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採訪中，記者發現地產商不斷推出商鋪的同時，還有很多人找不到合適的商鋪。究其原因，主要還是開發商開發的產品不能夠滿足現有投資者的需求。天津商鋪從前期規劃、開發到後期管理，正面臨着成長中帶來的種種問題。
規劃有點滯後針對本市商業房產的開發項目，巨川房地產開發公司的耿總認爲，商業地產開發商應該是先想好房子今後做什麼，而不是蓋好房子，再去思考房子能夠用來做什麼。對於商業房地產開發商來講，賺的早已經不只是房地產的錢，除了關心儘快把店鋪賣出去，買房人的投資回報也應該是他們所關心的。
看看商業地產的最成功策劃吧。有一個名叫羅瑞康的香港人因爲石庫門情結，以10億港幣的巨資，在上海淮海中路、黃陂南路和馬當路包圍的3萬平方米的土地上，將所有的石庫門“整舊如舊”，建了一個集歷史、文化、旅遊、餐飲、商業、娛樂、住宅和辦公爲一體的多功能小區，稱之爲“新天地”，將過去老上海的石庫門改造成時尚風情街，目前已經成爲上海最亮麗的風景。
產品種類趨同任何一種產品只要市面上相同的多了，價格很快就會降下來，而新奇的商品總會有很大市場。商鋪經營也是一樣。如果每個項目都是SHOPPINGMALL，每個商場都賣同樣的商品，消費者很快就沒興趣了。
21世紀不動產天津區域總經理崔晶雪說，目前，本市開發的商業地產項目多爲商業中心區的綜合購物廣場。開業後，不可避免地會出現定位雷同的商場。甚至會影響整個商業街優勢的發揮，動搖商業街內企業的自身生存。
如何做出自己的特色，營造獨特的商業氣氛？專家建議，今後，開發商需要針對不同的人羣開發商鋪，比如，開闢主題商場、專業市場等。這樣不僅可以細分市場，更可以延長商鋪的生命力。看到市場空白的地方，才能夠賺到錢。
專業人才奇缺商業房地產是商業和房地產結合的“邊緣學科”，因此，需要人才對地產和商業都精通，缺一不可。
一位地產商告訴記者，以往開發住宅，研究人們的生活習慣、愛好，做個概念出來，樓盤就可以銷售了。但是，開發商業地產，不僅要懂商場的選址，還要了解人們購物時的路線、視覺等等。在銷售時，還要告訴客戶以後開一個什麼店、做什麼品牌，很複雜。
住宅和商鋪的物業管理也有很大差別。不少房地產商在銷售商鋪時，其利益點是在項目的即期回收上。因此，只會在回收期內關注商鋪如何銷售的問題，而不會負責後期的管理問題。但商鋪投資最重要的就是後期經營的效果，如果商鋪經營不好，投資者根本無收益而言。
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