門口簽名彙總。很快，便有幾個人自告奮勇，擔任了組織者。5月30日到6月1日連續3天，共有700多人在倡議書上籤了字。
業主委員：“左右爲難，騎虎難下”
業主委員會於今年5月13日才正式成立，共由13人組成，好幾位都是六七十歲以上熱心腸的老人，有的老同志從籌備組開始到當業委員委員，一直都在參與。
委員會成員，對各項工作不講報酬，無怨無悔，着實贏得了許多業主的敬佩。矛盾發生以來，爲使物業管理工作不斷檔，他們自己墊錢，請保潔工和清運工，這已超出業主委員會的職責範疇。這種行動，更是感動了不少居民。記者在現場採訪的兩三個小時裏，不斷有人擠進來，當衆慷慨解囊表示對業主委員會的支持。
其實，對於事情的結果，業主委員會顯然有些一籌莫展。物業公司說撤就撤走了，衛生、垃圾、治安怎麼辦……這樣的局面他們沒有經歷過，再加上很多業主的責備，真有點騎虎難下。
當記者問到爲什麼業主委員會中那麼多人不交物業費時，一位60多歲的女同志說，她是從今年開始不交的，作爲業主委員會成員，她希望和物業公司重新簽訂新的合同後再交。也有人說，物業管理看上去只做了治安保潔，別的方面做得不太好，所以不能交……總之都有理由，都有說法。
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| 看到牌子上的這張字條，記者感到莫名奇妙，有居民透露，這是新業主委員會中反對華廈物業的人貼的 |
當記者提出，有的居民對業主委員會的合法性有懷疑時，他們拿出了1000多戶居民的簽名，“這就是成立業主委員會籌備組時，我們挨門挨戶請業主們籤的字，也正是大家的支持，居華里和安華里才分別成立了獨立的業主委員會”。記者瞭解到，第一份委託合同裏，居華里和安華里屬同一個業主管理單位，原合同早已過期。後來提出，要成立新的業主委員會，而居華里和安華里的收費標準不同，兩個小區存在的問題也不同，更何況兩個小區已分別成立了居民委員會，所以業主委員會也應分設，1000多名業主都贊同此舉並簽了字。業主委員會就是在此基礎上，在50多名推薦代表中最後確定的，並在南開區物業管理主管部門備案。對於和物業公司的關係“僵持”到這一步，委員們也很懊惱，一致表示，絕沒有想另請高明、趕走現有物業公司的意思，只是在提出整改意見後，卻得不到肯定答覆，所以不能隨便和物業公司簽訂新合同。假如物業公司能心平氣和地友好協商，也不至於到這種局面。看得出來，委員們從本質上都是無私的，是想替業主們維權。
物業公司負責人：“其實我們不想走，我們和小區是有感情的”
記者見到華廈物業公司梁姓副總經理時，他兩眼通紅，一臉的疲倦，顯然沒有休息好。記者直問，爲什麼想放棄小區不管，他說：“實屬無奈，撤出也是公司經過反覆考慮決定的。華廈物業公司是由當時的華廈房地產公司派生的企業，按照公開、公平、市場競爭的原則，應當接受市場洗禮，業主和公司都有權雙向選擇。從小區建設時進駐至今，華廈物業公司在此已有七、八年時間，這裏的一磚一石、一草一木都滲透着每個管理人員的汗水。多年來，我們和2000餘戶業主建立了深厚的感情。今年5月，新的業主委員會成立後，我們之間的溝通不夠，對一些問題沒有達成共識。但事實上，這麼多年來，我們也常常爲資金緊張而犯愁。經費總是入不敷出，原定每平米4角錢的物業費收繳率雖然達到86%，但均攤開，每平方米也只有3角，而原定物業費又不能隨意提高，所以，實在是左右爲難。”
接着，樑副總回答和解釋了業主委員會提出的“6大問題”。他說，居華里小區始建於1995年，1997年竣工驗收，是建設部第4批住宅示範小區之一。在規劃中，設有老年活動中心、幼兒園、學校、半地下室人防等公共配套項目。其中的老年活動中心，其實就是如今“小區會所”的性質，是居民們的文化娛樂場所。爲了方便業主日常生活的需要，他們在活動中心一樓設了便民超市，在地下室建了乒乓球館。同時，在中心內，還設了閱覽室、社區俱樂部、京劇社等，供居民們休閒娛樂。物業公司也在這裏“服務兼辦公”，以方便管理。活動中心內的部分房屋，都租了出去，收取費用全部用於彌補小區經費的不足。
關於物業管理用房去向問題。樑副總說，業主委員會套用去年頒發的《天津物業管理條例》的有關條款，顯然是對政策瞭解不全面。這個小區建得早，也不存在住宅區內“有物業活動用房和業主活動用房”的問題。他希望，全體業主監督考察。關於汽車停放問題，業主委員會提出：在1997年業主進住時，華廈物業住戶手冊中有“機動車輛不得擅自進入小區……”等等承諾，而現在，600多輛大小汽車在小區內隨意通行、存放，物業公司違反了當初的承諾。樑副總說：“從開始管理時，很多承諾其實是角色錯位，沒把自己只當成服務者。隨着經濟的發展，人民生活水平的提高，私家車越來越多。當時的規劃就缺乏超前性，沒有足夠的車位。如今，我們是爲廣大業主服務的，沒有更好的辦法來解決這麼多車輛的停放問題，有關部門真應該研究研究。”
關於“在小區安裝寬帶網，造成建築物被損，明設管線影響美觀”的問題，樑副總全部承認。他說，華苑共10個小區，只有安華里、居華里未設寬帶網，許多業主要求解決。爲了滿足他們的需要，華苑分公司的負責人就與某某寬帶網接入企業草率地簽了合同。這件事的確是好事沒做好，要承擔一切責任。
