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中國房地產及住宅研究會副會長兼祕書長張元端23日上午在博鰲21世紀房地產論壇2003屆年會開幕式上指出，中國房地產投資增長處於經濟發展可容許的範圍以內，並沒有出現全國性過熱現象。
張元端說，所謂房地產過熱，主要是指房地產開發投資超越宏觀經濟的發展水平，增長速度大大高於國民經濟的增長。例如，1992年國民經濟增長14.2%，同期房地產開發增長則高達117.6%，是經濟增長速度的8.3倍；1993年國民經濟增長13.5%，同期房地產開發增長則高達165%，是經濟增長速度的12.2倍。從而表明，當時的房地產開發己超出了經濟發展可容許的範圍，因此認爲出現了過熱現象。而從1997年到2002年的近六年來，國民經濟增長分別爲8.8%、9.2，7%、1,8%、7.3%和8%，而同期房地產開發投資則分別增長-3.4%、6.1%、11%、19.5%、25.3%和21.9%，與經濟增長速度之比均在3.5倍以下。雖然房地產開發的增長速度高於經濟增長速度，但由於我國房地產業正處於加速發展的階段等原因，除個別年份增長速度稍高以外，總的看仍處於正常範圍之內。
張元端認爲，社會資源過多流向房地產開發的現象已得到控制。在1992年和1993年出現的房地產熱，還表現爲各行各業都搞房地產開發，過多的社會資源流向房地產。這幾年情況卻不同：一是有了股市等新投資對象；二是有了信息產業等投資容量很大的新興產業；三是各行各業都有自已的發展天地；四是資金流向的監控大大加強。因此，儘管房地產業仍具有很大的魅力，但社會資源過多流向房地產開發的現象已得到控制。
張元端還指出，目前，商品房銷售額增長率高於房地產投資增長率，呈現了一種需求拉動增長的好態勢，這與1992年、1993兩年房地產投資增長率大大高於商品房銷售額增長率的情況也是不同的。今後,國家將繼續執行擴大內需的政策，意味着對房地產業發展的長期利好。但是，投資增長率與銷售額增長率也在逐年拉平，提醒我們要防止出現投資增長率遠超過銷售額增長率的不良態勢。
張元端認爲，到目前爲止還沒有出現全國性的房地產過熱現象，但存在的一些問題也不容忽視。其中最大的問題是空置房持續增加。近6年來，每年的竣工面積都大於銷售面積，而且產銷差距拉得較大。今年上半年統計數據顯示，商品房空置面積增長幅度爲8.4%，其中空置商品住宅同比增長8.6%。如果把歷年竣工和銷售面積之差相加，未銷出的商品房就達4億多平方米。
張元端指出，光憑空置房的多少，並不足以得出過熱還是不過熱的結論。這是因爲：首先，必須區分出正常空置和非正常空置兩種情況。爲了調節商品房開發的豐歉、抑制房地產價格的不正常上漲、爲商品房消費者提供選擇餘地、以及應對“或有需求(可能會產生的需求)”等等，市場上需要有一定比例的空置房，這是正常的。關鍵是什麼樣的比例爲適當。其次，非正常空置也不都是由於過熱造成的，要具體分析其成因。行業外部的原因，如國內和世界經濟宏觀經濟的變化，出現突發事件等。行業內部原因如，整體過熱造成的空置，即行業經濟發展不適度地超越了國民經濟發展水平；由於市場預測不夠、市場定位不準、盲目跟風逐流，導致結構性過熱造成的空置積壓；不適銷對路造成的空置，例如地段不好、戶型不好或陳舊、品質低劣、配套不全等；由於價位不當造成的空置。
據悉，博鰲21世紀房地產論壇創建於2001年，本屆年會的主題是“金融緊縮下的中國房地產”，有來自中國各地的房地產專家學者、企業家、經濟學家及有關部門負責人300多人與會。
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