在談到小區綠化問題時，樑副總說：“小區草坪這兩年大不如前，因爲草皮已到了再改造的時期，然而，沒有足夠的經費。在這種情況下，從2000年開始，我們選擇了一些生命力強、花期長的品種，對主幹道和局部地方逐步更換。2002年，又動員全體業主在春季開展植樹造林，發動業主爲共建家園出力。92名物業職工首先帶頭捐款，總計1200餘元，小區的業主們也捐款6000多元，公司又拿出7萬多元，投入到小區綠化美化中。在1萬平方米的中心花園內，種植了百餘棵果樹，並讓大家認領，現已成活。我們想經過3至5年的努力，把居華里小區建成一個果實家園。在各組團，業主們也自發地種花，種樹。這一點反映了小區業主的高素質。然而，對於一些歷史遺留問題，物業公司也是力不從心。”
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| 有的居民反映，小區內地下自行車庫的電燈都是自己安裝的，物業公司根本不管。 |
至於將半地下室人防工程用於存放自行車和儲藏雜物的問題，他很誠懇地說：“完全可以合理解決。這件事發生後，我們也在從思想上反思，是不是有時還有“國有老大”的觀念？市場競爭中，不進則退，如果服務僅僅停留在原有水平上，沒有創新，必然會遭到淘汰。”他很感激廣大業主對華廈品牌的認可。
他說，去年10月《天津市物業管理條例》出臺，這對規範物業管理服務的市場行爲，保障社會公共利益，維護業主和物業管理服務企業的合法權益真是大有好處。《條例》明確，物業管理是指“全體業主對物業共同利益的維護和管理，由物業管理服務企業依照與業主或者業主委員會合同約定爲業主提供服務。”“這一條特別好，也就是說，小區首先是業主的，全體業主應管理好自己的物業，物業公司是爲業主服務的，應該聽業主的。這裏涉及一個轉變觀念的問題，絕不是說物業公司是‘大爺’，在小區想如何就如何，事實上，這些年來，公司也一直在小區管理委員會的監督和配合下開展工作”。
他說：“新的業主委員會剛剛成立，我們應該多依靠他們。我本身在管理上缺乏經驗，在爲業主服務方面沒有做到盡善盡美，只是把重點放在小區治安，環境維護和爲業主的預約服務上。這件事可能也是一件好事，公司方面可以剖析問題，提出整改的意見。”當記者告訴他“業主們不想讓他們走”時，他說，倘若受到業主們的繼續選聘，他們一定會不負重望，更加努力地做好工作，重新調整內部機制，從社會上招聘一些有能力、有抱負的人來做管理工作。對那些工作不上進，當一天和尚撞一天鐘的，堅決讓其下崗。
據記者瞭解，像居華里這樣，在《條例》沒有出臺之前建成的小區，天津市還有很多。有些事情，物業公司無能爲力，到底該怎麼辦，應該引起有關部門的重視。
物業管理衝突本不該發生 解決矛盾還需雙方配合
在全面調查後，記者也和物業公司主管負責人進行了溝通。這位負責人認爲，市場經濟條件下，業主有權利選擇爲自己服務的物業公司，物業公司也有權選擇服務對象，這無可厚非。但作爲全國的一個品牌公司，深感社會責任的重大，無論發生什麼事情，都應不折不扣地爲老百姓服務。在華苑居華里發生的這起物業糾紛，特別是物業公司和業主委員會之間發生的衝突，是不應該的。雙方都是爲廣大業主服務，一切行爲都要對廣大業主負責，出現了問題，通過什麼渠道解決，應多協商，雙方應該是一家人，絕不是對立的。他表示，將督促小區物業公司在業主委員會未正式對外簽訂新的合同之前，要一如既往地做好小區的“全方位”管理。
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| 記者結束採訪時發現，南開區房管局物業管理辦公室剛剛貼出這張告示：準備進駐居華里進行調查調解 |
在記者發稿前，這場糾紛仍無結果。南開區房管局物業管理辦公室已派出工作組，進駐居華里調查、調解，並以告示公諸於衆。物業管理在我國起步較晚，是一個新生事物。儘管問題多，難度大，但各級政府始終把涉及人民羣衆利益的工作放在首位。天津於去年10月份頒發的《條例》，對維護業主和物業管理企業的合法權益做了相應的規定，明確了“物業管理推行業主自治與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制，物業管理應當遵循公開、公平、誠實信用、市場競爭、服務規範的原則”，“業主委員會是業主的辦事機構，有權監督管理服務企業的管理服務活動”。
居華里小區業主委員會與物業公司的矛盾糾紛，直接影響了業主生活的安定與寧靜。物業公司應虛心傾聽業主委員會的建議，主動接受監督，並不定期徵求意見。對於業主委員會提出的任何問題，都應有一個客觀公正的答覆，在雙方達成共識的基礎上定期解決。業主委員會既要聽取和反映業主的意見，監督物業管理企業的服務活動，也要協調與物業管理企業之間的關係，支持物業管理企業的工作。如發生爭議，不能自行協商解決的，可以向物業行政主管部門申請調解，也可依法申請仲裁直至向人民法院起訴。在這一問題上，雙方的作法顯然都有欠妥之處。記者衷心希望，這類事件不在任何地區重演，否則，受到傷害的永遠是廣大業主。
記者也提醒每位業主，在維護自身利益的同時，也一定要自覺遵守《條例》對業主應當履行義務的規定。只有上下通力配合，物業管理走向制度化、規範化、法制化的步伐纔會加快。記者衷心希望，華苑居華里的物業糾紛有一個好的結局。(記者/劉雁軍）
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